Piše: Ana Ivanović

Sljedećih će godina poljoprivredno zemljište mnogo bolje stajati na tržištu, na kojem treba očekivati korekciju cijena, pri čemu će ih ‘pumpati’ i država reformom poljoprivrede.

Hektar poljoprivrednoga zemljišta u Nizozemskoj vrijedi 50 tisuća eura, u Njemačkoj od 20 do 25 tisuća, a u Hrvatskoj u prosjeku samo desetina, katkad čak i dvadesetina, tih cijena. Vlasnik agencije za prodaju nekretnina u Đakovu i sudski procjenitelj Mirko Sabljari kaže da je cijena zemlje u Slavoniji između nekoliko kuna i nekoliko eura po četvornome metru. To znači da se hektar plodne oranice na vinkovačkom, dakovačkom ili županjskom području trži po otprilike pet tisuća eura. Hektar zemljišta u zapadnoj Đakovštini, gdje su usitnjene parcele i zemljište nije imovinski riješeno, vrijedi 800-tinjak eura. Takve su cijene u Slavoniji, poljoprivrednoj žitnici koja bi uz Hrvatsku mogla prehraniti još pola Europe, a malo ih još podiže blizina državnih prometnica.

Sasvim je drukčije stanje s cijenama poljoprivrednog zemljišta u gospodarski neusporedivo razvijenijoj Istri, jer u toj regiji kupac plaća milijun eura, a zauzvrat dobiva 20.000 četvornih metara ili dva hektara kvalitetne zemlje. Pola milijuna eura donosi prodavatelju hektar dobre istarske zemlje, potvrđuju u Hrvatskoj gospodarskoj komori.

U Lici i Gorskom kotaru cijene su između navedenih krajnosti, a na njihov porast utjecala je najviše gradnja autoceste.

Sljedećih će godina poljoprivredno zemljište na tržištu mnogo bolje stajati, ali korekciju cijena treba očekivati na cijelom poljoprivrednom tržištu, pri čemu će ih ‘pumpati’ i država reformom poljoprivrede. Impuls za rast cijena zemljišta u Slavoniji, koji se i ondje počinje osjećati, dala je država, i to putem poljoprivredne isplaćivanja poticaja poljoprivrednicima. Očekivani pravi veliki porast cijena dio je i šireg procesa. Karakterističan je za završnu fazu vrednovanja imovine, pa su sve tranzicijske države nakon rasta cijena na tržištu stanova, kuća i poslovnih prostora u velikim gradovima kao i dijonica na tržištu kapitala na kraju vrednovale zemlju koja se obraduje. To je logika stvari prema kojoj se, kad život u gradu postane preskup, ljudi počnu ponovo okretati selu i mogućnosti da žive od zemlje, a rast potražnje podiže cijene.

Da smo na početku tog procesa, uviđaju posrednici u trgovini nekretninama, sudski procjenitelji, seljačke asocijacije, a u HGK zaključuju da će za neko vrijeme cijene gotovo poletjeti u nebo i navode da u tome važnu ulogu imati reforma koju država planira provesti.

Država je odlučila potaknuti razvoj poljoprivrede tako da proizvodnja postane isplativa, a u tu je svrhu obećala programe okupljanja poljoprivrednog zemljišta i oživljavanja sela i u četiri godine namjerava u poljoprivrednu proizvodnju poticajima uštrcati financijsku injekciju od 24 milijarde kuna. Državna politika raspolaženja poljoprivrednim zemljištem bit će usmjeren na prodaju poljoprivrednim gospodarstvima; državi je najvažnije ubrzati cijeli proces zbog konkurentnosti ukupne poljoprivredne proizvodnje. Istodobno će hrvatska strana nastojati što uspješnije s Europskom komisijom pregovarati o roku do kojeg će se odgoditi liberalizacija kupnje poljoprivrednog zemljišta strancima – zatražit će 12-godišnje razdoblje odgode.

Reforma uključuje osnutak agencije za poljoprivredno zemljište da bi se s mrtve točke velikim koracima pokrenulo okupljanja poljoprivrednih gospodarstava, koje seljačima jamči profitabilnu proizvodnju i uređeno tržište za proizvode, a tu su i poticaji prema prinosima. Zbog tržišnog manjka velikih posjeda agencija bi trebala otkupljivati parcele, urediti ih i nudit tržištu. Tako će potražnja ponudu, jer potražnja postoji. Dođe li do toga, tržište će živnuti, a cijene će početi rasti.

• Zbog isplate poticaja u Slavoniji je živnulo poljoprivredno tržište, no cijene zemlje još su preniske. Sigurno će znatno porasti, bit će nekoliko puta više u odnosu na današnje. Pretpostavka za to jest da agencija za poljoprivredno zemljište počne raditi i otkupljivati usitnjeno zemljište, formirati veće parcele i prodavati ih – kaže Sabljari.

Staračka domaćinstva koja raspolažu uglavnom malim parcelama najveći su potencijal za prvi val porasta cijena. Umjesto pokretanja poljoprivredne proizvodnje na zemlji koju su naslijedili od očeva ili djedova, potomci koji je iznajmljuju ili čak ni to ne rade uglavnom će se okrenuti prodaji. Počnu li cijene rasti, a zemlju će mnogi htjeti dobro utržiti, u tom će slučaju mnogi prodavatelji koji danas čekaju zadovoljiti svoj interes, ali i interes kupaca. Velike su površine zemlje roba koja bi danas odmah našla kupca, domaćeg ili stranog koji nastupa preko osnovanih hrvatskih tvrtki. Zanimljive su im znatno veće površine od onih koje se nude. Tržište je doslovno gladno zemljišta u mnogo većim gabašima, primjerice, atrakcija bi bilo zemljište od 50, 100 i 150 hektara. Za takvim bi parcelama zavladala pomama, i to bi itekako podizalo cijenu, no takvih površina na tržištu, jednostavno, još nema.

Male parcele, ali i nesređene zemljišne knjige, neprovedena komasacija kad je riječ o zemljište JLS-a te migracija iz sela prema gradu kumuju odnos slabe ponude i potražnje, a u tom začaranom krugu zemljište drži nisku cijenu. Taj bi splet trebalo prekinuti: mnogi se nadaju da će to uspjeti agenciji za zemljište. Uz očekivanje da će oživiti tržište i povisiti cijene postoji i bojan od uništavanja malih poljoprivrednika.

Dvojbeno je koliko će reforma integrirati male poljoprivrednike jer bi predstavnici krupnog kapitala, ali i mešetara, zemlju mogli povoljno pokupovati zbog buduće lukrativne zarade. Posebno je pitanje hoće li zemlju na tržište iznijeti i mnogi poljoprivrednici ili će se ondje naći jedino neobrađena zemlja iz starih seljačkih domaćinstava u kojima su od nje digli ruke. Takva se neobrađena zemlja mjeri u desecima tisuća hektara, a pokrene li država mehanizam, prodavat će je prvi ili čak drugi naraštaj nezainteresiranih nasljednika za život na selu i nastavak davno prekinutoga lanca poljoprivredne proizvodnje. Za razliku od toga nezahvalno je procjenjivati može li reforma brzo pokrenuti migraciju stanovništva iz prigradskih naselja prema velikim selima iako bi i to sa sasvim sigurno ‘zaželenilo’ cijenu zemljišta. Pravi potencijal za taj proces krije se u velikim selima na manje od sat vožnje od gradova. Prema predsjedniku Udruženja posrednika u trgovini nekretninama Dubravku Raniloviću, današnja usitnjenost zemljišta ima i svoju dobru stranu jer nas štiti od rasprodaje, a pri okupnijavanju zemljišta trebalo bi razraditi modele koji će zaštititi male poljoprivrednike.

• Poljoprivredno će zemljište zbog globalnog pitanja manjka hrane već za 10-ak godina, ako ne i prije, biti najvrijednije što Hrvatska ima. Grad je precijenjen prema svim aspektima, a na cijenu zemljišta još utječe mi – kaže Ranilović.

Cijena zemljišta će, prema tome, ovisiti i tome hoće li ga sačuvati za nijednim za poljoprivrednike koji će zemlju htjeti kupovati ili će ih predstavnici krupnog kapitala, ali i mešetari, istisnuti iz utakmice i hoće li biti većih migracija prema selu. Njena strukturnih i investicijskih potpora u poljoprivredi i nastojanja države da provede reformu okupnijavanja posjeda otkupom zemlje od staračkih domaćinstava usredotočeni su na poljoprivrednike koji rade na nekoliko hektara ili jutara zemlje, no počne li cijena zemljišta vrtoglavo rasti, mnogi će se htjeti ukrcati u prvi vlak koji ih dovodi do isplative prodaje, a ne proizvodnje, jer ona je u Hrvatskoj još hazard. U to bi se mogli uključiti i mešetari koji bi, prema nekim, mogli više učiniti da se podigne cijena zemljišta, a to sasvim sigurno nije cilj onima koji se sad upuštaju u reformu, nego to da, primjerice, seljak koji obrađuje tri jutra zemlje želi kupiti još tri. Cijena zemljišta koja će tako rasti neće biti isključivo pod utjecajem potreba poljoprivredne proizvodnje i reforme – gradnja prometnica i infrastrukturnih projekata, društvena kretanja, ali i mešetarenje, također će učiniti svoje. Na cijenu bi mogla utjecati i pauperizacija određenoga društvenog sloja u gradovima koji, možda, u jednom trenutku prepoznaju jedini izvor egzistencije na selu, gdje može zaraditi isti novac s manje stresa i gužve. Potencijal poljoprivrede u Hrvatskoj još čeka da bude široko prepoznat; naime, teško je neutralizirati posljedice uvjerenja koje su nametnuli lobijski u ime uvoznika da je lakše uvesti nego proizvesti. Put do konkurentnosti svjetskim cijenama je dug, a cijena poljoprivrednog zemljišta ovisit će o tome koliko će se Hrvatska okrenuti prema poljoprivredi kao strateškoj grani od nacionalnog interesa. No da je već osmišljena dugoročna strategija razvoja poljoprivrede kojom bi Hrvatska iskoristila zemlju i višak prodavala drugima, zemlja bi bila kapital i cijena poljoprivrednog zemljišta bila bi ista kao u Njemačkoj.