Piše: Željka Laslavić

Rješavanje problema turističkog zemljišta uvršteno je u koalički ugovor i plan Ministarstva turizma, ali još nitko ne zna prema kojem će se modelu rješavati. U međuvremenu, država svake godine gubi oko 1,5 milijardi kuna, koliko bi mogla dobivati za koncesije.

U rezervama hotelske tvrtke Jake Andabaka Blue Sun Hotels & Resorts leži 80 milijuna eura, a u onima Sunčanog Hvara minimalno 40 milijuna eura, spremnih za daljnja ulaganja i nastavak investicijskog ciklusa. Takvih hotelskih tvrtki u Hrvatskoj je još mnogo i gotovo sve čekaju donošenje zakona kojim bi se riješio problem turističkog zemljišta.

• Neriješeno vlasništvo nad 135 tisuća četvornih metara zemljišta ima negativan utjecaj na poslovanje našeg poduzeća – objašnjava predsjednik Uprave Blue Suna Jako Andabak.

Hrvatski hotelijeri već više od 15 godina čekaju donošenje zakona o turističkom zemljištu koje tijekom privatizacije i pretvorbe nije ušlo u temeljni kapital trgovačkih društava ili je ušlo samo djelomično. Bez tog zakona mnogi od njih ograničeni su u investicijama, sporne nekretnine ne mogu služiti kao sredstvo osiguranja, društva ne mogu raspolagati čak ni nespornim nekretninama, jer su one povezane sa spornima u jedinstvene tehnološke cjeline, a nisu poštovane ni lokalne zajednice, koje se u mnogim slučajevima spore s privatnim vlasnicima hotela i kampova.

Najviše su pogođeni Kvarner i Istra, gdje je smješteno najviše kampova, koji danas vlasnicima donose veći profit od hotela.

No, sudeći prema najavama novog ministra turizma Damira Bajsa, sagi o turističkom zemljištu uskoro bi trebao doći kraj. Rješavanje problema turističkog zemljišta uvršteno je u koalički sporazum i plan rada Ministarstva turizma, ali kako će se to izvesti u državi još pojma nemaju. Prije više od dvije godine napisan je Prijedlog zakona o turističkom zemljištu, koji nije prošao drugo čitanje u Saboru jer su autori prijedloga izostavili treću stranu – osim hotelijera i države, zabravili su na bivše vlasnike zemljišta i za rezultat imamo bezbroj sudskih sporova u kojima bivši vlasnici tuže ili hotelijere ili državu.

Zakon je tada prešao u nadležnost Ministarstva pravosuđa, koje je u obzir uzelo cijelo građevinsko zemljište i tada se sve zakompliciralo te je procedura donošenja zakona stopirana. Najveći je krivac, sudeći prema mišljenju turističkih stručnjaka, Hrvatski fond za privatizaciju, koji se nakon pretvorbe nije uknjižio kao vlasnik zemljišta. Danas, prema procjenama HFP-a, u Hrvatskoj postoji oko 100 milijuna četvornih metara zemljišta s neriješenim vlasničkim pitanjima, od čega se 22 milijuna odnosi na kampove.

Na primjeru tvrtke Laguna Novigrad, koja od općine Novigrad u Istri unajmljuje deset tisuća četvornih metara za 150 tisuća kuna na godinu, što je otprilike realna tržišna cijena, ispada da bi na preostalom dijelu od 100 milijuna četvornih metara ‘ničije zemlje’ država samo od koncesija zarađivala oko milijardu i pol kuna na godinu. S tim da bi cijena vjerojatno bila znatno viša na najatrkativnijim dijelovima uz obalu.

• Istarski kampovi, koji se prostiru na tisuće hektara zemljišta, zgrču neosnovan korist, umjesto da država upršćuje sredstva i ulaže ih u daljnji razvoj. Svjestan sam da je rješavanje turističkog pitanja i hotelijerima u interesu i ne treba blokirati njihov investicijski razvoj, ali za taj razvoj treba platiti. Siguran sam da se u iduće dvije godine ništa po tom pitanju neće raditi i u međuvremenu će se na godišnjoj razini još nekoliko stotina milijuna kuna darovati hotelijerima. Zašto taj novac ne darovati nekome drugome? – pita se predsjednik IDS-a Damir Kajin, dodajući da sporni članak 47. Zakona o privatizaciji nikada nije ušao u Sabor. Kao jedan od razloga tome on navodi sumnju da je svaka vlada u svakom razdoblju bila i još uvijek je u dogovoru s krupnim kapitalom.

Ministar turizma Damir Bajs, pak, tvrdi da je turističko zemljište trenutačno jedan od prioriteta Vlade te da će se s najvećom ozbiljnošću pristupiti rješavanju tog problema: – Trenutačno ne mogu govoriti o modelima rješavanja. Turističko zemljište je dano na rješavanje Ministarstvu turizma, ali to ne isključuje suradnju s drugim ministarstvima – komentira Bajs.

Njegov stranački šef Josip Friščić slaže se da bi Prijedlog zakona napokon trebao ući u proceduru, ali što se definiraju svi prostorni planovi lokalnih zajednica.

• Ured za upravljanje imovinom trebao bi napraviti inventuru svega čime država raspolaže i odrediti kako to staviti u funkciju. Turističko zemljište ima isti problem kao i poljoprivredno, zna se kolike su površine, ali nisu provedene u gruntovnici. U ovom slučaju neće moći postojati jedno rješenje za sve slučajeve, već će se oni morati definirati prema prostornim planovima i pomorskom dobru koje treba štititi – smatra Friščić.

Ne slažu se s Friščićem kad je u pitanju primjena Zakona, neki čelnici lokalnih zajednica smatraju da bi se rješavanje problema trebalo pristupiti univerzalno jer je pravno gledano status turističkog zemljišta svugdje isti – najprije ga mora uknjižiti država, koja bi trebala odlučivati kako će njime gospodariti. U tom bi slučaju većina zemljišta trebala ostati na raspolaganju turističkim tvrtkama, izuzev slučaja kad se one žele uknjižiti na javnim površinama kao što su parkovi, šumarci ili obalni dijelovi koji pripadaju pomorskom dobru. Nakon određivanja vlasništva, zakon bi trebao vrednovati to zemljište i nakon toga točno odrediti hoće li se to zemljište privatizirati ili staviti pod koncesiju. Stari prijedlog se usredotočio isključivo na koncesiju.

U slučaju Sunčanog Hvara riječ je o zemljištu koje služi kao tehnološka cjelina uz objekte te o još 115 tisuća kvadrata u koje tvrtka planira uložiti oko 40 milijuna eura. Čelnici Sunčanog Hvara zalažu se da zemljište ude u vlasništvo, jer smatraju da princip koncesija može imati vrlo ozbiljne pravne i ekonomske posljedice. Predsjednik Uprave Plave lagune Neven Staver također se slaže da bi bilo bolje da zemlja ude u vlasništvo, ali i da je koncesija potpuno zadovoljavajuće rješenje. Pravedna bi naknada za plaćanje zemljišta, kaže, bila cijena iz pretvorbenog elaborata uvećana za inflaciju u proteklim razdobljima.

Stari prijedlog, pak, godišnju koncesijsku naknadu utvrđuje na način da se ukupna koncesijska naknada za vrijeme na koje se daje koncesija umanjiti za tržišnu vrijednost procijenjenih objekata i podijeli brojem godina trajanja koncesije. Hotelijerima nije toliko važno kakav će biti model, koliko im je važno da bilo kakva naknada bude stimulativna.

• Temeljno načelo bilo kojeg modela treba biti pravedan pristup, poglavito pri utvrđivanju vrijednosti. Primjerice, ako bi modelom bila predviđena dokapitalizacija, nužno je koristiti isti pristup u postupku vrednovanja zemljišta i kompanija. S obzirom na strukturu problematike turističkog zemljišta, bilo bi uputno predvidjeti više mogućnosti, odnosno modela (koncesija, dokapitalizacija ili kupnja). Također, pri sagledavanju obuhvata svakako treba voditi računa o tehnološkim cjelinama, odnosno o omogućavanju dugoročnog obavljanja djelatnosti – komentira Staver.

Predsjednica Uprave Istraturista Gordana Tomićić smatra da prilikom rješavanja problema zemljišta valja uzeti u obzir da veliki turistički sustav raspolažu njime već 40-ak godina, i da su, konzumirajući posjed taj prostor zaštitili, one mogućnosti divlju gradnju i sačuvali prostor.

• Vjerojatno je najvažniji razlog do sada još uvijek neriješenog vlasništva nad tim zemljištem upravo opća percepcija da se novim zakonom omogućava gradnja zbog velikog pritiska investitora na širenje građevinskih zona, što generalno pobuđuje strah od već viđene eksplozije gradnje na Jadranu. No, rast turističkih prihoda u budućnosti ne bi trebalo vezivati uz veći broj kapaciteta, nego uz više cijene koje će se ostvarivati u kapacitetima više kvalitete. Prilikom razmatranja Prijedloga novog zakona treba ponovno osvijestiti da je još uvijek neizgrađeno priobalje najveća komparativna prednost budućnosti hrvatskog turizma – ističe Tomićić.

Postoji mnogo skeptika koji ne vjeruju da će se problem sa zemljištem tako lako rasplesiti. Osim bivših vlasnika, jedan od razloga su privatno-javni interesi hotelijera i lokalnih zajednica. U svakom slučaju, još nije ni jasno tko će sastavljati i koordinirati donošenje zakona, a kamoli kad bi on mogao doći na red u Saboru. U međuvremenu, državi će i dalje novac kliziti kroz ruke, kao što joj je u posljednjih 10 godina proklizilo 15 milijardi lako zaradivih kuna.