Zgrade u mraku zbog malo useljenih stanova

Unatoč raznim modelima poticanja prodaje, popustima i najnižoj cijeni kvadrata većina je stanova prazna i golem je teret Zagrebačkom holdingu te brojnim izvođačima radova.

Lokacija uza Zagrebačku aveniju pokazala se vrlo lošom. Danak tom neuspjelom projektu plaćaju i trgovci koji su računali na mnogo stanara kao kupaca.

Nakon što nisu uspjeli prodati stanove, investitori su odlučili projekt pretvoriti u svojevrsni hotel pa stanove iznajmljuju – na dan ili dulje.

Projekt na vrlo dobroj lokaciji ostao je prazan jer je dovršen kad je kriza već uzela maha. Ni spuštanje cijene četvornog metra nije promijenilo situaciju.

Pojedine banke sad nagovaraju klijente da prve četiri godine, dok im država bude plaćala pola rate kredita, ipak plaćaju punu ratu, a da državne subvencije oroče u banci!

Nadam se da ću prodajom još nekoliko stanova to uspjeti, a onda mi se više ne žuri. Građevinarci čije su projekte potpuno financirale banke u mnogo su većim problemima jer ih banke drže u šaci – ispričao nam je svoju situaciju građevinar koji za trenutačnu situaciju znatno krivi banke.

Prema njegovim riječima, banke nisu gotovo ništa učinile kako bi potaknule prodaju i svu odgovornost i rizike prebacile su na građane i građevinare. Čak i sada, kad im je Vlada išla na ruku s poticajima i kad im država četiri godine jamči polovinu rate kredita, banke ne pomažu u prodaji stanova, čak odmažu.

Prema studiji isplativosti ulaganja na osnovi koje mi je banka odobrila kredit za gradnju cijena četvornog metra stana u zagrebačkoj četvrti trebala je biti 2250 eura. Zbog krize cijene sam spustio na 1800 do 1900 eura, no danas mi ta ista banka stanove procjenjuje na 1600 eura. Zbog toliko niske procjene kupci moraju dodatnu nekretninu staviti pod hipoteku ili plaćati goleme police životnog osiguranja. Dakle, ne mogu dobiti kredit bez dodatnog osiguranja. Još je gore što pojedine banke sada nagovaraju klijente da prve četiri godine, dok im država bude plaćala pola rate kredita, ipak plaćaju punu ratu, a da državne subvencije dobivene oroče u banci! Jednostavno nevjerojatno – uzrjano nam je ispričao građevinar.

Da banke samo u krajnjem slučaju aktiviraju instrumente osiguranja, odnosno da nastoje prije nego što od građevinara preuzmu nekretninu iscrpiti sve mogućnosti dogovora, potvrdili su nam i iz Erste, Privredne banke Zagreb te Raiffeisen banke.

Bankama je u interesu da dužnik uredno vraća dug, a sve drugo, počevši od slanja opomena, ovrha do krajnje mjere prisilne naplate, često im ne može pokriti ukupan dug i nadoknaditi sve troškove. Stoga je banka spremna za dogovor s klijentom, što znači da najprije s njim nastoji riješiti kašnjenje u naplati svojih potraživanja. Uvažavajući situaciju i interese klijenta koji ima opravdan razlog i koji prezentira realan plan restrukturiranja, banka može ponuditi reprogram, poček ili drugu mjeru koja će biti povoljno rješenje za obje strane. Osnovni je problem ovršnih postupaka jest brzina njihove provedbe, zbog čega učinkovitost naplate ovrhom znatno ovisi o vanjskim čimbenicima – naveli su u Raiffeisen banci.

Riješiti se dugova bankama i prodati preostale stanove stoga je većini građevinara jedina opcija, a o novim projektima gotovo više nitko ne razmišlja. Tihomir Brzica iz Centra Maksimir kaže da se danas pita što mu je sve to trebalo.

Ne planiramo graditi nove stanove ni ulagati u nekretnine. S projektom Centra Maksimir završit ćemo u debelom minusu. Crta još nije podvučena jer još moramo prodati trećinu stanova, no projekt nam se sigurno neće isplatiti. Kreditna linija bila je preduga, a cijene nekretnina su pale, zato smo se i mi prilagodili tržištu i jeftinije prodavali stanove, zbog čega ćemo s projektom sigurno završiti u minusu. Pitanje je samo koliki će biti – kaže Brzica.

Krizu na zagrebačkom tržištu stanova ipak je postigla neke pozitivne učinke, ponajprije za kupce jer su uspjeli znatno povoljnije doći do stanova. Prema procjenama, danas su cijene niže od pet do 20 posto nego prije krize, ovisno o lokaciji nekretnine.

Nedavno je građevinar koji je vlastitim novcem zgradu spustio cijenu s 1500 eura na 1150. Uspio je u mjesec dana prodati svih osam stanova.

Živjeti u polupraznoj zgradi u kojoj većina stanova traži kupce ima svojih prednosti i mana. Marina Hadrović koja je kupila stan na Laništu u tome vidi samo pozitivne efekte: ponajprije je dobro to što nema gužve i što se nitko ne žali na buku. Osim toga zbog činjenice da je više od 50 posto stanova u zgradi neprodano, investitor i dalje plaća pričuvu – zadovoljna je Marina Hadrović.

S druge strane, stanar nove zgrade u Selskoj nije bio te sreće. Njemu i ostalim stanarima (oko 60 posto zgrade je useljeno) investitor zgrade nametnuo je visoku pričuvu upravo zbog toga što je velik broj stanova u zgradi neprodan. Osim što svaki mjesec daju visok iznos za pričuvu, stanari su morali izdvojiti i za uređenje dječjeg igrališta. Naime, Grad je obećao da će sagraditi park na toj lokaciji, pribavljenje su i dozvole, čak je proveden i natječaj za gradnju, međutim, u jednom trenutku stala je realizacija projekta koji je trebao već odavno biti završen. Zato su neki stanari samoinicijativno prikupili novac kako bi sagradili par ljudjački i pješčanik za djecu. Unatoč tomu nadaju se da će obećanje Grada biti ispunjeno i projekt parka realiziran.

I po toj je niskoj cijeni zaradio jer ga je gradnja stajala 800-tinjak eura po četvornome metru – navodi Bižanović.

I vlasnici starih stanova malo su popustili, kaže Boro Vujović, vlasnik agencije za nekretnine Operete, a upravo to može se zahvaliti najnovijim mjerama koje su potencirale prodaju novih stanova.

Posredno su Vladine mjere utjecale na nivelniranje cijena. Vlasnici starih stanova napokon su postali svjesni da moraju spustiti cijene – kaže Vujović koji kao pozitivan učinak krize ističe i to da se loši stanovi u suternu, na visokim katovima u zgradama bez dizala ili oni na nekvalitetnim lokacijama ne mogu prodati, bez obzira na cijenu.

Za razliku od Bižanovića, koji ne očekuje oporavak tržišta nekretnina do sredine 2013., Vujović je umjereni optimist i nada se da je dno ipak dotaknuto i da bi tržište trebalo polagano krenuti uzlazno.

Tržište je malo živnulo u posljednje vrijeme i nadam se da će se taj trend nastaviti te da će se rasprodati sagrađeni stanovi. To bi mogla poremećiti najavljenja legalizacija nekretnina jer bi to opet povećalo ponudu na tržištu. Na kretanja na tržištu mogao bi znatno utjecati i porez na nekretnine, ako se uvede – kaže Vujović.

Budući da je mnogo nepoznanica o zakonskoj regulativi koja bi mogla utjecati na nekretninsko tržište, nezahvalno je procjenjivati što će se dogoditi u idućem razdoblju i koliko će se brzo rasprodati portfelj od 10 tisuća stanova, koliko se procjenjivalo da ih traži kupca. Sigurno da će još neko vrijeme grada kvariti nedovršene zgrade ili one uređene s 20 metarskim banerima koji pozivaju na prodaju stanova. Nove investicije u stanove dolazit će na kapaljku, a građevinari će nestajati s tržišta. Prema Fininim podacima od njih 12.400 trenutačno 5600 u blokadi.

No da gljivarenje nije besciljno lutanje i gubitak vremena, uvjerili smo se gljivareći s članovima najstarijega gljivarskog društva u Hrvatskoj ‘Kamilo Blagačić’ tijekom izleta u Kupinečki Kraljevec. Društvo je osnovano 1983. godine, a dobilo je ime prema velikom ljubitelju prirode i gljiva Kamilu Blagačiću koji je 1931. napisao prvu knjižicu o gljivama na hrvatskom jeziku ‘Gljive naših krajeva’. Dugogodišnji predsjednik toga gljivarskog društva magistar je elektrotehnike u mirovini Mladen Strižak. Zaljubio se u njih još početkom 80-ih godina nakon što je posjetio jednu izložbu gljiva. Društvo kojem je na čelu svake godine organizira izložbu gljiva u zagrebačkom Studentskom centru, a ove će godine od 7. do 9. listopada biti organizirana 33. po redu. Te su izložbe važne zbog edukacije širega građanstva kako bi se broj trovanja sveo na minimum.

Najotrovnija gljiva koja raste u Europi, pa tako i u Hrvatskoj, svakako je zelena pupavka. Riječ je o smrtonosnoj gljivi koja uzrokuje oštećenja jetara i prestanak rada bubrega. Smrtno je otrovna i panterova muhara koja raste u svim šumama. Nedovoljni znalci mogu je zamijeniti s pravom tigricom, koja je jestiva, iako slabe kvalitete. Otrovnal i halucinogenih svojstava je i šumska ljepotica crvena muhara, koju često vidimo upravo u dječjim slikovnicama!? Autori očito nisu mislili ni na posljedice ni kojoj se publici obraćaju. Tijekom branja posebno treba paziti na zavodnicu jer je također otrovna, a lako se može zamijeniti za lisičku. Strižak stoga upozorava da se u branje gljiva ne ide s knjigom u ruci nego isključivo sa znacem. Naime, ne postoje generalna pravila za raspoznavanje gljiva, nego se svaki primjerak mora proučavati u detalju, a neke se vrste mogu raspoznati mikroskopskim putem ili pomoću kemijskih reagensa. Gljivu upoznaješ pojedinačno kao čovjeka, ističe Strižak. Nema općenitog pravila da se prepoznaje otrovna gljiva od neotrovne. Zato treba srušiti neke opasne mitove kao da gljiva nije jestiva ako pri presjeku promijeni boju. Kraljica otrovnih gljiva zelena pupavka ne mijenja boju… Nije točna ni tvrdnja da ako je životinje (npr. crv, puž) jedu, onda nije otrovna. Možda nije otrovna za tu životinju, ali to ne znači da za čovjeka nije smrtonosna. Posebice se ne može pouzdati u područje rasta jer i na livadama i na panjevima i na zemlji ima i otrovnih i jestivih gljiva. Osim njih postoje uvjetno jestive gljive poput bisere. To znači da takve gljive imaju u sebi termolabilne otrove koji se razaraju na 70 stupnjeva Celzijeva. Drugim riječima, prije konzumiranja moraju se termički obraditi. Ima i onih uz kojih se ne smije piti alkohol ni prije ni poslije jela, kao što je jajasta gnojištarka. Nije potpuno istinita ni narodna izreka kako su sve jestive, a neke samo jednom. Naime, većina gljiva zapravo nije jestiva, a neke su zbog otrova uistinu jestive samo jednom. U Hrvatskoj ima 15-ak smrtonosnih vrsta, 30-ak otrovnih vrsta i 300-400 vrsta jestivih gljiva.

Prema Strižakovu mišljenju, kraljevi gljiva su vrganji. Svi se vesele toj gljivi jer je vrlo kvalitetna za konzumaciju. Tartufi su, smatra, precijenjeni jer je prvom je planu biznis. U Hrvatskoj su za konzumaciju osim vrganja popularne lisičice, sunčanice grmačice, mliječnice i pečurke. Šampinjoni pak nisu vrsta gljiva, nego samo univerzalan naziv kojim se koriste Francuzi (champignons). Gljive koje popularno zovem šampinjoni zapravo su plemenite pečurke. A kad je riječ o našem izletu u Kupinečki Kraljevec, on nije završio plodonosno barem kad je riječ o količini ubranih gljiva. Ova je godina, otkriva Strižak, znatno slabija nego prošla koja je bila najbolja u posljednjih 11 godina.

Pojedine vrste gljiva (vrganji, tartufi, shiitake) izlučuju sastojke koji djeluju protiv tumora. Svako treba spomenuti da se bolovi koje uzrokuju tumorske bolesti pritom ublažavaju ili posve uklanjaju, a javlja se i porast tjelesne snage i izdržljivosti, poboljšanje teka i općeg stanja organizma. Ipak, treba znati da su ljekovita svojstva gljiva još u domeni alternativne medicine. Kad je riječ o njihovoj ljekovitosti, ima dosta pretjerivanja. No svi se poznavatelji slažu, pa tako i naš sugovornik Strižak, da su gljive kvalitetne prehrambene namirnice koje, ako ništa drugo, podižu imunitet. I što je najvažnije, vrlo su ukusne! Dobri su primjeri za to i bukovača, Judino uho i lisičica.