Ne unosite nekretninu u temeljni kapital

Pokušate li nekretninu koju ste privatno kupili i za nju platili porez pri kupnji unijeti u temeljni kapital svoje tvrtke, čeka vas iznenađenje. Revisor Trgovačkog suda može joj vrijednost procijeniti i dvostruko više od prodajne, a na tu ‘zaradu’ slijedi opet – porez.

U pomoć kredita banke poduzetnik N.N. kupio je zemljište milijunske vrijednosti. Porezno tijelo prihvatio je procijenjenu svotu i razrezalo pet posto poreza na promet nekretnina. Nakon kratkog vremena poduzetnik se odlučio unijeti tu nekretninu u svoje trgovačko društvo i, kao što zakon nalaže, obratio se Trgovačkom sudu koji je dodijelio revizora. Revisor je procijenio vrijednost nekretnine dvostruko više od poreznog tijela, iako se u međuvremenu nije dogodilo ništa što bi promjenu stanja opravdalo – ni protok vremena, ni stanje na tržištu, ni stanje nekretnine.

I ne sluteći bilo kakvu opasnost vlasnik je preko svoga društva, koje je sada imalo znatan temeljni kapital, nastavio raditi. Nakon što je završena porezna godina vlasnik nije prijavio tu vrstu ‘zarade’ jer je nije ni doživio kao zaradu, ali je porezno tijelo zaključilo da je on zaradio upravo iznos koji je razlika između cijene koju je platio osobi od koje je zemljište kupio i koju je porezno tijelo prihvatio i procjene revizora Trgovačkog suda. Riječ je o 25 posto poreza na dohodak, o 18 posto prireza i o zateznim kamatama, ukratko o sedam milijuna kuna.

Iako će se tek vidjeti kako će takvo porezno rješenje izdržati sudsku provjeru zakonitosti, riječ je o praksi koju svaki poduzetnik mora znati jer mu, u protivnome, prijete ogromne štete na koje ga sustav, ponajprije porezno tijelo, ničim nije upozorilo. Dapače, svojom procjenom pri kupnji ga je na neki način i ‘gurnulo’ u problem.

Da je bio svjestan posljedica, poduzetnik je mogao novac dati društvu kao pozajmicu, pri tome ostvariti i kamate, društvo bi zemljište kupilo s jedinom obvezom plaćanja pet posto poreza na promet nekretnina i svi bi bili sretni i zadovoljni. Što se tiče imovine kao jamstva vjerovnicima kredita ništa bolje jamstvo nije u slučaju da je riječ o temeljnom kapitalu u usporedbi s kupnjom nekretnine od strane društva. Ovako, poučeni iskustvom N.N.-a, poduzetnici zacijelo neće više u temeljni kapital svojih tvrtki unositi kupljene nekretnine, a to i jest do daljnjega savjet svima koji o tome razmišljaju.

Pritom je još gore to što zakonska formulacija na koju se porezno tijelo pozvalo nije niti približno onako jasna kako bi to zahtijevala pravna sigurnost i interesi svakog poduzetnika. Konačno, iako je riječ o načelu koje vrijedi neovisno o iznosima, u ovom se slučaju treba stavit u položaj onoga tko kreditom kupi nekretninu, unese je u vlastito društvo i nakon toga ga država putem poreznika tereti za iznos od iznad 7,000,000 kn i koji svaki dan raste, a sve bez ikakve logike, vjerujemo i bez pravog pravnog temelja. Ako je nešto dvojbeno, to treba tumačiti u prilog poduzetnika, a nikako ne na njegovu štetu, tim prije ako je riječ o takvim ogromnim iznosima.

U tom slučaju porezno se tijelo nije ponijelo kao partner, a nikakve veze sa savjesnošću i poštovanjem nema ni postupak u kojemu istodobno o istoj stvari donosiš, a to je porezno tijelo učinilo, dvije dijametralno suprotne vrijednosne prostore. Zar je stvarno bilo teško stranku upozoriti što joj prijeti? Dodatno je nevjerojatno i to da je revizor, također poduzetnik, koji mora znati sva kretanja na tržištu i propise, dao svoju procjenu dvostruko veću od one poreznih tijela – ako se stvari dodatno zakompliciraju, ni njegova odgovornost nije isključena.

Dodatno je u svemu i jedno suštinsko pitanje, odnosno problem temeljnog kapitala i dokapitalizacije. Naime, u Hrvatskoj i hrvatskom pozitivnom pravu nema jasne, izravne veze između vrijednosti ili cijene društva ili njegova dijela i temeljnog kapitala toga društva. Ono što se unese u temeljni kapital danas već sutra (ili i danas do kraja dana) može biti otuđeno ili opterećeno. Da bi se potaknule dokapitalizacije država je oslobodila unos nekretnina u trgovačko društvo obveze plaćanja poreza na promet nekretnina koji iznosi pet posto tržišne vrijednosti.

U praksi su poznati zakonski apsurd radi kojih osnivač koji odmah na početku želi unijeti nekretnine u društvo mora unijeti i novčani iznos (dakle, u novcu) jednak vrijednosti unesenih nekretnina. Naravno, to gotovo nitko ne radi, a u praksi problema gotovo i nema, jer sudovi tumače Zakon o trgovačkim društvima tako da navedena obveza postoji samo kod osnivanja, pa se u ponedjeljak predaju papiri za osnivanje s minimalnim temeljnim kapitalom od 20,000 kn, da bi se prvi dan nakon dobivanja rješenja iz sudskog registra zatražila dokapitalizacija unosom nekretnina, i u tom slučaju nema obveze plaćanja dodatnih gotovinskih iznosa. Apsurd je vjerojatno preblag pojam za opisanu situaciju, ali ga se nitko ne trudi riješiti. Loše produ oni koji pokušaju stvari riješiti normalnim slijedom, poput N.N.-a iz našeg primjera.