Zgrade u mraku zbog malo useljenih stanova

Ahmeda, dvojicu Kurda koji su me čuvali kao kap vode na dlanu, ne skidajući osmjeh s lica koliko god im možda i situacija i ja bili naporni. Neću ulaziti u to kakvi su prema svojim ženama u svoja četiri zida, niti ponašaju li se inače tako prema strancima. Neću čak ni ulaziti u to je li jedini razlog njihove pristupačnosti bila jednostavno činjenica da samo odrađuju svoj posao. Vrlo se vjerovatno dobar dio odgovora skriva u tome – posao čuvava/zaštitara bio je čuvati hrvatske i mađarske novinare koji su se povremeno zbog njihova budna oka osjećali kao prave VIP osobe.

No na stranu impresije, stanovništvo se pomalo izdiže iz bijede i siromaštva stremeći ka boljoj budućnosti s brojnim opcijama za unosan biznis. Možda Kurdi neće tako brzo stvoriti novu kartu Bliskog istoka, no u njihovim bi planinama uskoro mogli početi putati neki novi vjetrovi zbog neizmjernog bogatstva naftom. Čak 40 naftnih kompanija iz 17 zemalja svijeta traga za crnim zlatom u planinama Kurdistana koji, uzgred rečeno, nema čak ni vlastitu rafineriju. Dnevno se proizvode 100 tisuća barela nafta, a prema nekim procjenama ta bi se brojka do 2014. mogla popeti i do 200 tisuća barela nafta na dan. Primjerice, mađarska naftna kompanija Mol, domaćin novinara u Kurdistanu, u dva bloka traga za naftom; Shaikanu i Akri Bijelu, a prvu naftu iz testne proizvodnje iz bloka Akri Bijel očekuju do kraja ove godine.

O strelovitom rastu regije svjedoči i količina investicija – od 2007. strane su kompanije, ne računajući naftne, ondje uložile 17 milijardi dolara, a prijavljeno je više od četiri tisuće licencija za poslovanje. Najveći su predvodnici u investicijama Francuzi, i to u biznisu s cementom. Naravno, tu je i mnogo turskih kompanija.

Vjerodostojan svjedok rasta je i Erbil, glavni i najveći grad Kurdistana s oko milijuna stanovnika, treći po veličini u Iraku iza Bagdada i Mosula. Danas doslovce izgleda kao jedno veliko gradilište s luksuznim hotelima i restoranima, poneki čak svojom veličinom mogu konkurirati jednom zagrebačkom šoping-centru. Osvrtom u prošlost, sve do pada režima Sadama Huseina 2003., grad je izgledao kao aglomeracija kuća zbijenih u uskim uličicama i skrivenih ispod hrpe prašine u srednjovjekovnoj citadeli. Sat vode na dan i sat struje na dan bio je pravi luksuz.

Sve se promijenilo, a današnjem rastu i sve većem privlačenju zapadnih kompanija pridonose kurdistanske liberalne mjere poput one o potpunoj oslobađanju po-reznih obveza u trajanju od deset godina, carinskih davanja u trajanju od pet godina.

U Erbilu u posljednje četiri godine nisu zabilježene otmice ni napadi i po cijelom se gradu mogu čak vidjeti uredi bez zaštite. Još jedan plus zakonski su propisi kojima se regulira povrat dobiti u matičnu zemlju.

I dok stranci lokalnom stanovništvu prepuštaju poslove po-moćnog osoblja, ponajviše zbog visokog stupnja neškolovanosti i nepismenosti, stručnjake i inženjerije uvoze. No stopa nezaposlenosti je relativno mala, stavi li se u odnos s ostalim dijelovima. U Kurdistanu je registrirano otprilike 127 tisuća nezaposlenih, odnosno oko 14,5 posto, a u drugim je dijelovima Iraka stopa nezaposlenosti 30-ak posto. Možda se to i promijeni u dogledno vrijeme jer Vlada i na tom području raznim obrazovnim mjerama pokušava smanjiti nezaposlenost.

Kurdistan – drugi Irak, tako ga zovu. Daleko je to od pustinje koja je možda mnogima prva asocijacija na Irak, a vrlo blizu postanka prave zelene meke stranim investitorima. Meni je udaljen samo jedan smiješak.

Stvari su se malo pomaknule s mrtve točke posljednjih mjeseci dana zahvaljujući Vladinim poticajima u obliku plaćanja pola rate kredita u četverogodišnjem razdoblju. U manje od dva mjeseca prema tom je modelu prodano 500-tinjak stanova, no iako hvale tu mjeru, mnogi se pitaju što će biti kad se ‘potroši’ predviđena kvota subvencija.

Interes kupaca veći je nego prije, ali prodaja nije onolika kolika se objavljuje u medijima. U Zagrebu su trenutačno najtraženiji dijelovi grada Lanište i zapadni dio, gdje je cijena četvornog metra od 1200 do 1500 eura. No pitanje je što će se dogoditi kad se i ako se proda 1000 stanova predviđenih Vladinim modelom. Hoće li još 10 tisuća neprodanih stanova naći kupce i hoće li ti kupci moći raditi i moći vratiti kredite? Tko jamči da će kamate ostati kolike su sada? Koliko će brakova opstati, koja će politička opcija biti na vlasti…? – pesimističan je Ivan Bižanović, vlasnik agencije Lika nekretnine koji smatra da će Vladine mjere imati samo kratkotrajnu učinak i da neće pokrenuti oporavak tržišta nekretnina.

Građevinarima su preostali jedino optimizam i nada, stoga ne začuđuje što su gotovo svi odreda zadovoljni Vladinom mjerom koja je za razliku od prijašnjih kupcima stanova omogućila znatnu uštedu. Država svojom subvencijom građanima daruje desetinu vrijednosti stana, a takav dar, kao što nam je prokomentirao jedan građevinar, možete očekivati samo od roditelja ili eventualno od ljubavnika.

Danijel Babić, potpredsjednik HUP-ove Udruge developera i suvlasnik Profecusta, također podupire te poticaje i kaže da se već sada vidi njihov pozitivni učinak.

U ovih nešto više od mjesec dana prodaja nam je porasla 40-ak posto, što je u trenutačnoj situaciji na tržištu nekretnina više nego odlično. U svakom slučaju, mjera će pozitivno utjecati i sigurno će se zahvaljujući njoj smanjiti građevinarski dugovi bankama – smatra Babić.

Međutim, to neće značiti da će zaraditi na projektima, odnosno zgradama sagrađenima netom prije krize. Mogu se samo nadati da će njihov gubitak biti što manji i da će stanove koji su im preostali što prije prodati. Naime, zarada na koju su računali davno se istopila zbog toga što su stanove prodavali znatno sporije i za mnogo nižu cijenu nego što su na početku planirali. Zbog dulje prodaje banke su građevinarima produljile rok za otplatu kredita, što je značilo i veća izdvajanja za kamate.

Rekao bih da se otprilike pola zarade istopilo na većim kamatama, a pola zbog nižih cijena stanova. U našem slučaju dodatni je problem bio što smo imali kredit u švicarcima. Zbog svega toga sa svoja posljednja dva projekta, Laništu i Španskom, bit ćemo u gubitku – kaže Babić koji za stanje na tržištu ne krivi banke i kaže da je logično da financijske institucije pokušavaju naplatiti do kraja sva svoja potraživanja.

Međutim, ne slažu se s tim tezom. Mnogi sudionici na nekretninskom tržištu upravo banke smatraju jednim od krivaca za trenutačno stanje. Za razliku od države koja pomaže poticajima, građana koji plaćaju visoke kamate i trepo posljedice visokog tečaja švicarskog franka te građevinaru koji gomilaju gubitke banke jedine, kažu, još nisu podnijele teret krize na nekretninskom tržištu.

Mnogo je primjera u kojima je građevinar ušao u projekt uzevši kredit u banci, nije uspio prodati stanove, no banka nije proglasila njegov stečaj nego mu ‘sjedi’ na cijelom projektu i tjera ga da vratiti kredit i prodaje stanove po cijeni po kojoj se ne mogu naći kupci. Građevinar je izgubio gotovo sve, no banka i dalje ne želi preuzeti u svoju bilancu stanove i prodavati ih po tržišnim cijenama kako ne bi iskazala gubitke. Mnogo je građevinara na aparatima, a banke odlučuju o tome hoće li ih isključiti s njih – objašnjava Bižanović.

Dio građevinara, osim toga, dao je bankama privatne mjenice, pa i da želi, ne može sâm proglasiti stečaj kompanije jer bi to značilo i gubitak vlastite imovine.

Ja imam sreću što sam sâm financirao 30 posto projekta, a banka ostatak, s 8,5 milijuna eura. Ostalo mi je vratiti još otprilike milijun eura kredita.

Unatoč raznim modelima poticanja prodaje, popustima i najnižoj cijeni kvadrata većina je stanova prazna i golem je teret Zagrebačkom holdingu te brojnim izvođačima radova.

Lokacija uza Zagrebačku aveniju pokazala se vrlo lošom. Danak tom neuspjelom projektu plaćaju i trgovci koji su računali na mnogo stanara kao kupaca.

Nakon što nisu uspjeli prodati stanove, investitori su odlučili projekt pretvoriti u svojevrsni hotel pa stanove iznajmljuju – na dan ili dulje.

Projekt na vrlo dobroj lokaciji ostao je prazan jer je dovršen kad je kriza već uzela maha. Ni spuštanje cijene četvornog metra nije promijenilo situaciju.

Pojedine banke sad nagovaraju klijente da prve četiri godine, dok im država bude plaćala pola rate kredita, ipak plaćaju punu ratu, a da državne subvencije oroče u banci!

Nadam se da ću prodajom još nekoliko stanova to uspjeti, a onda mi se više ne žuri. Građevinarci čije su projekte potpuno financirale banke u mnogo su većim problemima jer ih banke drže u šaci – ispričao nam je svoju situaciju građevinar koji za trenutačnu situaciju znatno krivi banke.

Prema njegovim riječima, banke nisu gotovo ništa učinile kako bi potaknule prodaju i svu odgovornost i rizike prebacile su na građane i građevinare. Čak i sada, kad im je Vlada išla na ruku s poticajima i kad im država četiri godine jamči polovinu rate kredita, banke ne pomažu u prodaji stanova, čak odmažu.

Prema studiji isplativosti ulaganja na osnovi koje mi je banka odobrila kredit za gradnju cijena četvornog metra stana u zagrebačkoj četvrti trebala je biti 2250 eura. Zbog krize cijene sam spustio na 1800 do 1900 eura, no danas mi ta ista banka stanove procjenjuje na 1600 eura. Zbog toliko niske procjene kupci moraju dodatnu nekretninu staviti pod hipoteku ili plaćati goleme police životnog osiguranja. Dakle, ne mogu dobiti kredit bez dodatnog osiguranja. Još je gore što pojedine banke sada nagovaraju klijente da prve četiri godine, dok im država bude plaćala pola rate kredita, ipak plaćaju punu ratu, a da državne subvencije dobivene oroče u banci! Jednostavno nevjerojatno – uzrujano nam je ispričao građevinar.

Da banke samo u krajnjem slučaju aktiviraju instrumente osiguranja, odnosno da nastoje prije nego što od građevinara preuzmu nekretninu iscrpiti sve mogućnosti dogovora, potvrdili su nam i iz Erste, Privredne banke Zagreb te Raiffeisen banke.

Bankama je u interesu da dužnik uredno vraća dug, a sve drugo, počevši od slanja opomena, ovrha do krajnje mjere prisilne naplate, često im ne može pokriti ukupan dug i nadoknaditi sve troškove. Stoga je banka spremna za dogovor s klijentom, što znači da najprije s njim nastoji riješiti kašnjenje u naplati svojih potraživanja. Uvažavajući situaciju i interese klijenta koji ima opravdan razlog i koji prezentira realan plan restrukturiranja, banka može ponuditi reprogram, poček ili drugu mjeru koja će biti povoljno rješenje za obje strane. Osnovni je problem ovršnih postupaka jest brzina njihove provedbe, zbog čega učinkovitost naplate ovrhom znatno ovisi o vanjskim čimbenicima – naveli su u Raiffeisen banci.

Riješiti se dugova bankama i prodati preostale stanove stoga je većini građevinara jedina opcija, a o novim projektima gotovo više nitko ne razmišlja. Tihomir Brzica iz Centra Maksimir kaže da se danas pita što mu je sve to trebalo.

Ne planiramo graditi nove stanove ni ulagati u nekretnine. S projektom Centra Maksimir završit ćemo u debelom minusu. Crta još nije podvučena jer još moramo prodati trećinu stanova, no projekt nam se sigurno neće isplatiti. Kreditna linija bila je preduga, a cijene nekretnina su pale, zato smo se i mi prilagodili tržištu i jeftinije prodavali stanove, zbog čega ćemo s projektom sigurno završiti u minusu. Pitanje je samo koliki će biti – kaže Brzica.

Kriza na zagrebačkom tržištu stanova ipak je postigla neke pozitivne učinke, ponajprije za kupce jer su uspjeli znatno povoljnije doći do stanova. Prema procjenama, danas su cijene niže od pet do 20 posto nego prije krize, ovisno o lokaciji nekretnine.

Nedavno je građevinar koji je vlastitim novcem gradio zgradu spustio cijenu s 1500 eura na 1150. Uspio je u mjesec dana prodati svih osam stanova.

Živjeti u polupraznoj zgradi u kojoj većina stanova traži kupce ima svojih prednosti i mana. Marina Hadrović koja je kupila stan na Laništu u tome vidi samo pozitivne efekte: Ponajprije je dobro to što nema gužve i što se nitko ne žali na buku. Osim toga zbog činjenice da je više od 50 posto stanova u zgradi neprodano, investitor i dalje plaća pričuvu – zadovoljna je Marina Hadrović.

S druge strane, stanar nove zgrade u Selskoj nije bio te sreće. Njemu i ostalim stanarima (oko 60 posto zgrade je useljeno) investitor zgrade nametnuo je visoku pričuvu upravo zbog toga što je velik broj stanova u zgradi neprodan. Osim što svaki mjesec daju visok iznos za pričuvu, stanari su morali izdvojiti i za uređenje dječjeg igrališta. Naime, Grad je obično da će sagraditi park na toj lokaciji, pribavljenje su i dozvole, čak je proveden i natječaj za gradnju, međutim, u jednom trenutku stala je realizacija projekta koji je trebao već odavno biti završen. Zato su neki stanari samoinicijativno prikupili novac kako bi sagradili par ljudi i pješčanik za djecu. U načinu tomu nadaju se da će obećanje Grada biti ispunjeno i projekt parka realiziran.

I po toj je niskoj cijeni zaradio jer ga je gradnja stajala 800-tinjak eura po četvornome metru – navodi Bižanović.

I vlasnici starih stanova malo su popustili, kaže Boro Vujović, vlasnik agencije za nekretnine Operete, a upravo to može se zahvaliti najnovijim mjerama koje su potencirale prodaju novih stanova.

Posredno su Vladine mjere utjecale na nivelniranje cijena. Vlasnici starih stanova napokon su postali svjesni da moraju spustiti cijene – kaže Vujović koji kao pozitivan učinak krize ističe i to da se loši stanovi u suternu, na visokim katovima u zgradama bez dizala ili oni na nekvalitetnim lokacijama ne mogu prodati, bez obzira na cijenu.

Za razliku od Bižanovića, koji ne očekuje oporavak tržišta nekretnina do sredine 2013., Vujović je umjereni optimist i nada se da je dno ipak dotaknuto i da bi tržište trebalo polagano krenuti uzlazno.

Tržište je malo živnulo u posljednje vrijeme i nadam se da će se taj trend nastaviti te da će se rasprodati sagrađeni stanovi. To bi mogla poremećiti najavljenja legalizacija nekretnina jer bi to opet povećalo ponudu na tržištu. Na kretanja na tržištu mogao bi znatno utjecati i porez na nekretnine, ako se uvede – kaže Vujović.

Budući da je mnogo nepoznanica o zakonskoj regulativi koja bi mogla utjecati na nekretninsko tržište, nezahvalno je procjenjivati što će se dogoditi u idućem razdoblju i koliko će se brzo rasprodati portfelj od 10 tisuća stanova, koliko se procjenjivalo da ih traži kupac. Sigurno da će još neko vrijeme grada kvariti nedovršene zgrade ili one uređene s 20 metarskim banerima koji pozivaju na prodaju stanova. Nove investicije u stanove dolazit će na kapaljku, a građevinari će nestajati s tržišta. Prema Fininim je podacima od njih 12.400 trenutačno 5600 u blokadi.