Struktura cijene stanova: radovi isti, dobit raste

Eldorado u poslovanju nekretninama i građevini u Hrvatskoj još uvijek traje. Ali je na zalasku. U sutoru zarađuju investitori, građevinari i vlasnici elitnih parcela, a zarade su već počele padati ostalima u tome biznisu, poput projektnata, arhitekata i konzultanata. Još uvijek vrijedi krilatica da tko danas ulaže u nekretnine, gotovo je sigurno da će zaraditi, ali prema procjenama niza sugovornika u Liderovom istraživanju, boom nekretnina i unosnih zarada trajat će još dvije do tri godine. Za uspjeh je potrebno mnogo snalazljivosti, o kojoj u konačnici ovise zarade pojedinih igrača u lancu koje smo istražili.

Dok je gradnja stanova još sigurna i visokoisplativa, savjetnici za ulaganja u nekretnine napominju da se treba okrenuti npr. ulaganju u parkirališta na rubnim dijelovima gradova, posebice Zagreba, te ukazuju na činjenicu da ćemo se zahvaljujući razvoju maloprodaje vrlo ubrzo naći u nestašici moderno uređenoga skladišnog prostora. Iako stručnjaci ističu da gradnja stanova za iznajmljivanje trenutačno nije isplativa, smatra se da će dugoročno biti ‘in’.

Sve su manja očekivanja visokih zarada. Ipak, strane ulagače privlači veća stabilnost tržišta, stopa povrata sredstava, koja je još uvijek veća od one u EU, i relativna neizgrađenost tržišta s više prilika za ulaganje – smatra Vlatko Dubravica, partner u konzultantskoj kući CB Richard Ellis.

Osim što biznis cvjeta, bogatstvo Hrvatske u nekretninama već je ogromno. Samo stambene jedinice u Hrvatskoj, njih 1,4 milijuna, prema popisu stanovništva iz 2001., ukupno vrijede 750 milijardi kuna. U tu procjenu nije uračunata vrijednost neizgrađenih građevinskih te šumskih i poljoprivrednih zemljišta, koju tek treba procijeniti. Riječ je o prvoj procjeni proizašloj iz projekta pod nazivom ‘Procjena ukupne imovine u Republici Hrvatskoj po sektorima’. Voditelj projekta na kojem radi Ekonomski institut Zagreb, dr. Željko Lovrinčević, objašnjava da je 96 do 97 posto stanova i kuća u privatnom vlasništvu, te da su većina vlasnika fizičke osobe. Hrvatska je tako, pored Islanda, europska zemlja koja ima najveći udio nekretnina u privatnom vlasništvu.

Vrijednost stambenih jedinica veća je čak devet puta od ukupne financijske štednje koju građani imaju na bankama, a koja iznosi oko 80 milijardi kuna. Hrvatske vlasnike stanova, čija je cijena nesumnjivo rasti, što potvrđuju svi analitičari, ti podaci čine vrlo bogatima, ali to je za sada više virtualno bogatstvo, u kategoriji mrtvoga kapitala, čija je za sada najizraženija uloga osiguranje da će Hrvatska moći otplaćivati svoj vanjski dug idućih nekoliko desetaka godina. No, istovremeno zbog nejasne strategije premijera Sanadera, koji još uvijek nema jasan stav prema budućnosti hrvatskih nekretnina, taj visokovrijedan kapital potpuno je beskoristan u smislu osiguravanja rasta BDP-a i zapošljavanja. Prema Lovrinčevićevu mišljenju, primarno gospodarsko strateško pitanje Sanaderove Vlade trebalo bi biti upravo kako aktivirati kapital sadržan u nekretninama.

S druge strane, dok Vlada spava, biznis cvjeta. Na činjenicu da se aktiviranjem kapitala sadržanog u nekretninama bavi sve više poduzetnika ukazuje podatak o kontinuiranom rastu broja obrta i tvrtki iz sektora nekretnina i građevine. Iako mnogo tvrtki iz toga sektora propada, uspijeva se zamijeniti većim brojem novoosnovanih.

Kakve su zarade u lancu toga poslovanja? U 2004. godini, prema podacima Porezne uprave, u Hrvatskoj je prodano nekretnina u vrijednosti 23 milijarde kuna, što je za četiri milijarde kuna više nego u 2003., a prema nepotpunim podacima procjenjuje se da će za 2005. ta brojka biti još veća.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, udio gradnje i dobiti izvođača u prosječnoj cijeni novog stana porastao je u 2005. godini za četiri posto. Podaci potvrđuju trend prema kojem dobit investitora raste. Idući su u lancu čije će se zarade, prema procjenama stručnjaka, uskoro početi smanjivati – građevinari. Naime, rastu nametni državi (vodna naknada cijenu kva-

Kada Hrvatska, slijedeći primjer razvijenih zemalja, uvede ozbiljniji porez na nekretnine, više se neće isplatiti imati stanove i kuće u vlasništvu, smatraju ekonomski analitičari. Iako se takav scenarij ne očekuje uskoro, iznajmljivanje stanova mogao bi biti posao budućnosti. Kad je riječ o institucionalnim ulagačima, pionir u gradnji stanova za iznajmljivanje je Grawe nekretnine. Teze da je u ovom slučaju manje riječ o tržišnoj logici, a više o želji da se bude prvi u segmentu kojemu se u daljoj budućnosti predviđa procvat, potvrđuje i član Uprave Grawe nekretnina Irhad Meheljić. Osnovni razlog ulaska u takav projekt bio je, kaže Meheljić, disperzija rizika.

Kad je riječ o povratu kapitala, ovaj je vid ulaganja još isplativiji od ulaganja u vrijednosne papire, ali u usporedbi s gradnjom stanova za prodaju ostvaruje se mnogo manji povrat – kaže Meheljić, dodajući da je upitno hoće li projekt stanogradnje za iznajmljivanje uspjeti. Dok se kod gradnje stanova za prodaju investitor, prema Meheljiću, može nadati povrat od 20 do 25 posto na uloženi kapital, kod stanova za iznajmljivanje povrat je do pet posto, što je premašno da bi nekoga ozbiljno zainteresiralo. Iako je dobro biti prvi u nečemu što se smatra perspektivnim i unatoč tome što je riječ o osiguravajućem društvu kojemu je interes dugoročni plasman sredstava a ne brza zarada, Meheljić ističe kako do isplativosti nedostaju još barem jedan ili dva postotka na povrat kapitala. U tom slučaju u biznis bi se sigurno uključio veći broj igrača, u prvom redu stambene štedionice i banke koje raspolažu golemim financijskim sredstvima.

Razlog zašto je u Austriji projekt isplativ a u Hrvatskoj nije leži, prema Meheljiću, u nekoliko stavki koje značajno opterećuju financijsku konstrukciju – visoka cijena zemljišta, ista za najam i prodaju, PDV koji opterećuje ulaznu kalkulaciju te komunalni doprinosi koji se za ozbiljan projekt kreću u milijunskim iznosima. Prostor za poticanje takvog oblika stanogradnje Meheljić vidi u sufinanciranju lokalne samouprave koja bi mogla u tome prepoznati interes. Službenih razgovora s Gradom Zagrebom još nije bilo, ali postoje neke tendencije u tom smjeru. Ipak, unatoč upitnoj isplativosti, Meheljić nije ustvrdio da će Grawe osigurane izaći iz tog projekta.

Leasing nekretnina, project development, consulting ili pak stambene štedionice dijelovi su bankarskih grupacija koji se bave ulaganjem u nekretnine, poslovni koji posljednjih godina u bankama dobiva sve veći zamah. Ništa neobično s obzirom na to da banke novac imaju a potražnja za nekretninama postoji, zbog čega im i cijena raste, što u konačnici svakom investitoru pa tako i banci koja ulaže u nekretnine donosi zaradu. Mnogo bolju i bržu, uzevši u obzir i to da kamate tijekom posljednjih godina padaju, a krediti su dugoročniji.

Ulaganje banaka u nekretnine poslovna je tajna. Ipak, neki se podaci u tim krugovima vrte, a svi se slažu u tome da je vodeća kad je riječ o ulaganjima u nekretnine Hypo grupa. Vrijednost njezina ulaganja samo kroz, primjerice, Hoto grupu procjenjuje se na oko 140 milijuna eura. A govori se da drži i velik dio vrijednih nekretnina u Slavoniji i na Jadranu. Financiranje Horvantičića bio je isplativ potez, jer je nedavno postala i vlasnicom njegovih nekretnina – Hoto Business Towera i Castellum Centra. Priča se da na sličan način, odnosno zbog nevraćanja kredita klijenata, dolaze do vrijednih nekretnina i na Jadranu.

Već dulje se govori da drže Štokove hotele u Dubrovniku, iako obje strane to opovrgavaju. Ipak, o tome da priče nisu neutemeljene govori podatak da je nakon nedavno utvrđenih manjaka u austrijskoj Hypo banci, iz te banke stigla poruka i o potrebi kontrola odobrenih kredita hrvatske Hypo banke, posebno Štokovim JIH-ima.

U borbu za klijente s dobrim nekretninama uključile su se gotovo sve banke. Neke čak, prema iskustvima pojedinaca, imaju svoje agente koji pridobivaju klijente u tu banku nudeći im povoljnije uvjete kreditiranja. Naravno, klijent ima dobro pozicioniranu nekretninu, a nevraćanje kredita banka može iskoristiti da nekretninu preuzme. Osim takvih ‘igara’ ulazi se i u ozbiljnija ulaganja – osobito.

Mito i korupcija prisutne su pojave kad je riječ o urbanizmu o kojem uvelike ovisi cijena zemlje. Zoran Skala iz investicijskog fonda Terra Investa kaže, pak, da bi se jednim zakonskim propisom moglo značajno utjecati na suzbijanje korupcije. U civiliziranim državama gradska uprava može urbanizirati samo svoje zemljište, što znači da bi gradovi ako im nedostaje zemljišta za gradnju najprije trebali otkupljivati poljoprivredno zemljište po cijeni koju ono postiže na tržištu, zatim ga urbanizirati, uložiti u infrastrukturu i prodati ga kao građevno. Na urbanizaciji bi zarađivali gradovi i ulagali u gradnju vrtića i škola, uređenje cesta i parkova. Bio bi zadovoljen javni interes.

U Hrvatskoj to nikome ne odgovara, jer živimo u društvu u kojem se pojedinci mogu obogatiti preko noći s obzirom na to da im zemljište ulazi u urbanizaciju, za što nije neobično prikloniti se i mitu od kojega više pojedinaca naposljetku profitira, ali ne i svi građani – kaže Skala i predlaže da se zakonom propiše gradovima da mogu urbanizirati samo svoje vlasništvo. U civiliziranim zemljama to je u interesu i vlasnika zemlje. U civiliziranoj zemlji, ako sam vlasnik vinograda i želim uzgajati lozu a gradska uprava mi urbanizira zemljište, bio bih gradu obvezan platiti porez na nesagrađenu građevnu parcelu, što u nas nije slučaj – kaže Skala. Građani na urbanizaciji mogu i izgubiti. Vlasnici parcela udaljenih 70 metara od mora ne bi bili oštećeni Uredbom o zabrani gradnje da postoji predloženi propis, nego bi država ili gradovi najprije trebali po tržišnim cijenama od vlasnika otkupiti građevinske parcele.

Privredna ni Raiffeisen banka ne zaostaju mnogo u pogledu ulaganja. Obje taje svoje projekte, no poznato je, primjerice, da je PBZ financijski nositelj neprofitne organizacije Otok Znanja koja je preuzela hotele Koločep. RBA je prošle godine izradio desetak stanova, čime je počela njihova veća aktivnost na tržištu nekretnina, dok ove godine tu brojku misle povećati na 600. Zagrebačka banka malo stoji u pozadini, no ona je osigurala svoj dio Jadrana već ranijih godina preuzimanjem umasnog Istraturista, u kojemu ima oko 72 posto udjela, a usto je stopototni vlasnik trgovačko-poslovnog kompleksa Centra Kaptol u Zagrebu.

Bankama, nekima više, nekima manje, poslovi s nekretninama postaju core biznis. Kao i drugi investitori, i one znaju da je pozicioniranje prije daljnje liberalizacije bitna komponenta ostvarivanja značajne zarade.

Iako je ulaganje u stanove u gradovima i atraktivnim lokacijama na Jadranu sigurna investicija, kao nove mete isplativih ulaganja stručnjaci ističu dosad zapostavljena područja dalmatinskog zaleđa i Like. Posebno je atraktivno područje Dalmatinske zagore, zbog relativne blizine mora, pa mu neki predviđaju sudbinu unutrašnjosti Istre. Na preizgrađenim dijelovima Jadrana više se neće moći postizati visoke cijene. Prema vrsti nekretnina najviše je podcijenjeno poljoprivredno zemljište, a prema predviđanjima rast će potražnja za kvalitetnim kućama za odmor umjesto apartmana i logističkim centrima. Parking, uz skladišne prostore A klase, kao profitabilnu nišu ističu u konzultantskoj kući Bradmore King Sturge.

Nakon što je počela i gradnja stanova za iznajmljivanje, u Hrvatskoj prema mišljenju stručnjaka teško može doći neki novi oblik investiranja, financiranja ili gradnje nekretnina, najprije stoga što i tu postaju premoći međunarodni igrači, koji se ponašaju kao i u drugim zemljama.

Jedan od novijih trendova je i ulazak investicijskih fondova u development zgrada, čime se inače nikad nisu bavili, a to rade zbog toga što imaju mnogo veća sredstva koja mogu potrošiti nego što ima kvalitetnih investicijskih nekretnina koje u normalnim okolnostima isključivo kupuju – kaže konzultant Dubravica.

U očekivanju pada profita u trenutačnoj najpropulzivnoj djelatnosti zasad jedino cijene uredskih prostora, koje su padu, ukazuju na nadolazeći balans u odnosu ponude i potražnje. Svi ostali segmenti tržišta još nisu zadovoljili potražnju i neće, jednoglasni su stručnjaci, u sljedećih nekoliko godina.