Vezani proizvodi pri odobravanju kredita

U Danskoj se 90 posto kredita nudi s fiksnom kamatom, Njemačkoj 88 posto, a Francuskoj 94 posto, dok su stambeni krediti u hrvatskim bankama u pravilu s promjenjivom kamatom.

Dolaskom u banku u, primjerice, Danskoj ponuđit će se vam se stambeni kredit s fiksnom kamatnom stopom i ona će biti na razini od četiri posto, dakle gotovo jednako kao kod nas, no ako želite kredit s promjenjivom kamatnom stopom, bit će upola manja. Gleda li se tog stajališta, kamate na stambene kredite u domaćim su bankama veće nego u inozemnim jer se kod nas nude s promjenjivom kamatom, a vani gotovo isključivo krediti s fiksnom kamatnom stopom. A nude li se s promjenjivom kamatom, ona je manja zbog rizika koji nosi takva kamata. U Danskoj se, primjerice, 90 posto kredita nudi s fiksnom kamatom, Njemačkoj 88 posto, a Francuskoj čak 94 posto.

Druga je zanimljivost da u domaćim bankama obilježja kamatne stope ne prepoznaje rizična aktiva u smislu izračuna adekvatnosti kapitala, zatim je li klijent ušao u kredit s jamcima ili ne, te s udjelom ili bez njega – kaže direktor direkcije za ekonomsku analizu i istraživanja Hrvatske poštanske banke Mladen Mirko Tepuš.

Nadalje, na našem je tržištu stambenih kredita zanimljivo i to da, ako ne možete otplaćivati stambeni kredit, možete prodati taj stan, jer cijena nekretnina stalno raste, a u nekim slučajevima može se i dodatno zaraditi.

Problem će nastati kad cijene nekretnina počnu padati – upozorava Tepuš.

Upravo je zato HNB nedavno preporučio bankama da omjer višine kredita u odnosu na procijenjenu vrijednost nekretnine bude 1 : 1,30, a ne 1 : 1, koji banke danas uzimaju u obzir pri odobravanju kredita.

Banke se danas pri odobravanju stambenih kredita umjesto jamaca koriste drugim oblicima osiguranja, poput uplate u životno osiguranje ili investicijske fondove, koji se brzo pune, i to djelomice zbog velike potražnje stambenih kredita. U inozemstvu nema vezanih proizvoda pri odobravanju stambenih kredita.

Naime, nije isključeno da to banka ponudi klijentu kao izbor, ali neće ga platiti iz kredita – kaže Tepuš i nastavlja: – U stranim bankama potrebno je, pak, imati neki depozit od, primjerice, 20 posto da bi se dobio kredit, dok kod nas i to prestaje biti potreba. U Hrvatskoj pojedinci teško mogu pravilno upravljati svojim novcem.

Zbog HNB-ovih mjera nad poslovnim bankama gospodarstvo se sve više izravno zadužuje izvan granica, a domaće banke orijentiraju se na stanovništvo. U ponudi prednjači stambeni krediti, čiji trend rasta prema prognozama neće uskoro usporiti. Na kraju prošle godine visina stambenih kredita u Hrvatskoj bila je 37,9 milijardi kuna, što je 15-ak posto BDP-a. U odnosu na godinu prije, stambeni su se krediti povećali za 36,3 posto.

Velik dio banaka najavio je prošle godine da će stambeni krediti biti njihovi strateški proizvodi i da će upravo oni biti najveći pokretač konkurencije među bankama. Ta je konkurencija djelomice dobila i drugu dimenziju nakon što je Splitska banka povećala kamate i najave Privredne banke o povećanju kamata na stambene kredite u švicarskim francima. S druge strane, konkurencija je ojačana i uvođenjem kunskih kredita, a njih od ovoga mjeseca nude dvije vodeće domaće banke – Zaba i PBZ.

Kad je riječ o povećanju kamata, većina banaka za sada je suzdržana, ali ne isključuju tu mogućnost tijekom ove godine, što najviše ovisi o zbivanjima na vanjskim tržištima uz dodatno moguće zaoštravanje HNB-ovih mjera. U Raiffeisen banci ipak smatraju da bi povećanje moglo prije pogoditi potrošačke kredite jer je njihov rast sporiji od stambenih kredita. Ipak, nekim bankama ti krediti nisu najjači ciljani proizvod, i to zato što su oni i najjeftiniji. To nam je u nedavnom intervjuu potvrdio i predsjednik Uprave Erste&Steiermärkische banke Petar Radaković.

Većini, pak, drugih vodećih banaka stambeni su krediti prioritet zato što i nadalje vlada najveća potražnja za njima.

Udjel stambenih kredita u ukupnim kreditima u Hypo Alpe-Adria-Banci je 72 posto. Najveći udjel u stambenom kreditiranju pri pada vodećoj Zagrebačkoj banci, a u njoj se više od polovice kreditnog portfelja odnosi upravo na te kredite. Lani je u Zabi odobreno 52 posto više stambenih kredita nego godinu prije, a isti trend očekuje se i ove godine zbog i dalje velike potražnje za tim kreditima.

Od ove godine banka nudi stambene kunske kredite s eskontnom kamatnom stopom od 5,59 posto za mlade, odnosno šest posto za ostale klijente. Može se odobriti kredit do 1,850.000 kuna, a najdulji je rok 30 godina.

Kad je nekretnina jedini instrument osiguranja, pokriće kredita mora biti 125 posto. U suprotnome je taj omjer 1 : 1. Zagrebačka banka jedina na tržištu nudi moratorij u otplati kredita tijekom rodijskog dopusta ili služenja civilnoga/vojnog roka. Privredna banka ima udjel stambenih kredita 42,3 posto i najvažniji je kreditni proizvod. Trenutačni je njihov udjel na tržištu stambenih kredita 17,15 posto. U toj se banci eskontna kamatna stopa za kredite u eurima kreće od 5,69 posto za mlade do 6,06 posto za ostale klijente. U švicarskim francima EKS je 4,27 posto za mlade, a za ostale 4,90 posto. Za kunske stambene kredite ta je kamata 5,69 posto, odnosno 6,06 posto. Od pogodnosti PBZ nudi poček otplate kredita, poticajne kamate za mlade, 20 posto od iznosa kredita u svrhu stambene namjene.

Konkurencija u stambenim kreditima uočava se, primjerice, u raznim ponudama koje banke daju kod tih kredita. U Zabi je to Dom po mom, u kojem nije potrebno imati status klijenta banke.

Raiffeisen banka na tržištu je poznata po svojim Flexi stambenim kreditima koji omogućavaju izbor visine anuiteta tijekom prvih pet godina otplate.

Krediti u ponudi te banke mogu se otplaćivati obročno, standardnim anuitetskim otplataima i Flexi otplata. U novoj ponudi su Flexi stambeni krediti u kunama.

Banke uza stambene kredite kombiniraju i druge proizvode koji često zamjenjuju jamstvo – najčešće su to životno osiguranje ili pak investicijski fondovi. Tako u Zagrebačkoj banci, za razliku od prijašnjih 75 posto, danas svega devet posto kredita čine oni koji ma je jamar instrument osiguranja. Kod više od 65 posto tih kredita zalog je nekretnina kao jedini instrument osiguranja. A dodatno se u Zabi kombinira još životno osiguranje, stambena štednja ili ulaganje u investicijske fondove. Policom životnog osiguranja ili udjelom u investicijskim fondovima kao jamstvo koristi se PBZ. To HAAB radi s Grawe osiguranjem. U RBA se također mogu upotrebljavati police osiguranja ugovorene kod osiguravatelja prihvatljivog za banke i vinkuliraju se u korist banke. Isto nudi i OTP banka, pri čemu polica osiguranja služi kao dopunski instrument osiguranja, nakon hipoteke. To također nudi Splitska banka, a kao instrument osiguranja nudi i ulaganje u investicijske fondove CAIB-a. Za modele stambenih kredita bez jamaca OTP banka kao instrument osiguranja traži policu osiguranja života, upis založnog prava na nekretninu i njeno osiguranje.

RBA ima u ponudi i stambene kredite u eurima, dolarima i švicarskim francima. Iznos kredita za adaptaciju može iznositi najviše do 50 posto vrijednosti stambenog prostora, ali se ne daje u CHF. Za kupnju stana iznos kredita može se uvećati najviše do 10 posto kupoprodajne cijene.

Krediti se mogu otplaćivati do 30 godina, a kamata za stambene kredite u kunama je 5,75 posto, švicarskim francima 3,95 posto za mlade do 40 godina, odnosno 4,95 posto za ostale; u eurima je kamata 5,95 posto, a u dolarima 6,95 posto.

Udjel stambenih kredita u RBA je 31 posto, a oko 64 posto odnosi se na kredite uz valutnu klauzulu u eurima. Od ukupno plasiranih 4,8 milijardi kuna kredita u prošloj godini u Erste&Steiermärkische banci 1,4 milijarde kuna odnosi se na stambene. Udjel banke na tržištu stambenih kredita je 9,9 posto. Prema podacima banke u prva dva mjeseca plasirano je 188 milijuna stambenih kredita, a interes je jednak prošlogodišnjem. E&S banka prva je kreirala model stambenog kreditiranja s ostatkom vrijednosti. Pritom klijent može odabrati postotak kredita koji otplaćuje mjesečno i dio koji vraća u cijelosti na kraju otplate kredita. Banka nudi kredite vezane uz euro, švicarski franak te kunske stambeni kredit.

HAAB u ponudi izdvaja kredite u CHF, za koje do kraja srpnja traje i posebna pogodnost. Riječ je o kreditu bez jamaca i depozita, uz 20 posto niži trošak procjene nekretnine i povećanje iznosa kredita za 10 posto od iznosa kupoprodajne cijene (uz omjer 1:0,90) koji se može koristiti nenamjenski. Onima koji ne žele iskoristiti tu mogućnost, omjer procijenjene vrijednosti nekretnine i kredita jest 1:1. Svim klijentima nudi se i Grawe riziko osiguranje života – Grawe jamac, koje je za prvu godinu besplatno. Kredit se može otplatiti na rok od 30 godina, a najviše je iznos 20.000 CHF. Naknada je 1,25 posto od iznosa kredita.

Osim toga, banka nudi i kredite u švicarskoj valuti za mlade do 40 godina koji imaju otvoren račun u banci. Minimalni iznos kredita je također 20.000 CHF, a rok otplate 30 godina uz mogućnost početka do godine dana. Eskontna kamatna stopa je 4,78 posto, a naknada za obradu kredita 0,90 posto od iznosa kredita.

Udjel stambenih kredita u Splitskoj banci iznosi 40 posto. Banka nudi stambene kredite u švicarskim francima i eurima vrijedne od 10.000 do 200.000 eura na rok od 30 godina i EKS od 6,58 posto, odnosno 5,45 posto za kredite u CHF.

U OTP banci stambeni kredite čine 54 posto kreditnog portfelja, a smatraju da će ti krediti i nadalje biti važan segment u strategiji razvoja postojećih i novih proizvoda. Krediti za kupnju ili adaptaciju stambenog prostora za mlade nude se u švicarskim francima ili eurima. Za kredite u eurima efektivna je kamatna stopa 5,72 posto, a u CHF 4,57 posto, dok je rok do 30 godina. Ostalima se kredit odobrava u eurima i američkim dolarima, i to klijentima koji primaju plaću ili mirovinu preko banke. Za kupnju stana odobrava se kredit do 150.000 eura, EKS za kredite u eurima je 6,27 posto, a 6,09 posto za kredite uz valutnu klauzulu u američkim dolarima.

Udjel stambenih kredita u kreditnom portfelju Volksbanke je 20 posto. Najveći dio kredita odnosi se na kunske, čak 60 posto, dok ostatak čine krediti u CHF i eurima. Volksbank je i bila prva banka koja je uvela kunske stambene kredite, što se u konačnici pokazalo kao dobar potez.

Kunske stambeni krediti te banke mogu se realizirati bez jamaca i depozita na rok otplate do 35 godina, uz uvjet da korisnik kredita do dospijeća kredita nije stariji od 75 godina. Eskontna kamatna stopa kreće se već od 5,62 posto za mlade, odnosno 5,87 za standardne stambene kunske kredite.

Kredit se može realizirati samo uz hipoteku, bez jamaca i police životnog osiguranja, u omjeru visine kredita i vrijednosti nekretnine 1:1. U akciji koja traje do kraja travnja svi korisnici tih kredita ostvaruju pravo na karticu Mastercard bez upisnine, dopušteno prekoračenje po tekucem računu do visine tri plaće i povoljnije uvjete za realizaciju nenamjenskog kredita.

Krediti u CHF i eurima mogu se realizirati na rok do 30 godina, kamatnu stopu od 4,39 posto za švicarske franke, odnosno 6,59 posto za kredite vezane uz euro.