Lokacijska dozvola

Sve dok ne riješimo nevjerojatne probleme s dobivanjem lokacijske i uporabne dozvole, investitori će nas zaobilaziti. To više što netko parnicama može sprečavati gradnju, a kad se dokaže da nije u pravu, ne mora nadoknaditi svu štetu.

U nekoj državi u kojoj administracija i pravosuđe imaju razinu koja će kod nas biti realna za (optimistično) deset ili (realno) 50 godina, investitoru sve ide glatko. Njegov je jedini pravi problem imati pravu, zdravu poslovnu ideju koja neće voditi u bankrot, nego u uspjeh, odnosno profit. Ako se zatraže kreditna sredstva u tim državama, na moguć loš projekt upozorit će banka putem svojih stručnih službi.

U Hrvatskoj su, nažalost, banka i kredit samo jedan dio problema, često ne i onaj najveći. Najveći su problemi imovinski odnosi, opterećeni desetljećima lošeg i neučinkovitog rada administracije na svim razinama, slijedom čega je uobičajeno da se mjesecima rješava ono što bi trebalo riješiti za tjedan ili dva. Dakle, investitor u pravilu počinje s postupkom sređivanja vlasničkog stanja, što znači uređenje stanja u zemljišnim knjigama. Kada je taj dio dovršen, postoji imovinska podloga da se, ako plansko-urbanistička dokumentacija to dopušta, zatraži i dobije (ako je riječ o objektima iznad 400 metara građevinske bruto površine, a to je gotovo svaki poslovni objekt) lokacijska dozvola i nakon toga potvrda glavnog projekta. Ako su objekti do 400 metara četvornih, ‘preskače’ se postupak lokacijske dozvole i izdaje samo jedan akt – rješenje o uvjetima građenja.

A problemi s lokacijskom mogu dobro zagorčati život i posao. U svakom postupku lokacijske dozvole svaki susjed ima status stranke i može beskonačno ulagati pravne lijekove, a taj status stranke svatko zlona- mjeran može postići i pokretanjem sudskog postupka (koji će do okončanja trajati godinama) u kojem i bez ikakve osnove jednostavno ustvrdi je li ili vlasnik ili suvlasnik bilo koje susjedne parcele, ili čak i one na kojoj se nešto kani graditi. Još je relativno brz postupak rješavanja žalbi u upravnom postupku (u pravilu unutar 100 dana od ulaganja žalbe, što je znatan napredak u usporedbi sa stanjem prije samo nekoliko godina), ali ako dođe do postupka pred Upravnim sudom, čekanje se mjeri u godinama (od tri naviše, odnosno dulje), a ako je u postupku napravljen neki propust, čak i ako samo nedostaje neka dostavnica kao dokaz obaviještenosti nekoga, dolazi do povratka na početak i sve kreće ponovno. U cijelom tom postupku ili u svim tim postupcima samo je u jednom zakonskom aktu (čl. 210. st. 2. Zakona o prostornom uređenju i gradnji) propisana obveza onoga tko je pokrenuo upravni spor da nadoknadi svu nastalu štetu, ali to samo pod uvjetom da mu se dokaže zloporaba.

Čak i ako se uspješno riješi lokacijska dozvola, ostaje još jedna prepreka koja se zove uporabna, a ona kao uvjet ima i priključak na prometnu površinu i komunalnu infrastrukturu. Kada se zna da postoje brojne ceste kojima se godinama prometuje a da za njih nisu ishodene sve potrebne dozvole, kada se zna da postoji uz te ceste golem broj nelegalno sagrađenih objekata čiji vlasnici samo čekaju zgodnu prigodu da svoje interese ‘umotaju’ u opći interes i legaliziraju ih ili ih takve nelegalne dobro naplate od jedinice lokalne samouprave koja skrbi o tim cestama, kada se napokon zna da slični problemi kao s cestama postoje i s drugim objektima infrastrukture (vodovod, kanalizacija, struja, telefoni…), očito je da postoji pravi raj za zloporabe, čak i za ucjene.

Vrlo često, bilo svjesno bilo nesvjesno, tomu pogoduju i medijski stavljači u prvi plan ono što je bombastično (‘otimaju mi zemlju’ i sl.) a zanemarujući ili minorizirajući preostali dio ukupnog problema poput uknjižbe, ima li zgrada bilo kakvu dozvolu, od kada je rješenje o rušenju i slično.

Očito je da postoji potreba da se u najkraćem roku donese prikladan pravni instrumentarij koji će to spriječiti. Takav instrumentarij bila bi primjerice zakonska odredba i takva praksa da se za potrebe komunalne infrastrukture, uz uvjet bankovnog jamstva za punu tržišnu naknadu, može svakomu već u prvom stupnju (neovisno u eventualnoj žalbi) oduzeti posjed nesagrađenog zemljišta, kao i nelegalno sagrađene zgrade (uz uvjet osiguranja nužnog smještaja obitelji) a da privilegij pravnih lijekova koji odgađaju ovrhu imaju samo vlasnici zgrada koje su legalno sagrađene. Kompromisno rješenje bilo bi da nema ulaska u posjed prije konačne, možda čak i pravomoćne, odluke, ali samo ako onaj tko prigovara prihvati da vanje jamstva za svu štetu koju odugovlačenjem uzrokuje ako se na kraju pokaže da nije bio u pravu.

Vrijeme leti i, ako želimo privući investitore koji će nešto graditi i koji će ne samo zapošljavati nego puniti proračune, moramo hitno ukloniti mnoge prepreke, a među njima su ključne one koje objektivno pogoduju onima koji žele iskoristiti investicije kao prigodu za ‘lov u mutnom’. Naravno, ovo ne znači sprecavanje ustrajanja na ispunjenju svih zakonskih uvjeta, posebno onih iz područja zaštite okoliša, nego samo znači spriječiti ulaganja žalbi iz nečijeg hira, pakosti ili vica ili da se investitor prisili da plati nešto na što ga zakon ne obvezuje.