Samo državljanin zemalja članica EU mogu po novome u Hrvatskoj kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao i hrvatski građani, a za sve druge strance vrijedi kao i do sada – uvjet reciprociteta i suglasnost Ministarstva pravosuđa.
U Narodnim novinama broj 146 od 17. prosinca prošle godine napokon je objavljen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Uz relativno malu pozornost javnosti, ta novela Zakona sadržava i jednu očekivanu, a veliku promjenu u našem zakonodavstvu. Riječ je o gotovo potpunom izjednačavanju prava državljanina EU s državljanima Republike Hrvatske na planu stjecanja prava vlasništva na nekretninama. Tom se novom mjerom ukida dosadašnji postupak stjecanja prava vlasništva na nekretninama isključivo uz prethodnu suglasnost ministra pravosuđa, a koja je bila uvjetovana uzamnošću, što znači time da i hrvatski državljani mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama u toj stranoj državi. U medijima su se počela javljati i previdanja hoće li ili neće ta promjena dovesti do prodaje hrvatske obale strancima, je li to ili nije izdaja nacionalnih interesa i sl.
U prosudbi dosega te nove zakonske mjere treba se prisjetiti ne samo ne tako davne prošlosti, nego i sadašnjosti, zakona koji vrijede do stupanja novih odredbi na snagu, odnosno do 1. veljače 2009. godine. Još od trenutka osamostaljenja Hrvatske u prvi plan se kao navodno velika zaštita nacionalnih interesa stavljalo ograničenja stjecanja prava nekretnina za strance, zaboravljajući (namjerno ili slučajno) da život ide dalje unatoč zakonskim ograničenjima i da otvaranje tržišta i općenito provlačničko i proturječno društvo mora značiti i veće mogućnosti za taj oblik stranog ulaganja. Zaboravljalo se pritom da je već i u vrijeme bivše države mnogo nekretnina stvarno bilo prodano strancima iako se to iz službenih evidencija nije vidjelo, jer su se te nekretnine vodile i dalje na imena prodavatelja, a ‘Hans’ ili ‘Giovanni’ (da spomenem samo dvije uvjerljivo najzastupljenije nacije) formalno su figurirali kao gosti ili rođaci, ili formalno čak nisu ni postojali.
Kad je donesen Zakon o vlasništvu (1. siječnja 1996.), s jedne strane postavljene strogije formalne zapreke (suglasnost čak dva ministarstva), pa i to da se onaj tko bude odbijen ne može obratiti Upravnom sudu, jer ‘suglasnost nije upravni akt’.
Ako stranci nije državljanin EU, tada je stjecanje moguće putem prava građenja (ali samo na zemljištu, a ne i na postojećoj zgradi), što je za sada rijetko, ili osnivanjem trgovačkog društva sa sjedištem u Hrvatskoj koje se pojavi kao kupac – ovdje treba paziti da se ne promjeni praksa, jer ako bi se tražilo da to društvo stvarno posluje, a stranc ga je osnovao samo da za sebe ili nekog člana obitelji kupi neku nekretninu i u njoj uživa ne baveći se biznisom, moglo bi se dogoditi da troškovi poslovanja učine cijeli projekt neisplativim. Iako se to u praksi baš i ne pojavljuje, ne vidimo zapreku za osnivanje prava plodouživanja (koje je moguće uknjižiti), kao ni za uknjižbu hipoteke ili fiducije uz ugovaranje prava na posjed nekretnine dok se dug ne vrati, pri čemu su ove zadnje dvije mogućnosti, treba priznati, simulacije koje nisu u skladu s pravnim sustavom.
Ali, stranci su nekretnine bez većih problema ipak kupovali ‘na mala vrata’. Putem instituta prava građenja, koji omogućava građenje i na zemljištu u tuđem vlasništvu svakome, pa i strancima, bez ograničenja prema kriteriju državljanstva i osnivanja domaćih trgovačkih društava kao pokrića za kupnju nekretnina, restriktivne zakonske odredbe praktično su se poništavale. Vremenom je, dijelom intervenicijom Ustavnog suda, koji je stavio izvan snage odredbu da suglasnost nije upravni akt, omogućen pristup Upravnom sudu, a postupak je bitno pojednostavljen davanjem ukupnog postupka u nadležnost ministra pravosuđa, što je značilo daljnje pogodnosti strancima.
