Cijene će najviše rasti na otocima

Nekretnine će u Hrvatskoj još dugo biti unosno područje za ulaganje, bez obzira na to što su u nekim dijelovima zemlje cijene dosegnule one najskupljejih europskih metropolija i turističkih centara. No, pravila igre na tržištu ipak će se promijeniti u odnosu na posljednjih petnaestak godina.

U velikim gradovima poput Zagreba vrlo će brzo doći do veće diversifikacije cijena s obzirom na lokaciju. Naime, u Zagrebu se dogodio fenomen da su cijene napuhali mali investitori, među kojima je bilo mnogo onih iz drugih dijelova zemlje koji su kupovali stanove kao dodatnu investiciju u tzv. tramvajskoj zoni. To je rezultiralo posve nerealnim približavanjem cijena stanova na lokacijama poput Jaruna i Trešnjevke s cijenama u rezidencijalnim četvrtima. K tome, zbog dugogodišnjeg manjka stanova u odnosu na potražnju po visokim se cijenama moglo prodavati i stanove koji su nicali bez dovoljne prometne i ostale infrastrukture potrebne za život.

Listanje oglasa o nekretninama u pravilu dovodi u zabludu zbog cijena koje su gotovo uvijek više od onih koje prodavatelji na kraju uspiju postići. Prema analizi Burze nekretnina, prosječna cijena stanova u Zagrebu u trenutku prodaje bila je dobrih 150 eura niža od one koju su prodavatelji u početku tražili. Točnije, u prosjeku se lani za četvorni metar stana u Zagrebu tražilo 1.987 eura, a dobivalo 1.823 eura. Uz obalu su razlike bile nešto manje, pa se za prosječni kvadrat tražilo 1.839, a dobivalo 1.737 eura. No te prosječne razlike u konkretnim slučajevima mogu dosezati i do 10 i 20 posto, a nerijetko se jedna nekretnina u različitim oglasima i kod različitih agencija prodaje po prilično različitim cijenama.

Iako se u većini agencija može dobiti realna procjena cijene koju neka nekretnina može postići na tržištu, mnogi vlasnici ne odustaju od zamišljene cijene i po njoj svoju nekretninu nude godinu i pol ili čak i dvije, pa na kraju njihova u početku nerealno postavljena cijena postaje realna zbog povećanja cijena na tržištu.

Zbog toga lokacije poput Bijenika, Šestina, Remeta ili Gračana više neće biti tako dobre investicije za stanove. Na njima će dobre cijene i dalje postizati samo obiteljske kuće s većim okućnicama koje jamče privatnost i stvarno uživanje u prirodi. Na cijeni će, pak, i dalje dobivati stare rezidencijalne četvrti s pravim vilama, poput Šalate, Pantovčaka, Tuškanca te zone parka Maksimir, u koje će se povlačiti nova elita, a neki trgovci nekretnina očekuju da će u tom sklopu dobro prolaziti i stari komfor veliki gradanski stanovi u Donjem gradu i objekti na Gornjem gradu, koji se danas mogu kupiti prilično jeftino u usporedbi s novim stanovima na Trnju ili Trešnjevci.

Iako su cijene u turističkim središtima poput Dubrovnika na nekim lokacijama dosegnule i za hrvatske prilike astronautskih, a i za europske respektabilnih pet, šest pa i više tisuća eura po četvornome metru, na Jadranu će cijene i dalje rasti. Štoviše, veći dio jadranske obale tek očekuje pravi investicijski ciklus. No, to vrijedi samo za dijelove koji nisu nepovratno devastirani, poput dijela obale od Splita do Omiša ili Vodica i Pirovca, gdje će, tvrde trgovci nekretninama, cijene stagnirati i neke se promjene nabolje ne očekuju ni u sljedećih 20 godina.

Vrijeme kad se i na arhitektonski i urbanistički nagrđenoj lokaciji moglo dobro prodati nekretninu jest prošlost. Da je riječ o širem trendu, dokazuje i primjer Crne Gore, u kojoj su se cijene nekretnina udvostručile u samo godinu dana, ali su se nakon te početne euforije nastavile povećavati samo one na atraktivnim i najmanje devastiranim lokacijama. Takvih lokacija na hrvatskoj obali Jadranima, srećom, još mnogo, pogotovo na otocima, gdje će cijene rasti i u unutrašnjosti, a ne samo uz obalu.

S najvećim rastom cijena nekretnina mogu računati otoci na kojima se može organizirati i zrakoplovni prijevoz, zbog kojega, primjerice, tako dobro prosperiraju španjolska i grčka odredišta. Iako je, i to valja imati na umu, najveća prednost hrvatske obale u odnosu na ta odredišta, uz velike turističke neuništene predjele, bliza financijskih i zapadnoeuropskih zemalja iz kojih se bez većih problema u Hrvatsku dolazi automobilom.

Na znatan rast cijena više ne bi trebali računati ni vlasnici nekretnina velikog dijela apartmanskih kompleksa u Istri jer je većina investitora već pri prvom prodaji ugradila ‘premiju’ cijene ulaska u Europsku uniju, a po sličnim se cijenama sada prodaju i starija apartmanska naselja. Ni cjenovna priča o dugom uzletu cijena unutrašnjosti Istre kao hrvatskoj Toscani neće dugo držati vodu ako se uz mir i lijepu prirodu kupcima, a uglavnom se računa na strance, ne poznaju bolja popratna infrastruktura u paleti od nabave do zabave.

Uz do sada još neotkrivene dijelove priobalja pravi razvoj tržišta nekretnina tek se očekuje i u dalmatinskom zaleđu te u Lici, u kojoj je, primjerice, područje doline Gacke već postalo veliki hit, a zbog dobre prometne povezanosti i ostali dijelovi Like, pogotovo oni na šumom bogatim sjevernim obroncima Velibita, bit će vrlo privlačni i za gradnju vikendica bogatijih stanovnika hrvatskih gradova, ali i stranaca koji ponajprije traže privatnost, mir i panoramski pogled.

No, kao što je pokazalo iskustvo središnje Istre, većeg buma stranaca neće biti ako im se ne budu nudili i sadržaji poput uređenih vrtova s bazenima. Lika je, inače, područje na kojem se već sada osjeća nedostatak modernih poslovnih prostora, a nekretnine koje se prodaju bilo za gradnju pogona, velikih šoping-centara, bilo uredskih prostora i do sada su bile vrlo plodonosne u cijeloj zemlji, a pogotovo u gospodarski najrazvijenijem Zagrebu.

Primjerice, vlasnici zemljišta na kojima su se u Zagrebu i njegovu užem krugu gradili takvi objekti u pravilu su svoju djedovinu ili na vrijeme kupljenu nekretninu prodavali za milijune eura. No, kao što i sami veliki lanci, a i trgovci nekretnina tvrde, u bližoj će budućnosti za šoping-centre biti mnogo atraktivnija zemljišta s kojih se iz središta gradova povlače industrijski pogoni ili ona na kojima su radile u međuvremenu propale tvornice. Te su lokacije, tvrde trgovci nekretninama, najzanimljivije i stranim investitorima u velike poslovne zgrade, a takvih lokacija ima još i u Zagrebu i u svim drugim većim gradovima.

Njima treba pribrojiti i prave male ‘otoke’ kućeraka na rubovima središta gradova, koje je socijalistička stanogradnja uglavnom prešakala građevi najradije na ledinama, i upravo će vlasnici tih kućeraka, ako ih još nisu prodali, uskoro biti među najvećim dobitnicima na tržištu nekretnina.

Atrakтивne slobodne lokacije na području Zagreba danas su pravi raritet. U Jurjevskoj ulici 15 nalazi se kuća sagrađena kao zamjenska građevina, kopija originala, ali uz upotrebu suvremene tehnologije 90-ih, usklađena s uvjetima i odobrenjima Zavoda za očuvanje spomenika kulture.

Izvorno je planirana kao obiteljska kuća, ali je kompanija Olympus uredila kao poslovni objekt. Petnaest uredskih prostorija nalazi se u prizemlju, prvom katu i na dvjema razinama. Okućnica s dvjema popločenim terasama, vrtom koji se prostire sve do Dubravkina puta i vanjskim stubištem stvara poseban ugođaj u svako doba godine, a ujedno omogućava da se 10-minutnom šetnjom dođe do središta grada.

Uz standardne unutarnje instalacije, kuća je opremljena razvedenim telefonskim i računalnim instalacijama, plinskim etažnim grijanjem, klimatizacijom i uredskom rasvjetom. Ulaskom u dvorište iznenadi vas veličina kuće i njezina izvrsna uklopljenost u okoliš, takva da njezinih 750 četvornih metara korisne površine i 120 četvornih metara terasa ne narušava ozračje Gornjega grada.

Uz rezidencije koje se već nalaze u Jurjevskoj ulici, ta bi pozicija svakako mogla biti dobra prilika uglednim tvrtkama i diplomatskim uredima koji cijene veću kvalitetu, a s manjim preinakama i ekskluzivna vila za stanovanje.