PROVEDBA UGOVORA Solemnizacija uza založno pravo jamči relativno sigurno poslovanje

Nije suprotno dobrim poslovnim običajima češće zahtijevati dokaze imovnog stanja. Ta vrsta provjere nije i ne smije biti jednokratna, nego se mora provoditi stalno. Što vam znači ako je netko bio jako bogat prošle godine ako mu je ove godine blokiran žiro-račun?

Preporuka je za sve, bili vjerovnici ili dužnici, da svoj pravni odnos stave na papir, odnosno sklope pravni posao u pisanom obliku, čak i ako zakonodavac to ne zahtijeva. Međutim, pisani oblik ne jamči naplatu ni uspješnu realizaciju; on samo olakšava postupak dokazivanja, koji je, kad je riječ o usmenom dogovoru, u praksi često nepremostiva zapreka (ako se i premosti, sigurno usporava postupak). Preporučuje se također provjeriti imovinsko stanje suprotne strane jer bilo kakva isprava ili čak sudsko odluku, ako se nema na čemu izvršiti, ostaje samo mrtvo slovo na papiru. Stara engleska izreka kaže da je malen dug problem dužnika, a veliki problem vjerovnika, što praksa svakodnevno potvrđuje. To znači da nije suprotno dobrim poslovnim običajima da se češće, bilo izravno od svojeg partnera ili potencijalnog partnera bilo neizravno, zahtijevaju dokazi imovnog stanja.

Naravno, ako treba, isti podaci daju se i o sebi. Pri tome naglašavamo da ta vrsta provjere nije i ne smije biti jednokratna (tijekom pregovora), nego se mora provoditi stalno. Tomu valja prilagoditi svoje aktivnosti (što znači ako je netko bio jako bogat prošle godine ako mu je ove godine blokiran žiro-račun?). Posebno upozoravamo na to da je veoma važno znati čitati pribavljene podatke, što je, nažalost, u mnogim slučajevima pretežak zadatak. Zato, ako se i najmanje sumnja, naš je savjet da se barem tumačenje pribavljenih podataka prepusti stručnjacima koji moraju pravilno utvrditi (kao drugu, nužnu stranu svojeg honorara ili plaće) što iz dokumenta (BON 1, BON 2, BON +, e-izvadak iz zemljišne knjige, povijesni izvadak iz zemljišne knjige, potvrda Hrvatskog fonda za privatizaciju i dr.) uopće proizlazi.

Pri tome, ako je riječ o pravnim aspektima, itekako je važno poznavati sudsku praksu, makar stručnjak imao loše mišljenje o pravnom stajalištu. Možda je najbolji primjer slučaj zabilježbe zabrane otuđenja i općenito raspolaganja nekretninom jednom od dvaju suvlasnika koji su imali svaki po pola idealnog dijela. Iako je neprijeporno da ta zabilježba i zabrana znače samo da će eventualna sudska odluka (naravno, pravomoćna) jednako djelovati na stjecatelja kao i na osobu protiv koje je zabrana izrečena, u praksi se dogodilo da je, samo zato što su postupali ‘lege artis’, mnogi bili kazneno procesuirani, a pravna se osoba koja je uložila mnogo novca, sagradila objekt i zaposlila nekoliko desetaka osoba, godinama šikanirala. Da stvar bude još apsurdnija i sramotnija, i Porezna uprava potvrdila je da su suvlasnici prije jedinstvene parcele podjelom dobili samostalne parcele jednake vrijednosti, što dokazuje da vjerovnik, odnosno potencijalni vjerovnik, nije ništa izgubio diobom nekretnine. Dapače, vjerojatno je i dobio jer je lakše pronaći kupca za samostalnu nekretninu nego za idealni dio nje.

Koliko su god takvi događaji i apsurdni i nezakoniti, pravni savjet mora uključiti i te mogućnosti, jer nije ni približno jednako ostvariti svoja prava npr. za šest mjeseci ili za šest godina.

Često se osigura i pisan oblik (čak uz ovjeru potpisa, kojoj se u praksi nezasluženo daje gotovo mistično značenje iako je riječ isključivo o potvrdi identiteta potpisnika, uz velik upitnik o vjerodostojnosti tog dokaza). Naime, javni bilježnici nemaju nikakva sredstva za pravu provjeru. Policajac na cesti ima veća ovlaštenja od bilo kojeg javnog bilježnika, koji čak nema ni pristup bazi podataka ukradenih ili zagubljenih osobnih iskaznica ili putovnica.

Osim u slučaju banaka, koje solemnizaciju ne propuštaju, što je, vjerojatno, najbolja preporuka tog aspekta sigurnosti, sve to ne vrijedi za solemnizaciju koja se, vjerojatno zbog priličnih troškova, ali i nepoznavanja svih prednosti i nedostataka, ipak premalo upotrebljava. Zato treba naglasiti da je solemnizacija privatne isprave (koju javni bilježnici provode uz mnogo veći trošak, ali i svoj angažman) način ili sredstvo da bilo koji ugovor (pa i onaj koji se u praksi naziva običnim) u brzom postupku odjednom dobije pravnu snagu pravomoćne sudske odluke. Dakle, naš je savjet da se, kad god to vrijednost posla omogućava, ugovori solemnizaciju uza založno pravo. Tada se može mirno i bez straha pratiti provedba ugovora. Nešto veći trošak solemnizacije ne bi smio pri imalo vrednijem poslu odvratiti od te sigurnosti.

Osim cijene jedini je nedostatak solemnizacije ako dužnik u tom razdoblju nema imovine. To se može riješiti samo tako da se na temelju tog ugovora uknjiži hipoteka na nekretninu. Dakle, nije dovoljna isprava, treba je predati sudu i postići uknjižbu u najkraćem roku. U tom slučaju nije važno ni ako je dužnik u međuvremenu prodao nekretninu ili na drugi način njome raspolagao. Iako nije često, moguće je založno pravo i na pokretnini.