Odgađaju se odluke o iseljavanju zaštićenih najmoprimaca

Vodim postupak radi ispražnjenja stana u mojem vlasništvu u kojemu se nalazi zaštićeni najmoprimac. Imam osjećaj da sud iz nekih razloga odugovlači postupak i da se stavi na stranu tuženika. Prijatelji me uvjeravaju da nije tako nego da se čeka neki potez zakonodavca. Što je tu istina?

Na moju i vašu i sveopću žalost riječ je o jednostavno nevjerojatnoj situaciji u kojoj je, vjerujte, sud najmanje kriv. Naime, još je 1. ožujka 1998. (dakle, prije gotovo devet godina) Ustavni sud našao da je jedan dio Zakona o najmu stanova suprotni Ustavu i zato je ukinuo čl. 40. st. 2. toga zakona, uz odredbu da ukidanje stupa na snagu nakon šest mjeseci. Međutim, hrvatski zakonodavac nije ispunio svoju obvezu i u ostavljenom roku nije donio novu odredbu umjesto ukinute. Tek je u siječnju 2003. provedena rasprava u Hrvatskom saboru u prvom čitanju i nakon toga, do danas, ništa.

Zbog toga su sudovi dovedeni u nemoguću situaciju, donose odluke te one postaju pravomoćne i trebalo bi ih izvršiti, a nedostaje bitan dio u propisu. Kao i mnogo puta do sada, Ustavni sud Republike Hrvatske postavio se u ulogu onoga tko štiti Ustav i zakone, ali i, na neki način, ‘pokriva’ one koji nisu obavili svoj dio posla, u ovom slučaju hrvatskog zakonodavca. Konkretno, u više je slučajeva Ustavni sud RH donio odluku o odgodi ovrhe, ali je odločio ne donositi meritornu odluku dok se ukinute odredbe Zakona o najmu stanova ne zamijene drugim. Koliko će trebati čekati, nitko ne može sa sigurnošću reći, posebno ima li se na umu da slijede izbori i da će u listopadu biti raspušten sadašnji saziv Sabora. To, nadalje, znači da će se rješenje (bilo kakvo) čekati najmanje ili u najboljem slučaju do proljeća 2008. godine.

Kupili smo nekretninu, i nakon što smo isplatili prodavatelja, s njegovom suglasnošću ušli smo u taj neuređeni poslovni prostor na elitnoj lokaciji. Iako smo uredno predali prijedlog za uknjižbu, ali vjerojatno zato što nije bio riješen, sud je u posjedovnom postupku koji je pokrenula treća osoba koja je tvrdila da je bila u posjedu, donio i proveo odluku o našoj deložaciji. U međuvremenu ta treća osoba, očito neovlašteno, ohrabrena sudskom odlukom, uređuje prostor i pokušava i tako popraviti svoj pravni položaj. Sada smo uredno uknjiženi i što nam je činiti?

Trebate razlikovati pitanje posjeda od prava na posjed. Sud je vjerojatno imao razloga u posjedovnom postupku, u kojemu se uopće ne raspravlja o pravu, donijeti odluku o tome da vi napustite posjed i predate ga toj trećoj osobi. Međutim, sada kada ste uredno uknjiženi, nije uopće prijepornu vaša tzv. vlasnička legitimacija, dakle pravo od svakoga tražiti da napusti, odnosno oslobodi od osoba i stvari ono što je vaše. To znači da vi tzv. pravom vlasničkom tužbom iz čl. 161. i 162. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima imate pravo tražiti da vam se prostor preda u posjed. Isto tako imate pravo i na naknadu štete jer vi dnevno trpite štetu zbog nemogućnosti uporabe prostora (tzv. izmakla dobit). Također imate pravo postaviti i prijedlog za određivanje privremene mjere osiguranja zabrane svakog rada u predmetnom prostoru, a druga strana koja je poduzela ulaganja praktički nema izgleda ni za naknadu troškova, osim ako bi se pokazalo da su neki troškovi bili nužni i da biste ih i vi imali.

Jako je bitno da ste uknjiženi na način da na prostoru prije registracije vašeg prijedloga nisu evidentirani neki tereti. Ako ih nema, ono što bi slijedilo nakon vas, za vas nema pravnog učinka, osim kada bi se dokazalo (a teret dokaza je na drugima) da ste sve to znali i kupili nekretninu svjesni prava trećih koja nisu upisana ni zatražena u zemljišnoj knjizi. Dakle, vaša pravna pozicija je dosta dobra. Pritom morate samo biti svjesni objektivne sporosti hrvatskog pravosuđa i opasnosti da jednoga dana, kada krenete u ovrhu, tuženik neće imati imovine (što se može dogoditi bez zle namjere, ali i s njom, radi izbjegavanja obveza). Zbog toga bi bilo mudro pokušati blokirati dio imovine koji će, ako i kada uspijete u postupku, služiti za ovrhu naknade štete i troškova postupka. Svakako, ne savjetujemo vam da eventualno samovlasno, makar i kao vlasnici, uđete u posjed predmetnog prostora jer time na sebe ipak nepotrebno preuzimate rizike različite pravne nara, koji nisu zanemarivi.