Koliko stoji etaža u DUP-u?

Tri skoka cijene zemljišta

Kad je riječ o načinu na koji se u Gradu Zagrebu donose odluke o tome što se i gdje može graditi i kako to utječe na cijenu zemljišta, pročelnik Zavoda za urbanizam Ivica Fanjek objašnjava:

• Cijena zemljišta ‘skoči’ kad se počne izrađivati detaljni plan. Drugi ‘skok’ cijena postiže nakon javnog uvida u plan, a treći ‘skok’ događa se nakon njegova donošenja. U socijalizmu smo nastojali sve planirati i znati unaprijed. Sada se krećemo prema europskoj praksi u kojoj model prema kojem je urbanističko uređenje rezultat dogovora investitora, gradskih vlasti i javnosti. Zato se detaljni planovi donose u suradnji svih zainteresiranih subjekata i može se reći da je riječ o dogovornom modelu.

Ipak, Fanjek kaže da Europa, točnije Francuska, poznaje i model planiranja unaprijed. Prema tom modelu gradske vlasti odlučuju bez obzira na želje investitora o tome kako će da im grad izgleda. Na javnoj raspravi građani iznose primjedbe i na kraju se postiže dogovor vlasti i građana o izgledu grada. Investitori ‘dolaze na gotovo’ i jasno im je što mogu očekivati od svake pojedine parcele.

Fanjek brani način na koji se urbanistički planovi kreiraju u Hrvatskoj pa kaže da svaki investitor koji želi nešto graditi na određenoj parceli može Gradu predložiti detaljan urbanistički plan čiju izradu mora, naravno, i financirati. Gradsko uprava tada plan razmatra i ako ga odluči prihvatiti, daje ga na javnu raspravu nakon koje se on mijenja ovisno o primjedbama građana. Kad investitor dobije odobrenje za svoj prijedlog detaljnog plana, može kupiti zemlju i graditi. Investor može kupiti zemlju i prije, a procjena rizika stvar je njegove poslovne odluke.

I možda u toj jednadžbi ne bi bilo ništa loše kad se ne bi primjenjivala u državi koja ‘svako malo’ tone na svjetskim ljestvicama za mjerenje korupcijnosti.

Naime, neki investitori uglavnom mogu graditi sve što požele. Ako ne mogu, onda sagrađe, pa im se izmjena plana to naknadno odobri. Generalni urbanistički plan iz 2003., prvi takav gradski dokument nakon 17 godina, mijenja se kako se tko sjeti i kakvu izmjenu zatraži. No što se događa kada Grad s proračunom od šest milijardi kuna, kakav je Zagreb, odluči biti investitor? Umjesto da uvedu transparentniji sustav detaljnog planiranja, gradski oci zagrebački postojeći sustav izgleda koriste da bi Gradu osigurali što bolju poziciju kupca.

desetljeća iskorišteni europski gradovi. U nedostatku transparentnih detaljnih urbanističkih planova Grad, bio mu to cilj ili ne, postaje najpoželjniji kupac.

Upravo je Gredelj dobar primjer. Cilj je te kupoprodajne akcije između države i Grada najavljeno preseljenje Gredelja u Vukomerc, gdje kompanija već ima pogon za popravak lokomotiva i 450 tisuća kvadrata zemljišta. Na preseljenje će, prema riječima direktora tvrtke Ivana Tolića, utrošiti 385 milijuna kuna. Od prodaje parcele Gredelj, bi ovu godinu planira završiti s 10 milijuna kuna gubitka, na kraju bi zaradio oko 600 milijuna kuna. U idealnom slučaju to bi bilo tako. U hrvatskim uvjetima trgovina nekretninama atraktivno zemljište moglo bi biti velik problem, a zarada neizvjesna.

Dvojbe o Gredeljevim kvadratima

Generalni urbanistički plan (GUP) koji je Grad Zagreb donio u srpnju 2003. zemljište je namijenio mješovitoj gradnji. Detaljni plan urbanističkog uređenja koji određuje što se na zemljištu može graditi trebao je, prema GUP-u, biti donesen još lani u srpnju. No takav plan ne postoji i zato je vrlo neizvjesno koliko Gredeljeva zemlja vrijedi, a još je manje izvjesno hoće li ta kompanija na njezinoj prodaji uopće zaraditi ili će se tek uspješno preseliti. Stručnjaci za nekretnine kažu da bez detaljnog plana nije moguće procijeniti vrijednost zemljišta. Nije isto hoće li se graditi poslovni ili stambeni nebo, stambena luksuzna stano-grada ili niska poslovna gradnja. Katovi, kvadrature i tržišna cijena poslovnog i stambenog prostora te trenutačna potražnja za jednim i drugim parametri su na osnovi kojih potencijalni kupac procjenjuje koliko mu se novca isplati uložiti u kupnju zemlje.

Prema nagađanjima, na Gredeljevu zemljištu mogli bi se graditi luksuzni stanovi, ali i poslovna zona. Kako doznamo, s obzirom na to da je riječ o jedinstvenoj