Kakvo će biti tržište u 2009. godini

Kakvo će biti tržište u 2009. godini? Stanovi, apartmani, kuće – pad cijena, osim za iznimno kvalitetne nekretnine na odličnim lokacijama. Uredski prostori – stabilne cijene najma. Trgovački centri i prodajni prostori u centrima – stabilne cijene najma. Suvremeni skladišni prostori – ne očekuju se znatnije promjene. Zemljišta u kontinentalnom i priobalnom dijelu Hrvatske – pad cijena.

Ilijana Jeleč, Erste nekretnine, ističe da kvalitetne nekretnine na kvalitetnim lokacijama i dalje će nalaziti zainteresirane kupce i to bez većih korekcija cijena. Cijene zemljišta u kontinentalnom i priobalnom dijelu Hrvatske svih namjena još uvijek su visoke, a pad cijena je tek nešto veći od dva posto.

Agenti za nekretnine koji barataju realiziranim cijenama navode da se u nekim dijelovima Zagreba već dogodio pad veći od deset posto. Zagovornici teorije da daljnji veliki pad cijena nije moguć, kao argument navode činjenicu da su cijene u posljednjem kvartalu već znatno pale te da je veliki dio investitora projekte financirao putem kreditnih linija banaka i stoga nemaju previše prostora za snižavanje cijena nekretnina.

No, upravo se u kreditno opterećene investitore najviše uzdaju zagovornici pada. Vode se logikom da graditelji koji nisu opterećeni kreditima ne moraju spuštati cijene, za razliku od onih koji će pod bremenom vraćanja dugova banci biti prisiljeni pregovarati s kupcima. Argument da cijene ne mogu ići više dolje jer za to investitori nemaju prostora, kaže Salko Kriještorac, stručnjak za nekretnine i osnivač web portala ProdamSam.com, jednostavno nisu dovoljni.

Tržište je surovo i pravedno, a to što netko ne može spuštati cijenu samo je njegov problem. Ako netko hoće prodati nekretninu, onda mora spuštati cijenu do razine na kojoj će tržište reagirati. Jednostavno, ako je dobra situacija na tržištu, onda investitori maksimiziraju profit, a ako nije, onda nastoje minimizirati gubitak. To je opće pravilo tržišta i naravno važi i za sektor nekretnina. Jedina specifičnost je to što tržište nekretnina sporije reagira od dionica ili neke druge robe, kaže Kriještorac.

Sudeći prema njegovim riječima, ako građevinari imaju velike zalihe nekretnina koje ne mogu prodati ili ne žele prodavati ispod neke cijene, a nisu pritisnuti pozivima banaka da otplate građevinske kredite, nekretnine eventualno mogu iznajmiti i tekuće troškove podmirivati od najamnika.

Investitori u Hrvatskoj, barem je tako bilo zadnjih godina, nisu bili spremni pretjerano spuštati cijene novih stanova. Spuštali su za stotinu, u iznimnim slučajevima 200 eura, uglavnom za velike stanove, i češće u osobnim pregovorima nego putem oglasa. Umjesto spuštanju cijena, građevinari su pribjegavali različitim marketinškim trikovima i akcijama.

Strah od ekonomske recesije i uzlazni trend kamatnih stopa sigurno nisu poticajno djelovali na kupce. Inače, kamatne stope svugdje u svijetu obrnuto su proporcionalne cijenama nekretnina, jer se s nižom kamatnom stopom može otplaćivati veći kredit, pa je i to još jedan od razloga zašto se iščekuje pad cijena na tržištu.

Za razliku od sektora stambenih prostora, ostali segmenti na tržištu nekretnina zasad nisu uopće pogođeni krizom ili ih je u najgorem slučaju kriza tek dotaknula. Kad je riječ o uredskim projektima u Zagrebu, gotovo su svi popunjeni. Cijene su stabilne uz jako nisku stopu nepopunjenosti te ovise o lokaciji i veličini prostora, a kreću se od 16 do 18 eura za prostore A klase, dok se cijene prostore B klase kreću od 12 do 14 eura po četvornom metru.

Isto tako, cijene prodajnih prostora u centru grada i dalje su visoke, tako da u Zagrebu prosječna cijena mjesečnog najma po četvornom metru iznosi od 80 do 120 eura. Smatramo da se neće bitno mijenjati. Potražnja za takvim prostorima je iznimno velika, a ponuda je ograničena najviše zbog neriješenih imovinsko-pravnih pitanja, pojasnila je Tea Dujmović iz tvrtke King Sturge.

Niti cijene u vrhunskim trgovačkim centrima u Zagrebu i u ostalim većim gradovima neće se mijenjati zbog nedostataka takvih prostora, a pad zakupnina prodajnih prostora može se očekivati samo na lošijim lokacijama. Jednako kao i u segmentu trgovačkih prostora, cijene zakupa suvremenih skladišnih prostora neće se znatnije mijenjati u 2009. godini.

Cijene zakupa suvremenih skladišnih prostora već su dulje stabilne, a zbog nedostatka projekata te vrste ne očekuje se njihova znatnija promjena. Činjenica je da postoji nekoliko projekata logističkih centara, ali još uvijek samo u fazi planiranja, a njihovo pojavljivanje na tržištu imalo bi utjecaj na blagu korekciju cijena zakupa, pojasnila je Dujmović.

S druge strane, recesija i manjak investicija mogli bi prema dolje korigirati cijene zemljišta. Cijene zemljišta u kontinentalnom i priobalnom dijelu Hrvatske svih namjena još uvijek su visoke, u većem broju slučajeva i nerealno visoke te mislimo da će ih recesija i manjak investicija, odnosno potražnje svesti na realnu razinu, procjenjuje Dujmović.