Ključ uspjeha

Investitori za nadzor obično uzimaju projektante koji su sudjelovali u izradi projekta, iako bi neutralna konzalting tvrtka ili sudski vještak mogli lakše uočiti eventualne greške u projektnom dijelu.

Bez obzira je li riječ o gradnji trgovačkog centra ili stambenog kompleksa, investitori bi prije početka izrade projekta trebali zaposliti stručnog sudskog vještaka ili konzalting tvrtku koja će najprije napraviti analizu buduće lokacije, a u kasnijim fazama nadzirati i projekt te svojim savjetima pomagati investitoru. Naime, kao što je za brzu i kvalitetnu gradnju nekretnine nužno imati dobrog projektanta i projektantski biro, jednako je važno imati i stručnu savjetodavnu (konzalting) osobu od povjerenja koja će investitoru pomoći da dobije projekt koji je zamislio. Dodatni novac za konzultantske usluge investitoru će se na kraju isplatiti prije nego što će uštedjeti nekoristeći te konzultantske usluge.

Investicija obično počinje analizom dviju ili tri lokacije. Usporedbom konzultanti dolaze do najbolje varijante. Analiza lokacije promatra se s aspekta prostornih planova.

Lokacijska dozvola je dokument koji se izdaje za svaki zahvat u prostoru. Sadržaj lokacijske dozvole i način njezina izdavanja propisan je Zakonom o prostornom uređenju. Zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole podnosi se Područnom uredom za prostorno uređenje, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove i promet, odnosno pripadajućim područnim odsjekima na čijem se području planira zahvat u prostoru, na obrascima koji se nalaze u pisarnici.

Iznimno, za neke građevine od važnosti za Republiku Hrvatsku, lokacijsku dozvolu izdaje Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva kao i za zahvate u prostoru koji pokrivaju područje dviju ili više županija.

Lokacijska dozvola sadrži izvod iz dokumenta prostornog uređenja na temelju kojih se izdaje, a lokacijskom dozvolom se određuje oblik i veličina građevne čestice, odnosno obuhvat zahvata u prostoru, namjena građevine, veličina i površina građevine, smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici, odnosno unutar zahvata u prostoru, oblikovanje građevine, uređenje građevne čestice, način i uvjeti priključenja čestice, odnosno građevine na javnom prometu, površinu i komunalnu infrastrukturu, način sprječavanja nepovoljnih utjecaja na okoliš i ostali elementi važni za zahvat u prostoru, sukladno posebnim propisima.

Građevna dozvola je dokument na temelju kojega može početi gradnja građevine. Njome se utvrđuje da je glavni odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima te da su ispunjeni svi preduvjeti za gradnju. Izdaje je ured državne uprave u županiji odnosno ured Grada Zagreba nadležan za poslove graditeljstva. Ministarstvo zaštite okoliša i prostornog uređenja izdaje dozvole za građevine prometa i veza, energetske, vodne i industrijske građevine, građevine s postupanjem otpadom i građevine za posebne namjene.

Uporabna dozvola je dokument koji izdaje tijelo graditeljstva nakon gradnje građevine, a njome se dokazuje da se zgrada smije početi koristiti, tj. staviti u pogon. Izdaje se nakon obavljenog tehničkog pregleda (tehničkim pregledom utvrđuje se je li građevina sagrađena u skladu s građevnom dozvolom, odnosno lokalizacijskom dozvolom i tehničkim propisima za određenu građevinu). Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnosi investitor, ili osoba koja je od investitora stekla pravo vlasništva, nadležnom državnom tijelu koje je izdalo građevnu dozvolu odnosno lokalizacijsku dozvolu za gradnju građevine.

Za razliku od uobičajene prakse, prema kojoj investitori za nadzor uzmu projektante koji su sudjelovali u izradi projekta, sudski vještaci za građevinarstvo preporučuju da investitori za obavljanje nadzora gradnje koriste neutralnu konzulting tvrtku ili sudskog vještaka s početka priče, koji će moći lakše uočiti eventualne greške u projektnom dijelu. S obzirom na to da je investitoru važno u što kraćem zakonskom roku ishoditi lokacijsku i građevinsku dozvolu, jer vrijeme je novac, Omerhodžić ima jedan savjet: Da bi se ubrzala procedura ishođenja lokacijske i građevinske dozvole, bilo bi dobro da projektant od gradskog ureda za strateške projekte.

Dok su prijašnjih godina pojedini građevinari spremno izbjegavali pridržavati se sklopljenog posla, među ostalim i onoga s bankama koje su im odobrivale kredite, na način da se nisu pridržavali dogovorenog plana gradnje ili su s gradnjom stali, ili pak nisu isplaćivali podizvođače, danas je to gotovo nemoguće. Banke su razvile kreditiranje građevinara na način da ga redovno prate u gradnji, te na temelju toga isplaćuju pojedine etape posla. Zbog toga niti građevinarima danas nije u interesu izigravati ugovor. S druge strane, kreditiranje se razvilo do mjere da i zainteresirani kupci, primjerice stana unutar stambenog objekta koji prati banka, mogu upravo putem te banke osigurati kredit za stan mnogo prije useljenja. Kupac je, naime, na taj način siguran da je završetak gradnje osiguran, jer ga nadzire banka, a osim toga kredit može osigurati i prije etažiranja.

Potencijalni korisnik kredita, investitor, dolazi u banku s već stečenim zemljištem i osnovnim dozvolama potrebnim za odobravanje kredita, s dijelom vlastitih sredstava, odnosno dokazom o 20 do 30 posto učešća i osiguranim dozvolama. U dokumentaciji se dodatno obraća pozornost na lokaciju objekta te na to ima li objekt priključak na infrastrukturu, jer to može dovesti u pitanje vrijeme gradnje objekta.

Primjera neodobravanja kredita za gradnju poslovno stambene zgrade ima zbog zasićenosti tržišta poslovnim zgradama, pa je u posljednje vrijeme reducirano odobravanje kredita za te namjene. Tražimo i dokaz da interesa za kupnju/najam prostora u tom objektu ima, odnosno da je najmodavac osigurao ugovore o najmu radi osiguranja buduće otplate kredita.

Procedura dodjele kredita sve je kraća. Ako banka, na osnovi prvih, osnovnih informacija, određeni projekt smatra nezanimljivim, investitor će u vrlo kratkom roku (tjedan dana) dobiti povratnu informaciju, u suprotnome, ako banka želi popratiti investiciju, slijedi kreditna analiza te odobrenje kredita, što vremenski ovisi o visini investicije i ukupnoj zaduženosti investitora. Iznos kredita ne isplaćuje se odmah u cijelom iznosu, nego prema etapama gradnje, a nakon što se banka, odnosno nadzornici u gradnji, uvjere da gradnja teče prema planu. Provjera i izvješća o napretku gradnje obavljaju se pri ispostavi privremenih obračunskih situacija, u pravilu svakih mjeseci dana.

Prijašnja negativna iskustva s građevinarima danas su gotovo nemoguća, upravo zbog spomenute kontrole. Ako se gradnja obavlja prema planu, banka izravno plaća sve sudionike u gradnji. Ako investitor iz nekog razloga prekine gradnju, banka bi nakon provedene ovrhe našla drugog investitora koji bi gradnju završio. Također, izbjegnuta je i praksa da potencijalni kupci stana ne mogu dobiti kredit, jer je zgrada pod hipotekom, koja služi kao osiguranje pri odobravanju kredita investitoru.

Suradnju sa sektorom stanovništva, pa potencijalni kupci, zainteresirani za kupnju stana u zgradi čiju gradnju mi financiramo, mogu osigurati ranije kredit, odnosno prije njegova etažiranja, iako će se u nju useliti tek za godinu dana. U banci postoji također svojevrsni rizik, ako dođe potencijalni kupac za kupnju stana, čiju zgradu financira druga banka.

Krediti za investitore odobravaju se na rok od oko 2 do 10 godina od datuma završetka gradnje objekta. Odnosno, kod stambenih objekata uglavnom na dvije godine, jer u tom razdoblju investitor može dobiti povrat novca i prodaju.

Zahtjevi za kreditiranje građevinskih objekata u Hypo Alpe-Adria banci posebno rastu u posljednje tri godine, godišnjom stopom od gotovo osam do devet posto. No, i leasing postaje sve popularniji, a njegov je rast u toj banci u odnosu na prošlu godinu oko 30 posto.

Za odobravanje leasinga treba predočiti zahtjev uz potrebne dokumente – o poslovanju investitora, projekciji planova i troškova u sljedeće četiri godine te isplativosti objekta koji ide u gradnju. Potrebna su dva do tri tjedna da stručni tim unutar leasinga, sačinjen od arhitekata, građevinara, ekonomista itd., da odobrenje za gradnju ili ne. Trenutačno isključivo preferiramo financijski leasing, odnosno onaj u kojemu investitor po završetku otplate postaje vlasnik objekta, a u kojemu je gradnja objekta namijenjena daljnoj prodaji. Vlasništvo koje imamo nad tim objektom, glavno nam je sredstvo osiguranja.

Postoji mogućnost davanja leasinga za objekte kojima je svrha prodaja, primjerice stanova ili poslovnih prostora, nakon završetka gradnje. To su kratkoročni projekti, ali sve su češći oni dugoročni, poput gradnje primjerice proizvodnih hala, industrijskih hala, auto salona i sl., a koja su namijenjena korisniku leasinga, odnosno njegovim potrebama. Također razvijen je i tzv. oblik Sell and lease back, u kojemu poduzetnik prodaje, primjerice, pogon, jer su mu trenutačno potrebna obrtna sredstva, a mi ga potom ponovno njemu dajemo u zajam. Na taj način oni ostaju gospodarski vlasnici, a mi pravni.

Nakon što se dobije odobrenje za gradnju objekta, kreće se u prikupljanje određene dokumentacije, plaćanje zemljišta, davanje svih komunalnih doprinosa i sl., što prema procjenama traje oko godinu dana. Sve te troškove namiruje leasing kuća, a troškovi ulaze u ugovor koji se sklapa s investitorom. Također, leasing društvo u dogovoru s investitorom bira građevinare, arhitekte, projektante, odnosno cijelu ekipu koja radi na gradnji objekta. U Hypo-Leasing Kroatien, kao i kod kreditiranja, cijeli tijek gradnje nadziru Hypo nekretnine. Novac se prema etapama gradnje isplaćuje izvođaču radova.

Kao i u slučaju kreditiranja, i ovdje je leasing povezan s retail sektorom unutar Hypo banke kako bi budući kupci stana uzeli kredit od njih, jer je taj proces za buduće vlasnike stanova jednostavniji, s obzirom na to da leasing unutar iste grupacije financira gradnju toga stambenog objekta. To je slučaj i sa svim ostalim bankama koje kreditiraju ili daju leasing investitoru za gradnju određenoga stambenog objekta.

Primjerice, u našoj grupaciji, 99 posto kupaca stanova uzima kredit putem naše banke ako mi financiramo gradnju određenog objekta. Gradnja objekta traje oko 2 do 2,5 godine, a nakon toga investitor vraća sredstva za 5-15 godina.