Namjeravam dati u zakup vrijedan poslovni prostor na elitičnoj lokaciji. Zadovoljna sam dogovorenim iznosom zakupnine, ali muči me pitanje sigurnosti, posebno stoga što je zakupnik prelako pristao na dosta visok iznos. Što mogu učiniti da se osiguram i redovito dobijam dogovorenu zakupninu?
Prvo je i osnovno zatražiti od zakupnika da vam preda svoje poslovne referencije, posebno one koje dokazuju njegovu sposobnost plaćanja. Ako to nije u stanju, stupanj rizičnosti se povećava. Jer, ako i jest sada uredan u plaćanju, kod dugoročnih odnosa, kao što je zakup, to se može tijekom trajanja ugovora više puta promijeniti i upravo zato treba poduzeti i dodatne mjere osiguranja. Pritom ponajprije mislimo na to da ugovor svakako mora biti u obliku javnobilježničkog akta (što je skuplje) ili solemniziranog ugovora (što je jeftinije i jednako je sigurno). To omogućava izravnu ovrhu bez prethodnog parničnog postupka, što je jednako važno radi naplate i ispražnjenja prostora (primjerice, bankovno jamstvo ne pokriva potonje).
Međutim, ovrha protiv osobe koja nema sredstava ne može dovesti do naplate, pa je u tom slučaju idealno rješenje bankovno jamstvo ili založno pravo na nekoj nekretnini. Ako je o nekretnini riječ, strogo vodite računa o mogućoj zabilježbi da je uknjižba izvršena bez uporabne ili čak i građevinske dozvole, u najdrastičnijim slučajevima čak i bez lokacijske, ali i ako te zabilježbe nema, može se na osnovi urednom objektu poslije praviti promjene, dogradnje i nadogradnje koje podliježu rušenju. Kvalitetno je rješenje (pod uvjetom postojanja odgovarajuće imovine) i ugovorna kazna koja je prema čl. 350. st. 3. Zakona o obveznim odnosima moguća samo za nenovčane obveze, pa se ne može (ne smije) ugovoriti ni naplatiti za slučaj neplaćanja zakupnine, ali mudro je ugovoriti da prvo neplaćanje znači obvezu napuštanja prostora, a ako se ne napusti, dospijeva velika ugovorna kazna koja je za slučaj da je ugovoreno kao što smo naprijed savjetovali (javnobilježnički akt ili solemnizacija) veoma jak poticaj za uredno ponašanje.
Ako je riječ o pravnoj osobi, korisno je ugovoriti i solidarnu odgovornost potpisnika za obveze te pravne osobe, ali to često, posebno ako ovlaštena osoba nije i (jedini) vlasnik, naizlazi na otpor. Ipak, to je jednostavno preporučiti, ali u praksi je vrlo teško provedivo. Kod poslova male vrijednosti teško je provesti kvalitetno osiguranje, ali vlasnik svakog prostora trebao bi radije prihvatiti manji profit uz veću sigurnost nego se upustiti u potencijalno velik ali zato vrlo rizičan posao.
