Upravitelji zgrada

Desetim, jubilarnim izmjenama Zakona o vlasništvu koje su stupile na snagu potkraj 2009. upravitelji zgrada obvezni su u iduće tri godine početi etažirati zgrade kojima upravljaju. Zakon im pritom gotovo uopće nije naznačio kako da to učine i kojim novcem.

U z niz primjedbi koje se na regulativu upravitelja zgrade ističu još od 1997., kad je ta novost uvedena u Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, izgleda da se sada najnovijom, jubilarnom desetom izmjenom Zakona o vlasništvu koja je stupila na snagu na kraju prošle godine stvorio još jedan razlog za nezadovoljstvo. Riječ je o uvođenju nove dužnosti upravitelja zgrade koja je sada izričito navedena u Zakonu o vlasništvu, a koja ima veze s još jednom novosću iz istog zakona – etažiranjem zgrada, i to tako da se točno zna ne samo svaki pojedini samostalni dio zgrade nego i njegov odnos prema zgradama kao cjelini, što je iznimno važno radi lakšeg ostvarivanja prava vjerovnika pljenidbom imovine ako se dug ne plaća, ali i lakšeg dolaženja do kapitala uz pomoć hipotekarnih kredita. Smatra se da će etažiranje, u koje će ući i poslovni prostori, upravo poduzetnicima pomoći da lakše dodu do kredita. Ili njihovim mogućim vjerovnicima da lakše naplate dug.

Prema svemu ipak se čini da je zakonodavac tom izmjenom još jedanput pogodio ‘u ništa’ ili, u najboljem slučaju, u ‘malo više od ništa’. Evo i zašto: točno je da je etažiranje zgrade samo po sebi pozitivna stvar, ali isto je tako točno da zakonodavac zapravo nije uveo nijednu jedinu poticajnu mjeru za provedbu etažiranja, tako da se na njega odlučuju, osim u slučaju novih zgrada, gdje je to uobičajen standard ponašanja, samo oni kojima to kao uvjet postavi banka u kojoj traže kredit, što je stvar poslovne politike banke, a ne neke zakonske odredbe, jer banka može odobriti kredit i upisati hipoteku i na zgradu ili njezin dio i bez etažiranja.

Istodobno u etažiranju ima i negativnih elemenata, od troškova, koji za prosječni stan u prosječnoj zgradi dostižu iznos od nekoliko tisuća kuna (to pomnožite s brojem stanova u zgradi) preko pričuvanja i/ili priznati kao posebnu olakšicu. To se moglo učiniti već i zato što je riječ o desetima tisuća zgrada i važnom poslu za brojne poduzetnike, moglo se u postupku isključenja pogodovati vlasnicima etažiranih stanova, a ne kazniti ih, i tako redom.

Kad je već zakonodavac odlučio nametnuti upraviteljima zgrada posao etažiranja, mogao je bar (i morao je) učiniti nešto da bi se taj postupak proveo, a zapravo nije učinio ništa. Posve je besmisleno propisati obvezu da postupak započne u roku od čak tri godine kad je za fazu započinjanja više nego dovoljan i rok od npr. tri mjeseca jer, kao što je poznato, u praksi svi čekaju do kraja roka. Osim toga, što znači ‘započeti’? Očito ništa, jer onaj tko započne, ne mora i završiti ako nema roka u kojem bi se postupak morao okončati, a u tim ga izmjenama Zakona nema. Bilo bi drukčije da rok ostane isti, ali da je u prvim šest mjeseci, primjerice, sve oslobodeno bilo kakvih troškova, to bi, bez sumnje, bio poticaj bar za započinjanje.

Besmisleno je upraviteljima dati još i taj posao ako se nijednom riječju ne spomene izvor novca za tu složenu, prilično skupu aktivnost, a taj isti zakonodavac (odnosno Vlada) godinama odbija promijeniti minimalni iznos zajedničke pričuve koji vrijedi još od 1. siječnja 1997. iako su se parametri za referentnu vrijednost (etalonska vrijednost) više puta povećavali. Koji će to upravitelj sâm povećati taj iznos pa da mu sve stranke odu k drugom upravitelju koji nije povisio cijenu?

Besmisleno je nametnuti takvu obvezu upravitelju bez zakonske ovlasti da to radi u ime i za račun vlasnika zgrade ili obveze vlasnika da mu izda posebnu punomoć za tu vrstu poslova i na kraju neke vrste kazne ako to ne učini. Dakle, riječ je o još jednom promašenom zakonskom rješenju, i to ne zbog propisivanja obveze etažiranja, nego zbog načina na koji je to učinjeno. Stoga je savjet svima da se ipak ne žure i da pričekaju poticajne mjere koje će se, potpuno sigurno, provesti prije ili poslije.