Stručnjaci odgovaraju na vaša pitanja

Godinama sam vodio vlasnički spor radi predaje stana u posjed protiv osobe koja ga je protupravno zauzela i, iskorištavajući sve slabosti hrvatskoga pravosuđa, godinama odgadala moje useljenje. Sada sam ishodio pravomoćnu i ovrušnu sudsku odluku, a stan je već dulje prazan. Udjem li u njega u svojoj ‘režiji’, hoće li to biti protupravno?

Vaš ulazak u stan, makar bio prazan, čin je samovlašća koji je i u našem pravnom sustavu nepoželjan i kao takav zabranjen. Koliko god je nedvojbeno da treba imati puno razumijevanje za vašu situaciju, točno opći interes svake pravne države zahtijevaju da i ovruh bude proveden u zakonitom postupku. To znači podnošenje prijedloga za ovruh (protiv fizičke osobe općinskom sudu), ishodenje rješenja o ovrsi i provedbu ovrsi. I u tom postupku, ma kako je zamišljen kao jednostavan i ma kako se pokušavalo izbjeći ponovno sudenje, sustav ipak zahtijeva da i druga strana ima odgovarajuću pravnu zaštitu, pa tako i mogućnost podnošenja prijedloga za odgodu ovrsi, a svakako i žalbe na rješenje o ovrsi. Ako je stan prazan, može da valja očekivati i teškoće s dostavom sudskih pošiljki, što se može razumjeti, ali ne mijenja bit odgovora.

Odlučite li ipak postupiti ne čekajući odluku suda, možda se ne dogodi ništa (pod uvjetom da druga strana ostane pasivna), ali je za vas moguće i mnogo lošiji scenarij. Tako je moguće da druga strana zatraži posjedovnu zaštitu, ali i da pribjegne institutu samopomoći, što opet dalje komplicira slučaj. Svakako je savjet, ako je ipak moguće, kad ste već potrošili toliko vremena, energije i sredstava da dodete do tog položaja, da izdržite još malo i uz pomoć sudskog ovršitelja bez ikakvih repova ponovno dodete u posjed stana.

Neko sam vrijeme posjedovao stan koji sam sada spreman vratiti u posjed vlasniku, ali se nikako ne možemo usuglasiti o tome imam li pravo na naknadu troškova i, ako imam, o kojim je troškovima upravo riječ. Napominjem da sam uselio u potpuno neuređen i zatim ga sam prilično dobro uređio.

Riječ je o pitanju uređenom odgovarajućim odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, i to u čl. 164. i 165. Prvi se članak odnosi na pravni položaj poštenoga posjednika, a drugi na nepoštenoga. Pošteni je posjednik onaj koji u vrijeme stjecanja nije znao niti je imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed. Međutim, poštenje prestaje kada posjednik sazna da ne ma pravo na posjed. Jako je važno naglasiti da se poštenje uvijek podrazumijeva, što znači da nitko nema potrebu dokazivati svoje poštenje, nego onaj komu to ne odgovara može, ako hoće, dokazivati suprotno, dakle nepoštenje.

Zakonodavac razlikuje tri grupe troškova – nužne, korisne i luksuzne troškove. Pošteni posjednik ima pravo na naknadu nužnih troškova i nije dužan dati ikakvu naknadu za to što posjedovao i od toga posjeda imao koristi, a nije dužan ni nadoknaditi ono što je pritom oštećeno ili uništeno. Pošteni posjednik ima pravo i na naknadu korisnih troškova, a u odnosu na troškove koji nisu ni nužni ni korisni (luksuzni) ima pravo odnošenja (ius tollendi), pod uvjetom da to odvajanje može izvršiti bez oštećenja same stvari.

Nepošteni posjednik ima pravo na naknadu nužnih troškova, ali zato mora nadoknaditi svu štetu nastalu na stvari i sve koristite koje je imao za vrijeme posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da je nije zanemario. Nepošteni posjednik nema pravo na naknadu ni korisnih ni luksuznih troškova, ali ima pravo na odnošenje onoga što je dodao, a ne nadoknaduje mu se, pod uvjetom da to može učiniti bez oštećenja same stvari.

Pošteni posjednik ima i posebnu pogodnost u pravu zadržanja stvari dok mu se ne nadoknade troškovi, a pri tome se vrijednost plodova i drugih koristi koje je imao od stvari odbija od troškova koje traži. Troškovi, kao i vrijednost plodova, nadoknaduju se prema cijenama u vrijeme kad ih se nadoknade, čime se stiti realna vrijednost ulaganja, a samo pravo na naknadu troškova zastarijeva u roku od tri godine od dana predaje stvari.

U vašem slučaju, podrazumijevajući poštenje, treba zaključiti da svakako imate pravo na naknadu i nužnih i korisnih troškova (npr. uvođenje priključka električne energije, vode, plina, telefonskoga priključka, promjene dotrajale stolarije – prozori, vrata), ali će se ti troškovi umanjiti za koristi koje ste imali (npr. vrijednost najamnine). Ako ste, primjerice, ugradili alarmni uređaj ili skupocjenu opremu u kupaonicu, tada ih imate pravo odnijeti, ali tako da ne oštetite zid.

Kada god čitam o nekim pravnim problemima, uvijek se postavi i pitanje rokova u kojima treba pokrenuti neki postupak. Oni se različito određuju pa me zanima gdje mogu pronaći osnovni propis, da bih se mogao snaći.

Temeljni je propis u hrvatskom pravu u vezi s rokovima Zakon o obveznim odnosima, koji u članku 300. sadrži osnovne odredbe. Zapravo je riječ o podjeli na dvije skupine rokova: u prvu se ubrajaju rokovi određeni danima, a u drugu određeni tjednima, mjesecima i godinama. Konkretno, rokovi određeni danima počinju teći prvoga dana nakon događaja od kojega se rok računa, a završava se istekom posljednjega dana roka. Rok određen tjednima, mjesecima i godinama završava se onoga dana koji se po imenu i broju podudara s danom nastanka događaja od kojega rok počinje teći, a ako toga dana nema u posljednjem mjesecu, kraj roka pada na posljednji dan toga mjeseca. Ako bi posljednji dan roka pao u dan koji je zakonom određen kao neradni, kao posljednji dan roka računa se prvi sljedeći radni dan.

Primjer za rok određen danima jest subjektivni rok od 30 dana pri smetanju posjeda, koji počinje nakon saznanja o smetanju i počinju. Važno je naglasiti i da rok od 30 dana ne smijemo izjednačavati s rokom od mjesec dana – ta dva roka mogu biti jednaka, ali i različita – mjesec dana je katkad 28 dana, a katkad 29, 30 ili čak 31 dan, a 30 je dan uvijek točno 30 dana. Rokovi određeni tjednima vrlo su rijetki, oni mjesecima češći, a rokovi određeni godinama vrlo su čestiji. Propisi vezani uz rokove inače su vrlo opsežni, pa tako postoje i brojne podjele koje nisu samo formalne naravi, primjerice podjela na početne i završne rokove, na zastarane i prekluzivne, jednostavne i složene, procesne i materijalopravne rokove itd.