Poseban prilog

U Hrvatskoj je industrija nekretninskih fondova tek u razvoju, ali sudeći prema ovoj godini, prepoznata je, možda čak i s malim zakašnjenjem s obzirom na trend povećanja vrijednosti nekretnina posljednjih godina. Nekretninski fondovi najveći dio imovine moraju ulagati upravo u nekretnine, primjerice stambene, poslovne ili turističke objekte, a nakon gradnje odlučuju hoće li objekt prodati ili dijelom dati u najam. U fondove mogu ulagati svi, prema preporuci na rok od tri do pet godina, jer tek tada ti fondovi počinju ostvarivati ozbiljnije prinose. U Americi je, primjerice, upravo dio svakog ulaganja pojedinca usmjeren u takve fondove.

• Svojedobno smo bili zainteresirani za preuzimanje zemljišta koje ima 20 vlasnika, od kojih mnogi su izvan granica zemlje. Jedan od vlasnika u Hrvatskoj imao je punomoć, ali to nam nije bilo jamstvo jer nismo mogli znati jesu li ostali suvlasnici živi. Ako nisu, punomoć ne vrijedi. Naime, uspjeli smo doći do jednoga spornog suvlasnika u Čileu, no u konačnici ta osoba nije imala namjeru kilometrima putovati do konzulata da potvrdi punomoć, posebno i zato što za dvadesetinu zemljišta ne bi dobila mnogo novca. A nama, koji imamo novac ulagača, previše je rizično upuštati se u takve nesigurne projekte – objašnjava predsjednik Uprave Jadran Investa Dario Josić.

Jedna je to u nizu priča u kojima su nekretninski fondovi u potrazi za zanimljivom nekretninom. No iako u brojnim slučajevima postoji problem imovinsko-pravnih odnosa, domaći se fondovi ipak mogu pohvaliti dobrim njihom za pronalaženje atraktivnih lokacija s čistim papirima.

Na tržištu od nedavno posluju četiri društva za upravljanje nekretninskim fondovima, a dva su ove godine dobila odobrenje za rad i u pripremi su za javnu ponudu.

Fima Proprius trenutačno se predstavlja stranim ulagačima u nekim europskim zemljama, a javna ponuda dionica obaviti će se od 19. do 30. sljedećega mjeseca. Ciljani iznos prikupljenog kapitala je 100 milijuna kuna, što će, uspije li se toliko prikupiti, biti rekord u odnosu na postojeće nekretninske fondove na tržištu.

Jadran Kapital, osnovan prije godinu dana, uspio je prikupiti 79 milijuna kuna.

Neto imovina Jadran kapitala je 81,87 milijuna kuna. Prema ne-revidiranim podacima od kraja prošle godine neto imovina Terra Firme bila je 52,2 milijuna kuna, a Terra Mediterranea 25,9 milijuna kuna. Plan Fime Proprius je 60 do 80 posto neto dobiti raspodijeliti kao dividendu. Zato u kapitalnom dobitku i nećemo imati preveliki rast, kažu u tom fondu.

Kad je riječ o prinosa, za nekretninske fondove poznato da su ulaganja u njih dugoročna te da se zaradu treba pričekati, jer tada može biti i velika, primjerice nakon tri godine. Prinosi u nekretninskim fondovima u načelu su otprilike na razini između dioničkih i obvezničkih fondova. To je sigurno ulaganje i ne može nipošto imati zaradu kao što su kod nas, primjerice, prošle godine imali dionički fondovi, veću od 30 posto. Na Zapadu se u ulagačkom portfelju uvijek ulaže u nekretninski fond. Naime, ondje i nema tolike zarade, kao što je kod nas još slučaj s dionicama. No treba znati da će se i kod nas taj ciklus velikih prinosa na dionicama zaustaviti, a tada bi možda upravo nekretninski fondovi mogli postati važniji.

su inozemni, i to u prvome redu institucionalni – kaže Josić, i to većinom strani investicijski fondovi, a u Hrvatskoj banke, osiguravajuće kuće i fondovi te dio malih ulagača koji su prepoznali da je ulaganje u nekretninski fond dugoročno.

• Iako je zanimanje bilo i veće prije početka javne ponude, do nje je došlo u razdoblju pada burzi, što je, u razdoblju koje je proglašeno najgorim u posljednje tri godine – kaže Josić i nastavlja: – Zbog toga smo, primjerice, morali otkazati IPO u Londonu, ali to na domaćem tržištu nismo mogli učiniti, jer zakon to ne dopušta.

• Nama će prikupljanje kapitala u odnosu na postojeće možda biti lakše s obzirom na to da taj projekt nije naš start-up projekt kao u slučaju dva postojeća društva na tržištu, nego već u Fima grupi imamo svoje klijente. A neki od njih već su pokazali zanimanje za ulaganje – kaže menadžerica fonda Fima Proprius Dora Matošić.

Prvi domaći nekretninski fond Terra Firma ima temeljni kapital od 36 milijuna kuna, a Terra Mediterranea 23 milijuna kuna.

Prezentacija fonda Fima Proprius do sada je održana u Ukrajini, Srbiji te u našoj zemlji, a ovaj tjedan počeo je road show na američkom tržištu. Zatim slijede Skandinavija, London, zemlje Srednje Europe – Češka, Mađarska i Slovenija, a možda i Švicarska.

• U Ukrajini smo održali manju prezentaciju, a veću, s institucionalnim ulagačima, imat ćemo nakon osnutka fonda. No, npr. u Srbiji smo u dva dana održali deset sastanaka s institucionalnim ulagačima, u prvome redu s osiguravajućim društvima. Interes tamošnjih ulagača bio je velik, zato se i nadamo da ćemo upravo na tom tržištu prikupiti dosta kapitala. Jedina je prepreka tamošnja zakonska regulativa, s obzirom na to da se za dopušteno ulaganje do 10 posto kapitala izvan zemlje mora dobiti odobrenje tamošnje Središnje banke – kaže Matošić. – Dodatne nam pogodnosti pruža nazočnost Fima grupe na tržištu Srbije, a uskoro i Ukrajine, jer su nam tako institucionalni ulagači pristupačniji.

Fondovi Terra Firma i Terra Mediterranea, oba u vlasništvu društva Terra Invest, imaju osnovnu strategiju ulaganja u Istru.

• Riječ je o građevinskim zemljištima za stambenu i turističku gradnju – kaže predsjednica Uprave društva Dolores Pušar.

• Portfelj oba fonda trenutačno se sastoji od nekretnina poput građevinskih objekata i zemljišta, poslovnog udjela u trgovačkim društvima iz djelatnosti poslovanja nekretninama i depozita na računima kod banke – objašnjava Pušar.

Prvotni planovi ulaganja Jadran kapitala većinom su realizirani ili u procesu realizacije.

• U Samoboru smo preuzeli zemljište, a kako je prostorni plan tek u procesu donošenja, nismo počeli graditi poslovno-stambeni kompleks. Na potezu između zagrebačkoga Jaruna i Prečkog u tijeku je projekt ulaganja u stambene objekte. U Lovincu u Lici također smo preuzeli zemljište na kojem ćemo sagraditi naselje za koje je idejno rješenje već gotovo – kaže Josić.

Prvih sedam projekata u koje će ulagati nekretninski fond Fima Proprius već je poznato. Riječ je o dva projekta u Varaždinu, jednom stambenom, a drugom unutar industrijske zone, zatim turističkom objektu u Lici kraj rijeke Gacke, dvama investicijskim objektima na Hvaru, poslovnoj zgradi u Zagrebu i poslovno-stambenom centru na Zagrebačkoj aveniji u Zagrebu.

• Vrijednost tih projekata je 55 milijuna eura – kaže Matošić, koji se nada da neće dugo čekati na početak gradnje s obzirom na to da su sve potrebne predrađne za dobivanje dozvole obavljene.

Dva fonda Terre Investa osnovana su prema starom zakonu, odnosno prije donošenja Pravilnika kojim se definira da fond za nekretnine nije i ne može biti investitor, izvođač ni drugi sudionik u gradnji u smislu Zakona o gradnji. U prethodnom zakonu nije bilo prepreke da nekretninski fondovi budu ulagači.

• Zbog toga ćemo ove godine ‘presložiti’ portfelj da bismo se uskladili s pravilnikom – kaže Pušar.

• Prema zakonu moramo 60 posto kapitala ulagati u nekretnine. Ostatak od 40 posto planiramo uložiti u vrijednosne papire – kaže Matošić – a to će nam s obzirom na rast cijena dionica biti dobra obrana od pada cijene naše dionice.

• Desetak posto ulagača u našem fondu mali su ulagači koji vjerojatno neće dulje držati naše vrijednosne papire poput institucionalnih ulagača. To je dobro zbog likvidnosti našeg vrijednosnog papira – kaže Josić te dodaje da je upravo pitanje likvidnosti bilo često pitanje stranih ulagača, a dodatno i pitanje njihove dokapitalizacije ili izlaska na neku drugu burzu izvan zemlje.

• Objecije razmatramo. Cilj nam je dokapitalizacijom prikupiti do 200 milijuna kuna imovine. Izlazak na stranu burzu poveća biti nam likvidnost, a to je važno stranim ulagačima.