Stručnjaci odgovaraju na vaša pitanja

Trgovačko društvo čiji sam jedini osnivač ima u vlasništvu lijepi poslovni prostor u poslovno-stambenoj zgradi. Jedini moj kontakt s preostalim suvalasnicima zgrade jest kad se bune zbog buke. Prošlog tjedna stigle su mi uplatnice za plaćanje tzv. zajedničke pričuve, i to od pravne osobe za koju nikad nisam ni čuo i ništa nisam potpisao niti se s bilo čime suglasio, a kad sam se raspitao, doznao sam da je riječ o tvrtki čiji je osnivač su-pruga jednog od vlasnika stanova u zgradi. Siguran sam da će se sve odvijati na moju štetu pa me zanima što mogu učiniti.

Ponajprije treba naglasiti da zajednička pričuva nije nešto što se plaća samo za stambene prostore, eventualno i garaje (što se često misli), nego je to i obveza vlasnika poslovnih prostora. Pri tome treba biti svjestan da je iznos plaćen u zajedničku pričuvu uvijek nešto što pripada svim suvalasnicima zgrade, a nikad i nikako upravitelju zgrade, koji samo ima pravo i obvezu tim novcem upravljati u korist suvalasnika. To znači da bi pričuvu trebalo plaćati jer znači sigurnost svim suvalasnicima zgrade, najprije da će se dobro održavati, ali i da će se i u slučaju nekoga većeg problema i taj problem riješiti mnogo lakše nego da pričuva nema. Naravno da je svejedno tko je upravitelj. Od upravitelja se zahtijeva savjesnost i poštenje, ali i znanje u upravljanju novcem i njegovu raspoređivanju.

Na tržištu danas ima mnogo upravitelja, oni na nacionalnoj razini imaju i u drugu upravo toga naziva (Upravitelj) koja skrbi o njihovu što boljem i stručnijem radu. Pozitivni propisi (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) ne zahtijevaju suglasnost svih suvalasnika za određivanje upravitelja, nego samo natpolovičnu većinu, što znači da vaš glas sam po sebi (osim kad biste upravo vi bili suvalnik pola zgrade ili više) nije odlučan i vi, ako želite nametnuti svoju volju, morate za svoju ideju pridobiti većinu suvalasnika, i to ne prema njihovu broju, nego prema njihovim suvalničkim dijelovima. Samo ako upravitelj grubo zanemaruje svoju dužnost, može se postići od bilo kojeg suvalasnika, ma koliki idealni dio imao, da na temelju čl. 88. Zakona o vlasništvu smijeni upravitelja. Dakle, prihvatite tog upravitelja neovisno o tome tko je i tko mu je osnivač, ali ga zato pokušajte kontrolirati i uspoređivati s drugim upraviteljima.

Ako vam podaci koje doznate budu značili da na tržištu ima boljih rješenja, pokušajte animirati druge suvalasnice i odredite novog upravitelja.

Nažalost, na neki je način upravo suprotno od onoga čime se agencija reklamira. To što je uknjižba provedena prije nekoliko dana samo znači da rješenje o uknjižbi još nije postalo pravomoćno te da se još netko može žaliti i u tom postupku (bude li žalbe) može se i uknjižba utvrditi nezakonitom.

Ako želite, a tako bi kod odgovornog ponašanja prema sebi i drugima moralo biti, biti potpuno sigurni, postoji samo jedan pravi put. Potrebno je angažirati dvije vrste stručnjaka, prvi je građevinski, koji će utvrditi je li zgrada sagrađena prema građevnoj dozvoli ili nije, a posebno je li tako sagrađen baš taj dio koji vam se nudi. Naime, postoje i zgrade s uporabnom dozvolom koje se naknadno dograđivalo ili uopće građevinski mijenjalo i glede tih naknadnih zahvata navedena uporabna dozvola nema nikakvo pravno značenje.

Kad vam taj stručnjak u pisanom obliku i s punim jamstvom da stoji iza napisanog potvrdi da je objekt legalno sagrađen, dolazi na red pravni stručnjak, najčešće odvjetnik. Taj vam stručnjak mora provjeriti je li onaj tko vam nešto nudi za to i ovlašten i postoji li neka zapreka ili teškoća za sklapanje ugovora (takve naravi je npr. i bračna stečevina). Ako vam oba stručnjaka daju zeleno svijetlo, prihvatite ponudu, naravno, ako vam odgovaraju cijena i ostali uvjeti. Svaki drugi postupak, uključujući i to da vam stručnjaci neslužbeno daju podatke i tvrde da je sve u redu, nije dovoljno jamstvo i, ako tako postupite, znači da se dosta pouzdajete u sreću, što se u ozbiljnom poslu i ozbiljnim investicijama nikad, baš nikad, ne bismo usudili savjetovati. Inače, ako dođe do kupnje, savjetujemo vam da odmah uknjižite i pravo onoga tko vam je dao kredit, makar on to i ne traži. Naime, tako će dodatno biti zaštićena vaša investicija.