NEKRETNINSKI FOND Novi hit na tržištu

Quaestus Private Equity najavio je za jesen osnivanje nekretninskog fonda u kojem planira prikupiti čak 100 milijuna eura isključivo od domaćih ulagača, najavljuje jedan od direktora fonda Borislav Škegro. To je gotovo četiri puta veći iznos od onoga koji je prikupio nedavno osnovan nekretninski fond Fima Proprius. Taj je fond prikupio nešto više od 200 milijuna kuna, što je, pak, gotovo triput više novca od onog koji je prikupio svaki od ostala tri nekretninska fonda na domaćem tržištu – Terra Firma, Terra Mediterranea i Jadran Kapital. Svi ti dosad osnovani fondovi većim dijelom imaju strane ulagače. Zato i na ideju Quaestusa o fondu s domaćim kapitalom gledaju s oprezom, ali je ne smatraju nemogućom misijom s obzirom na to da kapitala u zemlji ima i da se istodobno ulagači sve više okreću ulaganju u nekretninske fondove.

To je ulaganje u trenutačnoj situaciji na domaćem brzorastućem tržištu dionica možda neaktivno, ali imajući na umu da rast dionica neće biti stalan, velik dio ulagača koji dugoročno razmišlja uvida prednost premještanja novca u sigurnije fondove iako će prinose pričekati barem tri godine. Naime, ti fondovi moraju nakon odobrenja za rad pribaviti svu dokumentaciju za zemljišta, riješiti imovinskopravne odnose, sagraditi objekt i sl., a za što je otprilike potrebno najmanje godinu dana. No, nekretninski su fondovi prema svim definicijama sigurni i nakon nekog vremena prinosi mogu biti prilično visoki. Kod nas su nekretninski fondovi mladi – od prvog, Terra Firme, prošle su tek dvije godine, pa je i teško govoriti o uspješnosti domaćih fondova. Za sada im ni prinosi nisu visoki, ali bi se to moglo poboljšati nakon što se prema najavama uspostavi nova kotacija zatvorenih fondova na burzi. Uz to, ti fondovi imaju perspektivu rasta uzme li se u obzir povećanje cijene domaćih nekretnina uz dodatnu prednost što ti fondovi ulažu isključivo u nekretnine s riješenim imovinskopravnim odnosima.

U SAD-u, u kojem su prije 30-ak godina i nastali nekretninski fondovi, njihovi su prinosi otprilike 12 do 13 posto na godinu, iako je, primjerice, prošle godine prinos bio visokih 30 posto, potaknut optimizmom na tržištu nekretnina i niskom kamatnom stopom na tamošnjem tržištu. U Europi su prinosi nešto niži, oko 10 do 12 posto, a na konzervativnijim tržištima poput Švicarske i niži. Skandinavske zemlje, primjerice, mnogo ulažu na rizičnija istočna tržišta, pa su i prinosi tamošnjih nekretninskih fondova 20-ak posto.

Imovinskopravni odnosi jedan su od važnih problema s kojima se nekretninski fondovi suočavaju zato što isključivo žele čiste papire – u suprotnome katkad i odbace neku atraktivnu lokaciju. Takav primjer navodi i Darije Josić iz nekretninskog fonda Jadran Kapitala, kad fond nije preuzeo rizik kupnje zemljišta koje je imalo više vlasnika širom svijeta.

• Željeli smo kupiti zemljište koje je imalo 20 vlasnika, a samo jedan od njih imao je punomoć u Hrvatskoj. No, s obzirom na to da su ostali bili izvan granica zemlje, punomoć nam nije bilo jamstvo jer nismo znali jesu li ostali suvlasnici živi. Jer ako nisu, ni punomoć ne vrijedi. Zato smo i odustali od kupnje tog zemljišta.

Najmanje tri godine preporuka je za ulaganje u nekretninske fondove. Naime, tim je fondovima potrebno određeno vrijeme za rješavanje imovinskopravnih odnosa pri kupnji nekretnine ili zemljišta. Tako se, primjerice, građevinska dozvola katkad čeka pola godine, katkad godinu dana, a nekad i dulje. Nadalje, postoji i rok gradnje, što u konačnici dovodi do razdoblja od tri godine. Čilj postojećih nekretninskih fondova na tržištu ponajprije je ulaganje u razvojne projekte, odnosno nekretnina se u manjem broju slučajeva kupuje zbog preprodaje, iako ni to nije isključeno, ili se, pak, ulaže u nekretninu koja će se iznajmiti, a sve ovisi o vrsti investicije. Iako prinosi u nekretninske fondove ne mogu biti poput onih koje trenutačno imaju dionički fondovi, ipak su sigurniji, a ni velik prinos nije isključen, jer takva iskustva pokazuju nekretninski fondovi u drugim zemljama.

Trenutačno je u javnoj ponudi nekretninski fond Marijan Učka. Osim Quaestusa o osnivanju nekretninskog fonda već dulje razmišlja i Hrvatska poštanska banka, a, kako se čuje, projekt bi se trebao konkretizirati ovo ljeto.

Na tržištu sada posluju tri društva za upravljanje nekretninskim fondovima, koja upravljaju s četiri nekretninska fonda.

Fima Proprius, nekretninski fond osnovan ove godine, uspio je prikupiti najviše kapitala, nešto više od 200 milijuna kuna, i obavio je nakon Ine najveću javnu ponudu dionica. Taj je fond i imao i veliko predstavljanje, od Amerike, Kanade do Ukrajine. Fond-menadžerica Fime Proprius Dora Matošić kaže da im je vjerojatno i prikupljanje kapitala bilo lakše jer Fima grupa već dulje posluje na tržištu, dok su druga dva fonda počela od temelja.

• Odnosno, u Fima grupi već imamo svoje klijente, među kojima su neki i ušli u naš nekretninski fond. Dodatne nam pogodnosti pruža zastupljenost Grupe na tržištu Srbije, a uskoro i Ukrajine, jer su nam i na taj način institucionalni ulagači bili pristupačniji.

Jadran Kapital, osnovan prije godinu dana, uspio je prikupiti 79 milijuna kuna, a imovina se do danas povećala na 90 milijuna kuna.

• Planiramo dokapitalizaciju od 80 milijuna kuna, a postojeći ulagači već iskazuju interes – kaže Josić i dodaje: – No, prije se kod Hanfe želimo izboriti za izmjenu Pravilnika kojim bi se nekretninskim fondovima dopustili troškovi pri dokapitalizaciji, ali i ostali, jer iako je zakon jednak za sve fondove, troškovi zatvorenih fondova znatno su veći od onih u otvorenom investicijskim fondovima.

Najveći su ulagači u fondove investicijski fondovi, pretežno strani, banke, osiguravajuće kuće, ali djelomice i manjinski ulagači, koji pridonose likvidnosti nekretninskih fondova.

Prvi domaći nekretninski fond Terra Firma trenutačno ima imovinu vrijednu 52,5 milijuna kuna, a Terra Mediterranea 26,7 milijuna kuna. Fondovi Terra Firma i Terra Mediterranea, oba u vlasništvu društva Terra Invest, imaju osnovnu strategiju ulaganja u Istru.

• Riječ je o građevinskim zemljištima za stambenu i turističku gradnju – kaže predsjednica Uprave društva Dolores Pušar. – Portfelj obaju fondova trenutačno se sastoji od nekretnina poput građevinskih objekata i zemljišta, poslovnog udjela u trgovačkim društvima iz djelatnosti poslovanja nekretninama i depozita na bankovnim računima – objašnjava Pušar.

Prvotni planovi ulaganja Jadran Kapitala većinom su realizirani ili su u procesu realizacije.

• U Samoboru smo preuzeli zemljište, a u tijeku je izrada prijedloga idejnog rješenja koje moramo predstaviti lokalnoj samoupravi. Na potezu između zagrebačkoga Jaruna i Prečkog ulažemo u stambene objekte, a u tijeku je proces izrade urbanističkog plana. U Lovincu u Lici preuzeli smo zemljište na kojem ćemo sagraditi naselje za koje je idejno rješenje već gotovo – kaže Josić.

I projekti u koje će ulagati nedavno osnovan nekretninski fond Fima Proprius već su poznati. Za sada se govori o dva projekta u Varaždinu i u Lici. Prvotni planovi gradnje su se, naime, promijenili jer je taj fond uspio prikupiti gotovo dvostruko više novca od početnog plana. Matošić se nada da se na početak gradnje neće dugo čekati s obzirom na to da su sve potrebne predrađe za dobivanje dozvole izvršene.

Dva fonda Terre Invest osnovana su prema starom zakonu, odnosno prije donošenja Pravilnika kojim se definira da fond za nekretnine nije i ne može biti investitor, izvođači drugi sudionik u gradnji u smislu Zakona o gradnji. U prethodnom zakonu nije bilo prepreke da nekretninski fondovi budu ulagači.

• Zbog toga ćemo ove godine presložiti portfelj da bismo se uskladili s Pravilnikom – kaže Pušar.

Prema zakonu nekretninski fondovi moraju 60 posto kapitala ulagati u nekretnine. Ostatak se pretežno ulaže u vrijednosne papire, što im i omogućava obranu od pada cijene njihove dijone, koja mora biti uvrštena na burzu.

Jadran Kapital i Fima Proprius razmatraju i ulaganja izvan zemlje u budućnosti; prema zakonu 10 posto portfelja mogu uložiti u inozemstvo. Tako Dora Matošić iz Fime Proprius kaže da postoji zanimanje za sva tržišta u razvoju unutar regije.