Piše: Barbara Ratković

Proteklih su godina cijene stanova stalno rasle zbog veće potražnje u odnosu na ponudu, a na njihovo očekivano smanjenje utjecat će tek uspostavljanje ravnoteže između ponude i potražnje.

Početkom ove godine nastavljena je stagnacija, pa i pad na hrvatskom tržištu nekretnina. U siječnju pad prodaje iznosio je visokih 40 posto u odnosu na siječanj 2007. godine, što je dakako utjecalo i na cijene nekretnina. Primjerice, tijekom siječnja prošle godine cijene stanova u Zagrebu porasle su jedan posto, a tijekom siječnja 2008. godine 0,5 posto. To se odnosi na cijene svih stanova u ponudi, komentira za Lider trenutačno stanje na tržištu nekretnina Ljiljana Ralić, direktorka Burze nekretnina. Ali kad se prati sveukupna ponuda na tržištu, primjerice, stanova u Zagrebu, ne može se reći da tražena cijena u prosjeku pada, dodaje Ralić, već se i dalje bilježi lagani porast. To se događa stoga što se svakodnevno pojavljuju novi prodavatelji koji nude svoje nekretnine na tržištu, a pritom određuju cijene najčešće služeći se usporedbom metodom s nekretninama već ponuđenima na tržištu. Međutim, to stvara sliku stalnog porasta prošljeg cijena gleda li se ukupna ponuda. Ali kad su takve nekretnine neko vrijeme u ponudi i ne bilježi se konkretni interes (konkretna ponuda), cijena im se počne spuštati. Naročito se to događa kod rabljenih stanova čije su cijene u trenutku ponude na tržištu previsoke i nerealne tu nerijetko slične cijenama novogradnji ili novijih stanova na istoj lokaciji. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, koje okuplja 500 agencija koje su potpisale pravila poslovanja, dok ih 200 nije potpisalo a bave se tim poslovima, kaže da će trend stagnacije na tržištu trajati još godinu do dvije.

On to naziva stabilizacijom tržišta, odnosno njegovim stavljanjem u realne okvire. Razvoj tržišta kapitala, odnosno ulaganje u dionice, a ne u većoj mjeri u nekretnine, prema njegovu mišljenju, vrlo malo utječe na opću situaciju u poslovanju s nekretninama. Prema prijašnjim očekivanjima, tu mači dalje Ljiljana Ralić, potkraj prošle i početkom ove godine zabilježen je pad cijena rabljenih nekretnina, i to u prosjeku u Zagrebu od četiri do deset posto. Na daljnje smijanjivanje cijena svakako će utjecati i uspostavljanje ravnoteže između ponude i potražnje (proteklih godina cijene su konstantno rasle zbog veće potražnje u odnosu na ponudu). Međutim, velik broj kupaca u posljednje je dvije godine zadovoljio svoje stambene potrebe, i to u vrijeme povoljnijih, poticajnih kreditiranja, zatim ponude stanova POS-a, a u ovoj godini očekuje se i dovrsenje brojnih započetih novih stanova i također otvaranje novih gradilišta. Nadalje, zbog veće ponude i kod novosagrađenih stanova primjećuje se spuštanje cijena, naročito u nekim sjevernim dijelovima grada u kojima je ponuda velika i gdje će investitori morati posebice korigirati cijene u odnosu na kvalitetu ponuđenog, smatra Ljiljana Ralić. Neki su to već počeli, ali ne direktnim reklamiranjem spuštanja cijena, već dodatnom ponudom za kupce u vidu automobila, televizora ili nečeg sličnoga, što je zgodan marketingiški trik za privlačenje pozornosti, ali sigurno nije jedan od razloga radi kojeg će se kupci odlučiti za kupnju, pogotovo ako stan ne zadovoljava neke druge kriterije.

Hoće li cijene nekretnina zaista pada, komentira i internetski portal za kupnju, prodaju i najam nekretnina www.crozilla.com, konstatirajući da su cijene stanova u Zagrebu dosegnule vrhunac pa tako cijena od 2.000 eura za četvorni metar u rubnim dijelovima grada više nije iznimka nego pravilo. Prema podacima na www.crozilla.com, potražnja za stanovima na području Zagreba daleko je veća od ponude, što održava cijene na nerealnoj razini. Općenito, cijene nekretnina su u startu precijenjene i prodavatelji nekretnina znaju da će ih morati spuštati i na taj način osigurati cijenu koju žele ostvariti.

U medijima se plasiraju vijesti o padu cijena nekretnina, komentira nadalje Crozilla, ali činjenica je da se ti podaci temelje na analizi tržišta u proteklim mjesecima, koji su gotovo u pravilu razdoblje kada trgovanje nekretninama gubi na dinamici zbog blagdana i odlazaka na zimovanja. S vraćanjem tržišta nekretnina u normalan radni ritam tijekom sljedećih mjeseci moći će se očekivati promjene u vidu smanjenja cijena. Uzrok tome bit će neodrživost cijena uzrokovana nerazmjerom između ponude i potražnje, ali i novi projekti stranih investitora koji će u startu ponuditi niže cijene kvadrata. U prilog padu cijena govori i rast kamatnih stopa stambenih kredita, ali očigledno je da se cijene neće smanjiti preko noći. Crozilla.com i dalje bilježi nerealne cijene nekretnina koje postavljaju prodavatelji, a njima se samo produžuje vrijeme potrebno za prodaju nekretnine jer se u konačnici ne postiže cijena koja se prvobitno tražila. Ostaje nado, zaključuju autori, da će do očekivanog pada cijena nekretnina doći prije ulaska Hrvatske u EU, kada će se cijene formirati prema aktualnim europskim cijenama nekretnina. Ostvare li se prognoze o očekivanom oživljanju tržišta nekretnina sljedećih mjeseci, tada će, sudeći prema prošloj godini kada je na tom portalu bilo objavljeno 16.372 oglasa u rubrici Nekretnine, vrhunac potražnje biti u lipnju kada su stranice portalu u potrazi za nekretninama ili tu.

Nedostaje malih stanova. Strah o padu tržišta nekretnina nije od jučer, unatoč optimističnijim previdanjima Crozille nakon stagnacije na početku godine. Točno prije godinu dana o crnim prognozama i tržištu nekretnina na ‘staklenim nogama’ govorili su i u opatijskoj agenciji Berlin Immobilien. Hrvatsko tržište nekretnina, rekli su tada, unatoč stalnom trendu rasta cijena pada u sve dublju krizu. Pad broja realiziranih kupoprodaja počet u 2005. godini nastavio se i još porastao u 2006. godini. Iako nema točnih i istinitih podataka o broju prodanih nekretnina, prema dostupnim izvorima ta je Agencija procijenila da je riječ o više od 100.000 nekretnina prodanih u 2004. godini, 80.000 u 2005., dok se u 2006. godini broj realiziranih transakcija u kojima su nekretnine promijenile vlasnika spustio prema njihovim procjenama na 70.000. Istodobno su, kažu, tržište nekretnina pratili mnogi paradoksi. Cijene nekretnina su unatoč malom broju ozbiljnih kupaca ipak u stalnom porastu, što posebno vrijedi za tražene nekretnine na boljim urbanim i ‘morskim’ lokacijama. Stalan rast imaju i građevinska zemljišta s urednom dokumentacijom i ponuda je takvih nekretnina mnogo manja od potražnje. U svim gradovima postoji kronični nedostatak malih stanova i nekretnina dostupnih širem krugu kupaca. Niska kupovna moć građana te skromno i birokratizirano dugoročno stambeno-hipotekarno kreditiranje, smatraju u Opatiji, još više otežavaju razvoj tržišta nekretnina. Na Jadranu se pak uočava, dodaju, velika ponuda precijenjenih nekretnina koje se na tržištu ‘kisele’ i više godina i njihova se cijena stalno i uporno podiže unatoč činjenici da ih kupci ne žele ni pogledati. Pad cijena nekretnina uočljiv je na lošijim gradskim lokacijama, a posebno na udaljenijim gradskim područjima koja nemaju razvijenu infrastrukturu.