Uvjet za posao – upis u Registar

Predložena je provizija do šest posto kupoprodajne cijene jer su otprilike takvi i europski standardi. U našim uvjetima to je velik postotak, ali jedni tvrde da će ga tržište korigirati naniže, a drugi se boje da će ta gornja granica biti i – jedina u kojima sa strancima posreduju osobe bez znanja stranog jezika. Jednako je apsurdno i kada posreduje stranac koji ne zna ni riječi hrvatskog jezika.

Što bi, dakle, trebali biti uvjeti za obavljanje poslova posredovanja, kojima bi se uvelo reda u ovo područje? Prije svega predlaže se osnivanje posebnog registra koji se vodi u HGK, a u koji se može upisati samo ako je prethodno ishodeno rješenje Ministarstva da su ispunjeni uvjeti za obavljanje posredovanja – ugovor o radu na puno radno vrijeme s agentom i ugovor o osiguranju od odgovornosti. Nije baš jasno zašto je bolji jedan ugovor o radu na puno radno vrijeme od, primjerice, dva ugovora (za dvije osobe) na pola radnog vremena i što se događa kad ta jedna osoba ode na rođiljni dopust, na kraće bolovanje ili na godišnji odmor.

Još je jedan vrlo važan uvjet za upis u registar. Da bi netko postao agent, mora imati najmanje srednju stručnu spremu i položen stručni ispit za agenta. Svi agenti upisuju se u posebni imenik pri HGK i protiv rješenja o upisu nije dopuštena žalba. Iako to ne piše, jasno je da je dopuštena upravna tužba jer je rješenje o upisu upravni akt.

Prijedlog definira ugovor o posredovanju na način da je to ugovor kojim se posrednik obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla, a nalogodavac se obvezuje isplativati posredničku naknadu ako posao bude sklopljen. Prvi je problem što je ta definicija bitno uža od one kako Prijedlog definira što je to posredovanje. Drugi je problem što, čini se, kao da se ne zna za praksu u kojoj posrednici traže proviziju i neovisno o sklapanju ugovora, ali i za praksu u kojoj stranke prepuste posredniku da obavi cijeli posao, nakon toga formalno odustanu i ugovor sklopi, na primjer, dijete na koje se pravo prenese, samo da bi se posrednika oštetilo za posredničku naknadu ili proviziju.

Ako se drukčije ne ugovori, ugovor se smatra sklopljenim na određeno vrijeme od 12 mjeseci, uz mogućnost produljenja. Nažalost, kod nas postoji loša praksa davanja naloga za više agencija, a to Prijedlog ne samo da ne zabranjuje, nego čak posredno i potiče propisujući kao iznimku tzv. ekskluzivno ili isključivo posredovanje – samo u tim slučajevima ako se posao sklopi mimo posrednika, on ima zakonsko pravo na naknadu ne provizije, (što bi bilo logično) nego stvarnih troškova do višine provizije. Ako istekne ugovoreni rok, a ugovor se ne sklopi, posrednik ipak ima pravo na proviziju ako u roku na koji je ugovor bio sklopljen dođe, i to pretežito kao posljedica posrednikovih radnji dok je ugovor trajao, do sklapanja pravnog posla. U praksi će to vjerojatno ići jako teško, ako se htjelo pomoći posredniku, trebalo je propisati jasnu i lako provedivu normu, a ovako, bojimo se, sve će ostati na području dobrih želja.

Kvalitetna novost Prijedloga je obveza svakog posrednika da donese opće uvjete poslovanja i oglasiti ih da bi potencijalne stranke mogle lakše odabrati posrednika. Propisuje se također i obveza poslovanja u primjerenom prostoru, u cijelosti odvojenom od stambenog, uz obveznu posebnu prostoriju namijenjenu za povjerljive razgovore sa strankama. Ta obveza čini se jako ambicioznom, jer čak ni odvjetnici, kod kojih je povjerljivost bitno naglašenija i češća, nemaju obvezu imati takvu prostoriju. No, s obzirom na postojanje kaznenih odredbi i novčane kazne, dosljedna primjena propisanih uvjeta značit će velike probleme za brojne ‘posrednike’ koji praktično posluju u svojem dnevnom boravku ili automobilu.

Prijedlogom se nastoje precizirati i ugovorne obveze. Uvažavajući da uopće nije riječ o jednostavnom zadatku, očito je da su obveze posrednika kao profesionalca neprecizno, odnosno samo opisno navedene. Primjerice ‘obaviti potrebne radnje’, ‘oglasiti na odgovarajući način’… Što je ‘odgovarajući način’? Ako je riječ o prodaji dvorca ili otoka, je li odgovarajući način uključivanje i medija dostupnih cijelom svijetu – interneta, ekskluzivnih publikacija itd. A ‘obaviti potrebne radnje’? Može li netko s traženom (srednjom) stručnom spremom, unatoč stručnom ispitu, uočiti i upozoriti na zemljišnoknjižno stanje, na stvarna ili druga prava na nekretnine, nedostatke građevne i uporabne dozvole…

Jako je važno da onaj tko angažira posrednika nema obvezu sklopiti ugovor s osobom koju posrednik ponudi, a čak i ako se ugovori drukčije, takva odredba je ništetna, dakle kao da ne postoji. No, ako se nalagodavac ‘šalio’, odnosno nije ni mislio sklapati ugovor, odgovoran je posredniku za štetu, koja je ograničena visinom provizije.

Najviše, pak, pozornosti u javnosti izazvala je odredba o najvišoj proviziji posredniku, odnosno predloženih šest posto kupoprodajne cijene. O svemu se može polemizirati, pa i o visini te provizije, koja je generalno posredniku uvijek preniska, a nalagodavcu previsoka. Šteta je što nije propisano da se, primjerice, ako nije posebno ugovoreno, primjenjuje provizija od jedan posto, a treba samo zamisliti proviziju od šest posto na primjeru upravo oglasene prodaje najskuplje kuće u SAD-u, Hearstove vile, koja se prodaje za 165 milijuna dolara. Dobro je da se naglašava da nema naknade ako ugovor nije sklopljen, a posebno ne zbog predugo vora, osim ako je drukčije ugovoreno.

Svaka je promjena dobrodošla u stanju u kojem je to područje. No Prijedlog na nizu mjesta nije baš ‘pogodan’. Želimo li da to područje bude kvalitetno pokriveno, tada u sklanjanju ugovora mora sudjelovati odvjetnik, u provjeru dokumentacije dozvola moraju biti uključeni inženjeri, oglašavanje mora biti kvalitetno, a ne ono u kojemu u oglas od pet redaka stane deset stanova, onaj tko radi sa strancima mora imati na raspolaganju i prevoditelja, osiguranje treba biti razmjerno vrijednosti posla, poslovni prostor uvjetovan i opremom… A da bi se raspolagalo pravim podacima, bilo bi nužno u obrazloženju Prijedloga navesti dobit ili dohodak najuspješnijih i na tom temelju pokušati objasniti blage uvjete kao što su srednja stručna sprema i jedan ugovor na puno radno vrijeme.