Tema tjedna – Tatjana Josipović: Pravo na nekretninu tek upisom u knjige

Zemljišne knjige imaju nekoliko važnih funkcija kojima se osigurava siguran i učinkovit pravni promet nekretnina. Zemljišne knjige su jedina evidencija nekretnina u Republici Hrvatskoj mjerodavna za pravno stanje nekretnina. Upisi u ostale evidencije o nekretninama kao što su npr. katastar nekretnina, različite evidencije o koncesijama na nekretninama, pomorskom dobru, zaštićenim područjima prirode, kulturnim dobrima i sl., nisu mjerodavni za pravno stanje tih nekretnina.

Zemljišne knjige pružaju informacije o tome tko je vlasnik nekretnine, koja prava postoje na nekretnini, postoje li na nekretnini neki tereti kao što su hipoteke, služnosti, fiducije i dr. Zemljišne knjige su javne i svatko ih može razgledati. Zbog toga se smatra da je svima poznato što u zemljišnoj knjizi piše i nitko se ne može opravdati da nije znao što je upisano u zemljišnoj knjizi.

Zemljišne knjige su važne za dokazivanje i zaštitu vlasništva i drugih prava na nekretninama. Vlasnikom nekretnine smatra se osoba upisana u zemljišnoj knjizi. Tko je upisan u zemljišnu knjigu kao vlasnik nekretnine ne mora ni na koji drugi način dokazivati svoje vlasništvo osim zemljišnoknjžjim izvatom. Zemljišne knjige imaju posebnu ulogu i pri stjecanju vlasništva i ostalih prava na nekretninama. Kad se prava na nekretninama stječu na temelju ugovora (npr. prodaja, darovanje, zamjena, hipotekarni ugovor i sl.), ona će biti stečena tek kad se upišu u zemljišnu knjigu.

Najvažnija funkcija zemljišnih knjiga jest zaštita poštanih stjecatelja koji su se pouzdali u potpunost i točnost zemljišnoknjžjih podataka. Osobe koje tek stječu pravo na nekretninama mogu se pouzdati u podatke upisane u zemljišnoj knjizi čak i onda kad se zemljišnoknjžji podaci razlikuju od stvarnog pravnog stanja nekretnine. Zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i smatra se da prikazuju potpuno i točno pravno stanje nekretnina.

Potpunu usklađenost zemljišnoknjžjih podataka sa stvarnim pravnim stanjem nekretnine, međutim, nije uvijek moguće ostvariti. Moguće je da i bez upisa u zemljišnoj knjizi dođe do nekih pravnih promjena na nekretnini i da se zbog toga zemljišnoknjžno pravno stanje razlikuje od stvarnog pravnog stanja nekretnine. Dok se zemljišnoknjžno stanje ne usklađi, u odnosu na poštene stjecatelje, smatra se da se na nekretnini ne postoje prava koja još nisu upisana. Ako su osobe koje stječu prava na nekretninama poštene i u dobroj vjeri, ako su ostvarile uvid u zemljišnu knjigu i ako nisu znale da na nekretnini postoje neupisana prava ili da su neka prava pogrešno upisana, njihovo će stjecanje biti zaštićeno i ono se neće moći osporavati zbog toga što postoje neupisana prava na nekretnini.

No, unatoč problemu zakašnjenja uknjižbe državnih nekretnina, Tatjana Josipović upozorava i na moguće posljedice odgode povjerenja u zemljišne knjige.

• Odgoda će negativno utjecati na tržište nekretnina. Zaštita povjerenja ne vrijedi za sve nekretnine koje su do 1. siječnja 1997. bile upisane kao nekretnine u društvenom vlasništvu. Za te nekretnine sve do 1. siječnja 2010. godine vladat će na tržištu velika pravna nesigurnost, jer nitko neće biti dovoljno zaštićen pri stjecanju prava na takvim nekretninama. Nitko se ne može pouzdati u potpunost i istinitost zemljišnoknjžjih podataka u pogledu nekretnina u bivšem društvenom vlasništvu. Zaštitu ne uživaju niti oni koji su bili u dobroj vjeri, koji su ostvarili uvid u zemljišne knjige i nisu znali da u zemljišne knjige nisu upisani stvarni vlasnici nekretnine, ili nisu znali da postoje i neki tereti na nekretnini koji još nisu upisani u zemljišne knjige – istaknula je profesorica Josipović.

Stručnjaci upozoravaju na to da svatko tko stječe pravo na nekretnini u bivšem društvenom vlasništvu mora pri stjecanju uvijek imati na umu mogućnost da se pojavi neka osoba i ustvrdi da je vlasnik nekretnine, iako nije upisan kao vlasnik u zemljišne knjige, ili da ima neko drugo pravo na nekretnini koje još nije upisala u zemljišnu knjigu.

Tatjana Josipović savjetuje stjecateljima nekretnina, kako bi bili barem donekle sigurni da na nekretnini ne postoje neupisana prava, da i nadalje moraju osim uvida u zemljišnu knjigu provoditi i ispitivanje drugih evidencija, isprava i sl. Sve će to usporiti i poskupiti promet nekretninama, a u brojnim će slučajevima i odbiti potencijalne investitore da ulažu u nekretnine za koje im hrvatski pravni po-redak ne pruža dovoljnu zaštitu pri stjecanju.

• Odgodom zaštite povjerenja profitirat će samo oni koji do sada, iako su za to imali 10 godina vremena, nisu upisali svoja prava na nekretninama u bivšem društvenom vlasništvu, odnosno koji se u posljednjih 10 godina nisu brinuli za svoja prava i pokrenuli odgovarajuće postupke za sređivanje pravnog stanja svojih nekretnina – naglašava profesorica Josipović.