Stanogradnja

Osiguravateljska kuća Grawe nedavno je uspješno završila svoj pilot-projekt gradnje stanova namijenjenih isključivo iznajmljivanju, što je ujedno bila prva takva investicija u Hrvatskoj. U siječnju su u novosagradenu sedmerokatnicu na zagrebačkoj Trešnjevci uselili prvi stanari-najmoprimci, a interes je bio velik budući da su svi stanovi odmah iznajmljeni, i to bez agresivne oglašivačke kampanje.

Pritom je prvi pet katova namijenjeno za poslovne prostore, budući da oni ipak nose veći profit, a šesti i sedmi kat, koji ukupno imaju 20 stanova, namijenjeni su iznajmljivanju građanima. Stanari su dobili uređenu kuhinju s osnovnim uređajima i kupaonicu, a za ostatak namještaja morali su se pobrinuti sami. Graweovi stanovi imaju vlastita brojila za struju, vodu i plin, što njihovim korisnicima omogućuje učinkovito kontroliranje režija.

Među najmoprimcima su u velikoj većini hrvatski građani, čiji je profil različit, ali uglavnom je riječ o ljudima srednje dobi. Svima im je zajedničko da nisu u mogućnosti ili, pak, nemaju interesa kupiti vlastiti stan, ali pritom su željeli sigurnost stanovanja, koju im dosadašnja praksa nije nudila.

Upravo zbog tog ozbiljnog nedostatka koji vlada na hrvatskom tržištu nekretnina, Grawe je krenuo u projekt želeći najmoprimcima prvi put ponuditi zajamčenu sigurnost da se neće dogoditi iznenadan raskid ugovora, odnosno iseljenje, naravno ako se redovito plaća najam. Tu je i kvaliteta stanovanja, legalnost ugovora o najmu te anonimnost, što znači da neće biti kontrole onog što najmoprimac radi u stanu.

Član Uprave Grawe nekretnine Irhad Meheljić kaže da Grawe, unatoč velikom interesu koji je vladao za njihove stanove, u skorijoj budućnosti ipak neće ići s novim sličnim projektima. No, to ne znači da smo dignuli ruke – rekao je dodajući da projekt baš nije jako isplativ zbog visokih cijena zemljišta koje prodavatelji traže. Ne možemo naći bolje lokacije za takve stanove s obzirom na cijene, i tu onda dolaze investitori koji grade stanove za prodaju, gdje je povrat novca brži – objašnjava Meheljić.

Iznos ukupne investicije u zgradu na Trešnjevci u Graweu nisu nam mogli otkriti jer je riječ o poslovnoj tajni, ali Meheljić procjenjuje da će se uložena sredstva vratiti tek za 10 do 15 godina. Grawe nije igrač na kratke staze, u ovaj smo posao krenuli uočivši da je najam stambenog prostora u Hrvatskoj u sivoj zoni, a željeli smo imati i nekretnine u svom vlasništvu koje će nam nositi dugoročan prihod u sljedećih 10, 20, pa i 50 godina – objasnio je.

Ugovori o najmu sklapaju se na najmanje godinu dana, a prosječan rok je oko tri godine. Graweovi se stanovi neće prodavati. Većina stanova kreće se od 42 do 93 kvadratna metra, a cijena najma je sedam eura po kvadratu, što je približno jednako cijeni najma ‘na crno’.

No, kako obrazlaže Ana Živković, voditeljica prodaje iz agencije za prodaju i promet nekretnina Kastel-Zagreb, koja je zastupala Grawe osiguranje u vezi s najmom i zakupom tih stanova, riječ je o legalnom najmu čija je osnovna prednost što klijent može planirati dugoročno stanovanje i pri tome ne mora strahovati od samovolje najmodavaca, koji nerijetko otkazuju najam. Osim toga, radi se o novim i kvalitetnijim stanovima s pratećom infrastrukturom koji neće biti prodani, što je dodatno jamstvo i motivacija da se izabere upravo taj način stanovanja.

Riječ je o namjenskoj gradnji za dugoročan najam od najmanje godinu dana. S obzirom na veličinu stanova najam se kreće od 300 eura za stan od 40-ak kvadrata do 650 eura za one najveće od 90 kvadrata. Zgrada je u širem centru Zagreba u zoni tramvaja, a njenoj atraktivnosti pridonosi i blizina prometnica, koje olakšavaju ulaz i izlaz iz grada.

Usporedbi radi, cijena najma stana od 40-ak kvadrata, ali u naselju Sopot u Novom Zagrebu, u zgradi koja datira iz sredine 70-ih prošlog stoljeća je oko 230 eura, koja je u znatno lošijem stanju te je dalje od centra, a podstanar se uvijek može suočiti s nervoznim vlasnikom koji nerijetko dolazi nenajavljeni ili, pak, može otkazati najam kad ga je volja. Za razliku od tih 70-ak eura dobiva se, dakle, znatno veća sigurnost stanovanja, nova nekretnina u boljem stanju te blizina centra.

Irhad Mehelić procjenjuje da će se investicija u gradnju prve zgrade samo za najam u Zagrebu isplatiti tek za 10 do 15 godina, no prihod od nje očekuje se tek za 50 godina. Tim pilot-projektom Grawe je, među ostalim, želio ispitati kakve su perspektive tržišta stanova za najam u Hrvatskoj.

Investiranje u najam još nije dosta razvijeno u Hrvatskoj zbog visokih cijena zemljišta te bi se stoga trebala umiješati država, primjerice kroz niže komunalne doprinose te jeftinija zemljišta – rekla je Živković. No, interes za to tržište postoji zbog brojnih građana koji ili nemaju gotovinu ili, pak, ne mogu podići skupe kredite na 30 godina, a istodobno moraju riješiti svoje stambeno pitanje, pri čemu im je iznimno važna sigurnost, odnosno mogućnost dugoročnog planiranja.

Razvoj tog tržišta otežava i to što profit od gradnje takvih stanova dolazi znatno sporije negoli, primjerice, pri prodaji stanova, gdje investitor odmah dobiva novac koji je uložio, a kod stanova za najam za povrat investicije trebaju proći godine kad se uzmu u obzir cijena zemljišta, trošak gradnje i novac koji se dobiva od najma. Međutim, velike tvrtke poput Grawea, koje imaju na raspolaganju investicijski kapital, gledaju dugoročno te im nije toliko važan što brži povrat uloženog. Kada i ako to tržište zaživi, naši sugovornici procjenjuju da bi se mogla stabilizirati cijena nekretnina u Hrvatskoj odnosno Zagrebu, koje posljednjih godina bilježe vrtoglavi rast zahvaljujući nedostatku stanova zbog migracija stanovništva prema velikim urbanim sredinama, osobito Zagrebu.

Kada bismo na tržištu imali mnogo stanova građenih za iznajmljivanje, to bi sigurno jako pokvarilo posao građevinskim investitorima, jer se u ovom trenutku više isplatići ići u najam, a ne u kupnju – rekao je Mehelić. Cijene rastu stoga što potražnju ne može pratiti ponuda, i to zbog niza razloga, poput nedostatka prostornih planova, planske gradnje naselja te nepouzdanih zemljišnih knjiga.

Kad bi taj Graweov projekt kopirali i ostali, sadašnji trend rasta cijena mogao bi se preokrenuti, jer građani više ne bi toliko bili zainteresirani za kupnju vlastite nekretnine pod svaku cijenu, već bi se, budući da bi im na raspolaganju bio legalan i siguran najam, lakše odlučivali na cjeloživotno iznajmljivanje, što je praksa koja već dugo uspješno funkcionira na Zapadu. U Hrvatskoj, pak, za razliku od prakse koja postoji na Zapadu, ne postoji sufinanciranje po objektu, kao ni povoljniji otkup zemljišta ili, pak, oslobađanje od plaćanja raznih naknada.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i ujedno vlasnik agencije Kastel, drži da bi trebalo još mnogo takvih projekata kako bi se tržište stabiliziralo. Kod nas je još uvijek prevladava stav da je ipak najbolje imati nekretninu u vlasništvu da bi se jednoga dana nešto ostavilo potomcima – rekao je Ranilović.

Država bi, smatra on, kroz stambenu politiku trebala graditi više stanova za socijalnu te na taj način također utjecati na smanjivanje cijena nekretnina. Prema procjenama naših sugovornika, stabilizacija tržišta nekretnina u Zagrebu, koje je ujedno najvažnije u Hrvatskoj, očekuje se oko 2010. godine. Naime, procjene govore da u ovome trenutku u Zagrebu nedostaje oko 25.000 do 35.000 stanova, a sadašnji tempo gradnje u metropoli je oko 6.000 stanova na godinu, što znači da bi se u sljedeće tri do četiri godine ponuda i potražnja mogle uravnotežiti.

Tada bi moglo doći do zasićenja jer će oni koji će imati novac kupiti stanove. Mehelić naglašava da su sadašnje visoke cijene umjetne, ali nisu nerealne s obzirom na potražnju budući da ljudi kupuju gotovo sve, o čemu svjedoči podatak da se prodaju čak i stanovi blizu zagrebačkog odlagališta otpada na Jakuševcu. Stabilizaciji cijena svakako bi pridonijelo i kad bi se dogodio zamašnjak POS-ovih stanova, odnosno kad bi se intenzivirala gradnja tih objekata.

Građevinski investitori u ovome trenutku koriste situaciju na tržištu i ostvaruju profit od 20 do 25 posto, dok se, primjerice, na Zapadu on kreće od osam do 12 posto.