Što je Orco grupa

Hvarski hotelijer nakon burnog privatizacijskog ljeta

Page 2

Tijekom ove zimske sezone Orco planira izvesti potpunu rekonstrukciju hotela Slavija i Adriatic, za koje bi do kraja godine trebale biti ishodene sve dozvole kako bi radovi počeli početkom siječnja, a hoteli bili spremni za sezonu u svibnju.

ORCO: Svi hoteli moraju raditi cijele godine

HVARANI: Dovoljna nam je sezona od sedam mjeseci

Page 3

Izvršni direktor Sunčanog Hvara Jacques Bourgeois u prvom razgovoru za hrvatske novine: Prvi cilj je povećati prihode Sunčanog Hvara, a zatim transformirati menadžment tako da nas ljudi prepoznaju kao odgovornog i profesionalnog lidera u industriji hotelijerstva

Piše i snimila: Željka Laslavić

e-mail: [email protected]

Nakon burne sezone i užurbanog ljeta stanovnici Hvara konačno opušteno piju kavu, promatraju prazne hvarske uličice iz kojih nema više bljeskanja fotoaparata turista i pripremaju se za nadolazeću zimu. Osim po-kog engleskog bračnog para ili stranog sportaša, na posezunu na Hvaru nisu očito računali ni gosti, a ni lokalni Hvarani. Restorani su većinom zatvoreni, a oni koji još ‘ulove’ kojeg stranca već polako metu terase i stavljaju ključ u bravu. To je naime, tipičan prikaz jeseni na jednom hrvatskom otoku, no Hvaranima bi to ujedno mogao biti i posljednji ležeran ulazak u zimsku sezonu. Novi vlasnik hvarske hotela, Orco grupa, koja je s državom potpisala ugovor na pet godina o privatnoj javnosti, računa da će Hvar biti otvoren za turiste tijekom čitave godine. Iako nemaju ništa protiv da strani vlasnik drži hvarske hotele, Hvarani zamišljaju o 365 dana rada godišnje smatraju preambulacijom idejom. Za mještane bi, kako kažu, bilo idealno sezonu ‘rastegnuti’ od kraja ožujka do sredine studenog, a ostatak godine provoditi uživajući plodove ‘seonske berbe’ i odmarati se do iduće sezone.

Palace u raspadu

U središnjici Sunčanog Hvara trenutačno vlada određeni kao uzrokovani mješavinom stare i nove postave zaposlenika te multijezikom komunikacijom. No, Uprava SH-a završila je stvaranje strategije i u iduća dva tjedna trebala bi početi reorganizaciju ljudskih potencijala. Iako se u sporazumu Orco obvezao da u iduće četiri godine neće otpuštati radnike, postoje neki zaposlenici koji su blizu mirovine i koji ne žele sudjelovati u dinamičnoj reorganizaciji i kompjutorizaciji, već žele zajedno sa Sunčanim Hvarom doći do stvaranja rješenja u definiranju svog statusa.

Ista stvar je s hotelima, od kojih su zatvoreni svi osim Palacea u središtu Hvara. Unatoč tome što je jedini otvoren hotel, pitanje je ima li razloga da uopće bude u funkciji u bilo koje doba godine ili mu je odavno došlo vrijeme za mirovinu. Infrastruktura Palacea je u raspadu, brave na vratima potrgane, sanitarni čvor ‘klimav’, a osobljje u nemogućnosti ispuniti želje gostiju. Trebali li Hvaru financijska injekcija? Itekako.

Cijela priča oko Sunčanog Hvara koja je godinama služila kao loš primjer privatizacijskog plana, koja je pomutila odnose u koaliciji bivše vlasti, koja je Hvarane dovela do ruba strpljenja, napokon je gotova, a zapravo tek počinje. Otkad je luksemburska Orco grupa s Hrvatskom potpisala ugovor

Sto posto veće cijene noćenja

Orco očekuje da bi se zauzetost kapaciteta hotelskih objekata uz navedena ulaganja povećala s 50 posto u 2006. na do 69 posto u 2012. godini. Prosječna cijena noćenja povećala bi se s 431 kune na 922 kune. Ukupni prihodi bi se, prema predviđanjima, u istom razdoblju povećavali za 21,5 posto. Zauzetost kapaciteta objekata za produženi boravak, uz navedena ulaganja, povećala bi se s 43,5 posto u 2006. na 74,3 posto u 2012. godini. Ukupni prihodi bi se, prema predviđanjima, u istom razdoblju povećavali za 20 posto, a prosječna cijena noćenja povećala bi se sa 615 kuna na 1027 kuna.

Page 4

Što je Orco grupa

Orco Property Group SA, tvrtka sa sjedištem u Luksemburgu osnovana 1991. godine, među vodećim je tvrtkama u području hotela i nekretnina u srednjoj Europi. U svom portfoliju posjeduje hotele, hotele za produženi boravak te uredske, stambene i maloprodajne objekte. Orco Property Group posjeduje 17 luksuznih hotela, otvorenih ili pred otvaranjem, a na ovogodišnjem najvećem svjetskom sajmu nekretnina MIPIM u Cannesu njihov hotel La Regi- na nominiran je kao jedan od tri najbolja hotelska projekta u svijetu za 2004. godinu. Orcovim dionicama trguje se na pariškoj i praškoj burzi. Dioničari Orca uključuju velike banke i osigura- vajući društva, te više od 3.000 malih dioničara. Trenutačna tržišna kapitali- zacija Orca prelazi 1,46 milijardi kuna, dok vrijednost imovine prelazi 1,85 milijardi kuna.

Preuredenje autokampa na redu je u drugoj investicijskoj fazi

Kompleks Sirena sastoji se od pet objekata, a postat će boutique hotel

o javno-privatnom vlasništvu na pet godina i položila na državni račun 200 milijuna kuna, duho- vi su se na Hvaru smirili i svi su u fazi iščekivanja. Naviknuti na skeptičnost Hvarani se ne žale, ne kritiziraju nove ulagače, već osluškuju i nadaju se najboljem.

Najprije reorganizacija kadrova

Orco je na Hvaru prisutan od kraja kolovoza i za to vrijeme se polako implementirao u zajedni- cu. Novoimenovani izvršni direktor Sunčanog Hvara, Jacques Bourgeois, doslovce već dva mjeseca trči s jednog na drugi sastanak i pokušava postaviti temelje za realizaciju projekta vrijednog 600 milijuna kuna. Podsjećamo, u spora- zumu se Orco obvezao u prvoj fa-

Marketinska kampanja promocije Hvara kao turističke destinacije temeljit će se isključivo na isticanju jedinstvene zemljopisne pozicije

nju golf terena, zračne luke, mari- ne i sportske sadržaje.

• Nakon snimanja postojećeg sta- nja i osluškivanja atmosfere me- du gostima i stanovništvom kre- nuli smo u detaljnu analizu i raz- govore s gostima i zaposlenicima Sunčanog Hvara. Napravili smo anketu s 2000 gostiju i 560 lokal- nih stanovnika i krenuli u inten- zivne razgovore sa svim strana- ma, zaposlenicima, gostima, drža-

vom, dioničarima, dobavljačima. Na osnovi razgovora stvorili smo strategiju i za nekoliko dana po- čet ćemo izvršenje ciljeva u skla- du s dogovorenom strategijom. Početak cijelog projekta ‘leži’ u re- organizaciji vodstva i zaposleni- ka – o postojećem stanju ispričao nam je u svojoj prvoj izjavi hrvatskim novinama Jacques Bourgeois, koji se, kako kaže, od sada deklarira Hvaraninom.

• Kada dobijemo strukturu vod- stva, dobit ćemo i operativu. Naj- prije moramo stvoriti generalni

Ne želim dokazivati moć

• Opirali smo se donošenju na- glih odluka koje bi nas predsta- vile kao strance koji se žele pokazivati i svoje odluke prezentira- ti kao dokazivanje moći. Prvi cilj nam je povećati prihode Sunča- nog Hvara, a zatim transformira- ti menadžment tako da nas ljudi prepoznaju kao odgovornog i pro- fesionalnog lidera u industriji ho- telijerstva – smatra Bourgeois.

Sunčani Hvar trenutačno sadrži 80 posto hotela s tri zvjezdice i 20 posto s dvije. Cilj nove upra- ve je diferencijacija tako da 60 po- sto hotela ima četiri zvjezdice, 30 posto tri, a ostatak pet zvjezdica.

Ekonomski napredak Europe, na- ime, pokazuje kako su kapacite- ti s dvije zvjezdice u svijetu posta- li nepoželjni.

• Svjetska tržišna istraživanja pokazuju kako europski putnici žele odsjedati u hotelima s četiri zvjezdice, a takvog za sada na Hvaru nema. Hotelijerstvo je vrlo delikatan posao. Za razliku od trgovaca koji ako ne proda određeni proizvod danas – uvijek ga može prodati sutra. No, ako hotelijer ne proda sobu danas, neće za to dobiti drugu priliku i to je izgubljen novac. Stoga nam je namje- ra kapacitet od 1200 soba imati u opticaju 365 dana u godini. Jednostavno moramo produžiti sezo- nu i držati hotele otvorenima tijekom čitave godine.

Smještajni kapaciteti na Hvaru su, naime, ispod razine dosto-

Page 5

janstva. Tijekom sezone mještani iznajmljuju pristojne sobe, no ima i onih koji svoje podrume naplaćuju po cijeni hotelskih soba, za čije noćenje trenutačno treba izdvojiti manje novca nego za noćni provod na Hvaru.

Jacques Bourgeois smatra kako je nužno reorganizirati i metode bukiranja smještajnih kapaciteta. Trenutačno se 75 posto rezervacija realizira putem turoperatora i različitih posrednika, 20 posto putem individualnih inicijativa i 5 posto putem bukinga poslovnih tvrtki za razne konvencije i događaje. Orcov cilj je, naime, da 40 posto individualaca, 30 posto turoperatora i 30 posto tvrtki bukira kapacitetu Sunčanog Hvara. I oni turoperatori koji ‘operiraju’ trebali bi se, prema njegovom mišljenju, specijalizirati za biznis s četiri zvjezdice.

Raj za arhitekte

Tijekom ove zimske sezone Orco planira izvesti potpunu rekonstrukciju hotela Slavija i Adriatic, za koje bi do kraja godine trebale biti ishodene sve dozvole kako bi radovi počeli početkom siječnja, a hoteli bili spremni za sezonu u svibnju. Ta dva hotela ujedno imaju i najsređenije imovinsko-pravne odnose i već unaprijed pripremljen projekt za razvoj koji je izradila ugledna londonska tvrtka Jestico&Whiles u suradnji sa splitskom tvrtkom Konzalting. Za izvođače radova uskoro će biti raspisan javni natječaj, a Orco je već u kontaktu s pojedinim velikim hrvatskim tvrtkama koje bi eventualno sudjelovale u realizaciji projekta.

Prilikom potpisivanja ugovora Orco je bio svjestan u što ulazi i znao je da mnogo lokacija i objekata Sunčanog Hvara nema sređene odnose s bivšim vlasnicima zemljišta. Mnogo imovinsko-pravnih slučajeva je u sudskim sporovima, ali većina rješava u korist Sunčanog Hvara. Najviše sporova vodi se s Gradom Hvarom, a njih šest s Crkvom, koja je u neke objekte smještila svoje svećenstvo, a sada potražuje konkretan objekt u koji bi smjestila svojih 10 svećenika.

Prijе nešto više od mjesec dana Sunčani Hvar je u hrvatskim medijima objavio oglas u kojem je pozvao sve lokalne dobavljače da ponude originalne proizvode i usluge SH-u koji želi podržati i jerstva. Prema riječima Bourgeois, hotel Sirena dizajnirao bi se u stilu boutique hotela, dok bi najveći kompleks s najviše kapaciteta, hotel Amfora, postao veliki wellness centar opremljen vrhunskom spa tehnologijom. U sljedećoj fazi na red dolaze hoteli Delfin, Bodul, Galeb i naravno, Palace, koji bi trebali biti najluksuznije uređeni. Oko tog hotela koji

Čekanje odluke za Kaštelansku rivijeru

Dok spaja sve konce Sunčanog Hvara, Orco se ujedno natječe za dobivanje prava na Kaštelansku rivijeru, čime bi stvorio koheziju između kopna i otoka i kontrolirao što se događa na obali. U Orcu smatraju da imaju velike šanse za dobivanje tog prava, a navodno bi u četvrtak Upravni odbor HFP-a trebao odlučiti između luksemburskih investitora i Tulipan grupe, tvrtke u većinskom vlasništvu Nijemca Jürge na Bertha Steinkea.

lokalinu proizvodnju. Na oglas se prijavilo mnogo kandidata, a s nekim su već potpisani ugovori.

Ostali hotelski objekti trebali bi, prema planu, početi rekonstrukciju iduće zimske sezone, kada za njih budu odabrani adekvatni arhitekti i ishodene potrebne dozvole. Za desetak dana na Hvar bi, naime, trebalo stići sedam jakih inozemnih arhitektonskih tvrtki s iskustvima na području hotelija najatraktivnijih arhitektura i smješten je u središtu Hvara postoje, naime neke nelogičnosti, s obzirom da je Orco prilikom potpisivanja sporazuma zatražio koštenje kapaciteta Palaca na 50 godina, a sporazum je potписан na pet godina, nakon kojih bi Orcov dionički udio u Sunčanom Hvaru iznosio 46 posto.

Prilikom potpisivanja ugovora o privatno-javnom vlasništvu neki pravnici, osim što su zamjerili ulazak države u takav projekt bez postojanja Zakona o javno-privatnom vlasništvu, naveli su neke zakonske manipulacije koje bi to partnerstvo činile više privatnim nego javnim, odnosno omogućile Orco prodaju nekretnina.

No, kako ističu u Upravi Sunčanog Hvara, nitko do sada nije pokazao namjeru prodavati bilo koju nekretninu niti im je to u bilo kojem planu u budućnosti.

‘Hvar za sve’

• Svaki objekt ima svoju ulogu u cjelokupnom projektu i svaki nam je važan na svoj način. Nakon što uložimo toliko trud i novac, želimo rasti, a ne prodavati – zaključuje Bourgeois.

Čitav projekt, uključujući drugu suvlasničku fazu, trebao bi biti gotov do 2008. godine, a ljetna sezona 2009. trebala bi biti svršetak mukotrpnog procesa privatizacije Sunčanog Hvara, s deset reprezentativnih turističkih objekata koji bi privukli turiste svih dobi i statusa.

• Ne želimo biti snobovi već želimo uravnotežiti kompoziciju gostiju. Različiti interes i dobne skupine trebaju biti zadovoljeni po sistemu ‘Hvar za sve’, počevši od kulturne ponude, razvijenog noćnog života, iskustvima prirodnih kapaciteta i obiteljskih sadržaja – istaknuo je Bourgeois.

U tom smjeru bi se navodno trebala kretati i marketinška kampanja promocije Hvara kao turističke destinacije, koja će se temeljiti na isticanju jedinstvene zemljopisne pozicije koja je, prema mišljenju Orca, u svijetu prava rijetkost. Hvar je za Luksemburžane sigurna investicija i prema mišljenju izvršnog direktora Bourgeois Orco ne vidi opasnosti niti razloge zbog kojih javno privatni sporazum ne bi funkcionirao u sljedećih pet godina.

• Realni smo. Neće biti lako, no mi ne stvaramo, nego rješavamo probleme – zaključuje Jacques Bourgeois.