Tema tjedna – Tri modela zemljišnih knjiga

U svijetu se danas uglavnom primjenjuju tri osnovna modela zemljišnih knjiga, francuski (transkripcijski) model, australijski (Torensov) model i njemačko-austrijski model koji se od 19. stoljeća primjenjuje i u Hrvatskoj.

Prema francuskome (transkripcijskom) modelu se u zemljišne knjige unose prijepisi ugovora i drugih isprava o prijenosu nekretnina, odnosno o zasnivanju hipoteke. Taj model nije savršen, jer stalno reproducira neusklađenost između upisanog i stvarnog stanja.

Prema australijskom (Torensovom) modelu (koji se primjenjuje i u Kanadi, Filipinima, Havajima, Tunisu itd.) sâm vlasnik obavlja izmjenu zemljišta i s planom i dokazima o vlasništvu prijavljuje se nadležnom tijelu vlasti. Nakon provjere nadležno tijelo vlasti izdaje pisanu ispravu vlasniku, a drugi dio te isprave postaje sastavni dijelom zemljišne knjige. Te se knjige vode prema zemljišnim površinama, a ne prema vlasnicima. U slučaju da se tako upisano vlasništvo ipak ospori, stjecatelju se isplaćuje naknada štete iz osiguranja od rizika sporog vlasništva.

Njemačko-austrijski model zemljišnih knjiga temelji se na općoj katastarskoj izmjeri zemljišta. Osnovnu cjelinu u tom modelu čini zemljišnoknjžno tijelo koje se, u pravilu, temelji na katastarskoj parceli. Za svako zemljišno-knjžno tijelo otvara se poseban zemljišno-knjžni uložak, koji ima svoj broj i sastoji se od tri dijela: popisnoga, vlasničkoga i teretnog lista.

I same zemljišne knjige također se sastoje od tri dijela: glavne knjige, zbirke isprava i registara. Glavna knjiga sadrži veći broj zemljišno-knjžnih uložaka u koju se upisuju sva zemljišta na području jedne katastarske općine. Zbirka isprava je kronološkim redom sastavljen popis isprava na osnovu kojih su izvršeni upisi u glavnu knjigu. Registri (stvarni i osobni) služe za orijentaciju u glavnoj knjizi. Upisi u glavnu knjigu su vlasništvo službenosti i hipoteke. Osim tih stvarnih prava mogu se upisivati zakupi, pravo prvokupa i pravo otkupa, a suvlasništvo se upisuje na alikvotne dijelove, dok se bračno vlasništvo upisuje na neodređene dijelove zajedničkog zemljišta. Postoje tri vrste upisa: uknjižba, predbijanje i zabilježba.