Zagreb će dobiti još osam šoping

I dok se ovih dana naveliko raspravlja ima li u Zagrebu previše trgovačkih centara i hoće li novotvoreni City Center One na Jankomiru uništiti neke postojeće šoping mallove, u isto vrijeme dvije velike europske tvrtke koje se bave gradnjom trgovačkih centara planiraju u Zagrebu sagraditi još 100 tisuća kvadrata novoga prodajnog prostora. Naime, kao što neslužbeno doznajemo, ECE Project Management, najveća europska tvrtka koja je riječ o trgovačkim centrima (u ovom trenutku grade ili planiraju graditi 20 trgovačkih centara), u prigradskom zagrebačkom naselju Buzin planira gradnju velikog trgovačkog centra, dok je mađarska građevinska kompanija TriGranit s istom namjerom od bivšeg vlasnika King Crossa kupila zemljište na Laništu. Prema istraživanju austrijske agencije RegioPlan, u Zagrebu će biti sagrađeno još osam različitih trgovačkih centara.

S obzirom na to da velike tvrtke u takve projekte ne ulaze bez prethodnoga detaljnog ispitivanja tržišta, nameće se logičan zaključak da u Zagrebu još ima prostora za gradnju novih kvadrata prodajnoga prostora i da će se tek u nekoliko godina, kad mreža trgovačkih centara bude gotova, uistinu zahuktati međusobna borba šoping centara. A do tada će u Zagrebu niknuti i trgovački centar bivšeg tenisača Brune Orešara na Jarunu, Avenue Mall u Novom Zagrebu, Prebendarški dvori u centru te trgovački centar Mandi (ulagač Maurizzio Zamparin, vlasnik Mercatonea) u istočnom dijelu grada koji bi, osim Mandija, prema nekim predviđanjima trebao dobiti bar još jedan ili dva šoping malla. Kao moguće lokacije za trgovački centar u istočnom dijelu grada konzultanti za nekretnine navode područje oko Diokija, zatim prostor uz Slavonsku aveniju, gdje su trenutačno smješteni Magma, Bauhaus i brojni drugi trgovački lanci, a za zemljište tvornice Munja na Žitnjaku, koja planira preseljenje, zainteresirane su dvije njemačke, jedna izraelska i jedna francuska tvrtka.

Još jedna činjenica koja govori u prilog tezi da glavni grad može podnijeti još trgovačkih centara, prema riječima Svena Voriha, direktora City Centera One, jest podatak da je interes za najam u tom centru bio dva do triput veći od raspoloživa prostora. Čak i nakon vrlo uspješnog početka rada City Centera, u kojem su svi prostori iznajmljeni, svakodnevno nam se jave dvije ili tri tvrtke zainteresirane za najam.

Ipak, iako trgovci potražuju nove prodajne prostore, to ne znači da će Hrvati trošiti više razmjerno povećanju broja trgovina. Njihov kućni proračun ne raste tako brzo i brojka od 5.377 kuna, koliko je prosječno hrvatsko kućanstvo potrošilo u 2005. godini na odjeću i obuću, u ovoj se neće rapidno povećati, možda nekoliko postotaka. Neizbježno je, stoga, da otvorene novih centara na svojoj koži osjeti postojeći šoping mallovi koji će zbog novih okolnosti morati različitim marketinškim i drugim akcijama nastojati privući kupce.

Najveći dio kupaca City Center One sigurno će oteti King Crossu, centru sagrađenom 2002. godine, zbog jednostavne činjenice da su oba smještena na zagrebačkom Jankomiru te jedan od drugog udaljeni manje od dva kilometra. I jednom i drugom centru prirodno gravitira stanovništvo zapadnoga dijela grada koje će ta dva konkurenta ubuduće morati dijeliti.

Otvaranje City Centera s jedne je strane obogatilo ponudu Zagreba, a s druge povećalo konkurenciju među trgovačkim centrima. To će, naravno, od svih igrača na tržištu iziskivati velik napor u privlačenju i zadržavanju kupaca, što će se odraziti ne samo na ponudu već i na cijene, od čega će najviše koristi u konačnici imati građani – odgovorio je Sven Vorih.

Navodno, upravo je zbog dolaska konkurencije u King Crossu nedavno promijenjena vlasnička struktura, a novi su vlasnici, njemački investicijski fond DEGI, prema nekim informacijama za veći dio prodajnog prostora toga trgovačkog centra, točnije 17 tisuća četvornih metara, platili 85 milijuna eura. Gradnja cijelog centra stajala je oko 80 milijuna nekadašnjih njemačkih maraka.

Iako ne dijele lokaciju, gradnjom i otvaranjem novih odredišta za kupnju i trgovački centri smješteni u središtu grada izgubit će dio prometa, ali ne kao King Cross. U Centru Kaptol, koji se profilirao kao šoping destinacija za stanovnike sjevernog dijela grada veće plaćene moći, smatraju da će konstantnim dizajnom kvalitete ponude zadržati posjetitelje.

Smatramo da su korisnici naših poslovnih prostora, poput Australskog veleposlanstva, ugostiteljske ponude s Takenokom, Khalom i Wine&gastro akademijom, lokalima poput Bossa, Porschea jamstvo kvalitete. Trajno radimo na podizanju kvalitete i već u prosincu nadogradit ćemo i unaprijediti ponudu s dva jedinstvena projekta – rekao je direktor Centra Kaptol Vojko Kraljić, koji smatra da Centru Kaptol uspjeh jamči njegova lokacija i profiliranost kao lifestyle centra čija se ponuda ne temelji samo na šopingu nego i zabavi, vrhunskoj ugostiteljskoj ponudi i wellnessu. U Importanne Galeriji pak vjeruju da će im lokacija i kultura kupnje u centru grada omogućiti da se nose s pristiglom konkurencijom.

Mi računamo s urbanom klijentelom, odnosno s ljudima koji još imaju naviku otići u grad popiti kavu, naći se s prijateljima i usput nešto kupiti. Vjerujem da ćemo zahvaljujući toj tradiciji i kulturi kupnje u gradu sačuvati svoj dio tržišnog kolača. Naravno, moramo se prilagoditi novim okolnostima i ponuditi nešto više od samog šopinga.

Arn Willems smatra da je jako važna struktura najoprimac, ali u svijetu postoje uspješni centri bez supermarketa. Godavati trendovima, pa smo tako na zahtjev trgovaca, ondje gdje je moguće, spojili dvije ili više trgovina u jednu veću, jer se danas traže takvi prostori – ispričala je Vesna Marijan, koja smatra da Zagrebu nisu potrebni novi trgovački centri. Njezino mišljenje dijeli i Radovan Štok, direktor drugoga trgovačkog centra u vlasništvu Čirila Zovka, Importanne centra, koji kaže da je dovoljno pogledati broj stanovnika i kupovnu moć da bi se zaključilo kako novi centri nemaju velike šanse za uspjeh.

Današnji centri sve više služe za razonodu, a manje za kupnju i neki su već na izmaku snaga – smatra Štok te dodaje da od novih centara mogu uspjeti samo oni koji će nuditi skupe robne marke. S druge strane, tvrdi da pridošlice ne mogu utjecati na poslovanje Importanne centra zbog njegove odlične lokacije.

Za uspjeh trgovačkog centra potrebne su tri stvari: lokacija, lokacija i lokacija, uz obvezni brand – kazao je Štok. S tom izjavom složit će se i savjetnici specijalizirani za područje nekretnina, no u isto vrijeme navest će još niz čimbenika.

Lokacija sigurno mnogo znači, ali uspjeh koji je postigao King Cross na zemljištu koje je u vrijeme njegove gradnje bilo izrazito neatraktivno pokazuje da pozicija nije odlučujuća. Jedan od ključnih preduvjeta za dobro poslovanje trgovačkog centra jest struktura najprimca i odabir brandova koji trebaju biti prilagođeni ciljanoj publici, a isto tako treba znati privući posjetitelje i osmišljati dobar marketing. Postoji cijela filozofija šoping centara, od odabira glazbe i mirisa koji će se puštati u prodajnom prostoru do rasporeda trgovina i brandova u centru. Svaki ozbiljni investitor za taj posao angažira savjetnike koji znaju kako funkcioniraju trgovački centri, ali i lokalno tržište – kazala je Ivana Božičević, generalna menadžerica u tvrtki Colliers, ekskluzivnom agentu za iznajmljivanje dva nova trgovačka centra, Avenue Mall i Mandija.

Završetak gradnje Avenue Malla očekuje se, kaže Ivana Božičević, u proljeće 2007., a 75 posto prodajne površine tog centra već je iznajmljeno. Avenue Mall će, uz trgovačke, nuditi i zabavne sadržaje, a imat će čak devet kinodvorana – kao takav predstavljaće novu, treću generaciju trgovačkih centara u Hrvatskoj.

I trgovački se centri razvijaju, pa su se s vremenom njihov izgled i funkcija prilično promijenili. Importanne centar i Importanne Galleria prema svojim obilježjima pripadaju prvoj generaciji trgovačkih centara – smješteni su u središtu grada i imaju mnogo trgovina male jedinične površine, dok je tipični predstavnik druge generacije King Cross, u kojem se nalaze veće trgovine. Šoping centri treće generacije, uz trgovački, imaju izrazito istaknut zabavni segment; takav će, primjerice, biti Avenue Mall – objasnila je Ivana Božičević.

Od mjesta za kupnju trgovački centri tako su se razvili u odredište za obiteljski izlazak. Trgovački centar nije samo zgrada; stoga, da bi ga ljudi posjećivali, mora funkcionirati i biti zanimljiv, u čemu marketing igra veliku ulogu. Jako je važna i struktura najoprimac a i sadržaja koji postoje u centru, ali ne postoji savršena struktura koja sama jamči uspjeh. Većina centara u Zagrebu ima veliki supermarket: – Ipercoop u King Crossu, Interspar u City Centeru ili Tommy u budućem Mandiju, no u svijetu postoje mnogi uspješni šoping mallovi koji ih uopće nemaju – objasnio je Arn Willems iz CB Richard Ellisa.

Iako ne postoje jamstva za uspjeh trgovačkog centra, za neka se mjesta unaprijed zna da se na njima ne može dobro poslovati. Mnogi poznavatelji prilika na tržištu zagrebačkih nekretnina kao primjer promašene investicije navode trgovački centar Antunović, koji mjesec i pol nakon otvaranja zjapi prazan. Razlog je jednostavan – trgovački centar ne može biti sastavni dio hotela. Isto tako, prodaja poslovnih prostora u centru zakupima samoubojstvo je za šoping mallove jer na taj način vlasnici gube kontrolu nad politikom vođenja centara.

S druge strane, trgovačkom centru koji uspije dovesti poznatu robnu marku H&M uspjeh je gotovo zajamčen, no čini se da će Hrvatice još neko vrijeme morati odlaziti u inozemstvo da bi pribavile nove krpice iz H&M-a. Naime, poznate svjetske marke pri ulasku na tržište žele istodobno otvoriti više trgovina, s tim da prva mora biti u glavnoj gradskoj trgovačkoj ulici, i to na bar 1.500 četvornih metara. No, u Ilici, na potezu od Trga bana Jelačića do Frankopanske ulice, teško je pronaći takav prostor.