Hedonistički indeks raste brže od cijena

U izradi hedonističkog indeksa cijena nekretnina koristili su se podaci više od 12 tisuća transakcija, od čega se 65 posto odnosilo na Zagreb, 22 posto na Jadran i 13 posto na nekretnine u ostalim krajevima.

Medu različitim indeksima kretanja cijena nekretnina koji su se pojavili na našem tržištu zanimljiv je novi ‘hedonistički indeks’ koji je počela objavljivati Hrvatska narodna banka. Takav indeks, osim cijene, uzima u obzir ono što kupcu donosi zadovoljstvo pri kupnji stana ili kuće. Kod nekretnina izračunavaju se implicitne cijene karakteristika kao što su veličina stana, kako je stan položen, gdje se nalazi, u zgradi ili kući, ima li balkon, a važna je i lokacija unutar nekoga grada i sl.

Na osnovi podataka Burze nekretnina, HNB je izračunao da je prosječni ‘hedonistički’ rast cijena stanova u Zagrebu u posljednje tri godine bio 40 posto, oko četiri posto više od hrvatskog prosjeka. Dakle, prema tom izračunu, stambeni je prostor prosječno u Hrvatskoj u zadnje tri godine poskupio 36 posto, dok su nekretnine od 1997. do 2003. godine u prosjeku poskupile 14 posto.

Zanimljivo je da je prosječni kvadratni metar zagrebačkog stana prošle godine bio 15 posto skuplji nego 2005. te da je prosječna postignuta cijena stana u odnosu na traženje bila sedam posto niža. Razlika je posebno uočljiva i drastična kad je riječ o kućama, pa se za kuću u Zagrebu za kvadrat tražilo 1.677 eura, a dobilo 1.080 eura, što je razlika od čak 35 posto. Ipak, stručnjaci upozoravaju da do takvih razlika dolazi na osnovi indeksa koji se računaju prema traženim cijenama, a koji, prema njihovom mišljenju, ne pokazuju pravo stanje na tržištu, posebice stoga što se malo nekretnina proda po traženoj cijeni.

U izradi hedonističkog indeksa cijena nekretnina koristili su se podaci više od 12 tisuća transakcija, od čega se 65 posto odnosilo na Zagreb, 22 posto na Jadran i 13 posto na nekretnine u ostalim krajevima naše zemlje. Analitičari upozoravaju da je vrlo teško napraviti indeks cijena nekretnina, a posebice stanova, jer su stambeni prostori vrlo raznoliki s obzirom na veličinu, kvalitetu i lokaciju, pa je zato teško zadovoljiti princip usporedbe samo prema cijeni. Bez obzira na to, stručnjaci u HNB-u smatraju da treba posvetiti veliku pozornost rastu cijena stambenog prostora, jer ima i veliki utjecaj na ukupnu ekonomiju.

S obzirom na to da veliki dio ukupne imovine stanovništva čini upravo stambena imovina, a i troškovi stanovanja čine veliki izdatak za kućne proračune, cijene nekretnina, najamnine i kamatnih stopa znatno utječu na vrijednost imovine te prihode i rashode stanovništva, a time i na inflaciju. Kako sada stvari stoje na tržištu nekretnina, ponuda stambenog prostora izjednačit će se s potražnjom tek 2010. godine, kada će pak drugi učinci, poput članstva u Europskoj uniji, znatnije utjecati na cijenu stanova. Problem je što država ne čini dovoljno na području stambene politike, a i što tržište upravlja sudionicima u prometu nekretninama, a ne obrnuto.

Također, građani su, kao rijetko gdje u razvijenim zemljama, potpuno prepušteni tržištu. Prema tome, nastavi li se kupnja stanova prema financijskim mogućnostima, a ne prema potrebama, većina hrvatskih obitelji će, prema mišljenju stručnjaka, u budućnosti živjeti u garsonijerama ili jednosobnim stanovima. Zbog potražnje za malim stanovima i takve kupovne moći građana, građevinari se prilagođavaju takvom trendu, a to bi moglo dovesti do anomalije, prema kojoj nećemo imati dovoljno adekvatnih stanova, pa bi i veći mogli poskupiti. Iako se cijene nekretnina prema posljednjim podacima smiruju, hoće li na to i kako djelovati posljednje restrikcije Narodne banke, tek će se vidjeti.