Hipoteka ili fiducija?

Za dužnika je fiducijarni prijenos uvijek nepovoljniji od hipoteke. Ako vjerovnik odluči preuzeti predmet fiducije u punopravno vlasništvo, više nema nikakvu tražbinu prema dužniku i njihov je odnos završen. U slučaju hipoteke tako je samo ako se nekretnina proda za iznos dovoljan za namiru troška prodaje i duga.

Svakom ozbiljnijem poslu postavi se pitanje osiguranja tražbine, najčešće kad je riječ o kreditu, ali ne samo u tom slučaju. Kao stvaropravno osiguranje (što znači da vjerovnik ne ovisi o tome što će se događati s dužnikom ako je osiguranje sačuvano) i fiducija i hipoteka štite od stečaja tako da stečaj ne utječe ni na hipotekarnog ni na vjerovnika, koji se namiruju odvojeno, s prednošću pred svima drugima. U oba slučaja dužnik zadržava posjed i može neometano iskorištavati predmet osiguranja (primjerice poslovni prostor) i iz toga ostvarivati korist koju može uporabiti za povrat duga.

U oba slučaja velik je trošak sklapanja ugovora, ali ne zbog tih instrumenata, nego zato što vjerovnik u pravilu želi tzv. solemnizirani ugovor ili ugovor u obliku javnobilježničkog akta, što znači dodatne troškove javnog bilježnika, ali i izbjegavanje parnice i prijelaz izravno na ovruh ako se dug ne plati, što je važno i svakako vrijedi uloženog novca. Osim tih sličnosti mnogo je velikih razlika. Nakon sklapanja ugovora o prijenosu fiducijarnog vlasništva dužnik više nije vlasnik ili barem nije punopravni vlasnik. U praksi se čak dvojilo onemogućava li tako preneseno vlasništvo (iako je preneseno samo uvjetno, radi osiguranja) npr. nasljeđivanje. Time se bavio i Vrhovni sud, što samo pokazuje da dvojba nije bila beznačajna. Taj se slučaj, srećom, riješio pozitivno, dakle nasljednici su ušli u pravni položaj ostavitelja i povratom duga vratilo im se punopravno vlasništvo. U praksi, međutim, nitko neće kupiti takvu nekretninu i problem se rješava gotovo uvijek tako da vjerovnik (najčešće banka) izda pismo namjere u kojemu navede da će se fiducija brisati ako joj se u određenom roku plati iznos koji može platiti ne samo dužnik nego i potencijalni kupac kao dio prodajne cijene.

Golemi problemi u praksi iskrsavaju i ako se želi pribaviti građevna dozvola ili drugi odgovarajući dokument radi gradnje. U pravilu se to ne može napraviti bez pristanka onoga na koga je preneseno vlasništvo. To nije logično ako se vrijednost povećava npr. nadogradnjom, ali jest ako se objekt želi rušiti i građiti drugi pa je u razdoblju nakon rušenja do ponovne gradnje (što može potrajati) osiguranje prilično vrijednosno smanjeno. Svakako je najveća razlika u tome što vjerovnik u fiduciji, ako odluči preuzeti predmet fiducije u punopravno vlasništvo, nema više nikakvu tražbinu prema dužniku i njihov odnos završava, a u hipoteći je tako samo ako se nekretnina proda za iznos dovoljan za namiru troška prodaje i duga.

Općenito, čini se da je za dužnika fiducijarni prijenos uvijek nepovoljniji od hipoteke, zato bi ga dužnici trebali izbjegavati kad to ovisi o njima. Naprotiv, ako ste vjerovnik, obje mogućnosti imaju prednosti, zato odluku treba donijeti na temelju uvida u obilježja konkretnog slučaja. Za razliku od tih dvojbi stvari su potpuno jasne u tome treba li preporučiti ugovaranje arbitražne klauzule. Tu mogućnost treba preporučiti svakomu, i to jednostavno zato što su svi nedostaci hrvatskog pravosuđa (posebno sporost i podložnost raznim opstrukcijama dužnika) prilično smanjeni (ili ih nema) u arbitraži. To znači da se odluka (najčešće će biti riječ o arbitraži u Hrvatskoj gospodarskoj komori, i to tako da se primijene hrvatsko pravo i jezik i da svaka strana izabere jednog arbitra, a oni zajedno biraju trećega) donosi nakon malo ročišta (najčešće dva do najviše tri) i na nju nema žalbe ako nema redovitoga pravnog lijeka, što znači da se odmah može odlučiti za ovruh, što je golema prednost. Sve te prednosti još su veće ako se stranka unaprijed pripremi za arbitražu, što znači da strogog čuva i pomno izradi svu dokumentaciju relevantnu u takvim postupcima. Treba naglasiti da je, inače, u sporovima između poduzetnika dokumentacija vrlo važna i da iskazi svjedoka (iako ih ima) nisu u prvom planu, što je u skladu s prirodom poslovnih odnosa.