Prema smještaju, a ne prema usluzi

Ako inozemna agencija samo posreduje pri kupnji i prodaji prava na smještaj u hotelskim apartmanima u Hrvatskoj, obveznik je PDV-a na ostvarenju proviziju među ostalim, da je osnovica po-reza na dodanu vrijednost naknada za isporučena dobra ili obavljene usluge, a naknadom se smatra sve ono što primatelj dobra ili usluga treba dati ili platiti za isporučena dobra i obavljene usluge.

Prema tome, ako je ugovoreni iznos koji građanin plaća agenciji naknada za uslugu korištenja apartmana, u konkretnom slučaju u 30-godišnjem razdoblju (‘time sharing’), podliježe oporezivanju, a porezna je osnovica ukupna naknada.

Kad je riječ o prodaji hotelskih kapaciteta domaćeg poduzetnika, tj. kad hrvatsko društvo ugovara sa stranim organizatorom iz sustava ‘time sharing’ prodaju prava na smještaj stranih gostiju na dugi rok u određenom hotelskom apartmanu u Hrvatskoj, takva prodaja odnosno promet podliježe oporezivanju PDV-om prema općoj stopi od 22 posto (prema članku 10. stavak 1. Zakona o PDV-u).

U svezi s određivanjem mjesta oporezivanja kad je riječ o poslovanju nekretninama, Zakon propisuje da se samo iznimno (što podrazumijeva odstupanje od općeg načela oporezivanja prema mjestu gdje je usluga obavljena) mjestom obavljanja usluga smatra mjesto na kojemu se nalazi nekretnina, uključujući i najam i zakup nekretnina.

Također je propisano da se mjestom oporezivanja posredničkih usluga nekretninama smatra mjesto isporuke dobra ili obavljene usluge za koju je obavljeno posredovanje.

Izričito je propisano da se mjestom obavljanja usluge smatraju i usluge koje se obavljaju uz pomoć nekretnina, primjerice iznajmljivanje kuća, stanova, soba, hotelskih soba, apartmana, parkirališnih mjesta, brodskih vezova, iznajmljivanje igrališta, kuglana, održavanje grijanja i dizala, održavanje zelenih površina, čišćenje zgrada, iznajmljivanje izložbenih površina na sajmovima, postavljanje izložbenih mjesta…

To znači da, ako je inozemna agencija, to jest inozemni organizator iz sustava ‘time sharea’ samo posredovao pri kupnji odnosno prodaji prava na smještaj u hotelskim apartmanima u Hrvatskoj, također je obveznik PDV-a na ostvarenju proviziju za prodane apartmanske kapacitete.

Jednako tako, ako strana agencija hrvatskim korisnicima prodaje apartmanske kapacitete hotela u inozemstvu, nije obveznik PDV-a prema hrvatskom Zakonu o PDV-u, nego prema poreznim propisima zemlje u kojoj se nalaze ti hotelski kapaciteti, odnosno gdje je sagrađen hotel u kojem će hrvatski korisnici boraviti i koristiti se zakupom prema načelu ‘time sharea’.

Ako inozemna agencija pri takvoj prodaji samo posreduje, obveznik je PDV-a samo na ostvarenju proviziju, ali porezna obveza nastaje i plaća se u zemlji u kojoj se nalazi nekretnina, odnosno hotel i hotelski kapaciteti za koje je ta agencija posredovala pri prodaji prava na korištenje za sljedećih 15 ili 30 godina bez obzira na to što su korisnici hrvatski građani ili neke druge zemlje. Takav način obračunavanja PDV-a na usluge u svezi s nekretninama, pa i kad je riječ o zakupu ili najmu te posredovanju u svezi s nekretninama, u skladu je s europskim propisima.

Kad je riječ o utvrđivanju poreznih osnovica i određivanju obveze PDV-a, navode se odredbe članka 8. stavka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost prema kojima je propisano, među ostalima, da je osnovica poreza na dodanu vrijednost naknada za isporučena dobra ili obavljene usluge.

Naknadom se smatra sve što primatelj dobra ili usluga treba dati ili platiti za isporučena dobra i obavljene usluge, osim poreza na dodanu vrijednost. Navedeni način utvrđivanja poreznih osnovica i oporezivanja prometa u svezi s nekretninama i s posredničkom provizijom kako je propisan u hrvatskom Zakonu o PDV-u u skladu je s člankom 73. Smjernice Vijeća 2006/112 EZ-a kojim se propisuje da porezna osnovica uključuje sve što čini naknadu koju je isporučitelj primio ili treba primiti od korisnika ili treće strane za takve isporuke, uključujući subvencije izravno povezane s cijenom tih isporuka.

Pri utvrđivanju poreznih osnovica i porezne obveze radi pravilnog načina primjene poreznih propisa potrebno je napomenuti da je temeljni dokument ugovor zaključen između svih sudionika u pružanju usluga, a osobito u ovom slučaju, kad je riječ o uslugama prema sustavu ‘time sharinga’. Razlog je u tome što je to poslovanje vezano s inozemnim transakcijama. U tom se poslovanju zaključuju ugovori između domaćih poduzetnika koji prodaju prava na smještaj u svojim kapacitetima te inozemnih poduzetnika ili posrednika u tom poslovanju koji mogu biti domaći ili inozemni poduzetnici; u konačnici se zaključuje ugovor s krajnjim korisnikom.

Dakle, u poslovanju usluga prema sustavu ‘time sharea’ obavlja se više vrsta usluga odnosno prometa s različitim poreznim pravilima, što se temelji na obvezno ugovornim odnosima koji su osnova za utvrđivanje mjesta i načina oporezivanja PDV-om.