Pad cijena

Kupac može već sniženu cijenu nekretnine spustiti u prosjeku još 14 posto. Najviše se isplati ulagati u poljoprivredno zemljište i šume, u nekretnine na hrvatskoj obali i u predgrađima velikih gradova te u stare stanove na dobrim lokacijama u Zagrebu.

Jesu li cijene nekretnina dotaknule dno, hoće li se još spuštati ili je sada pravo vrijeme za njihovu kupnju? Ta dilema vjerojatno muči svakoga tko razmišlja o investiranju u nekretnine, bez obzira je li riječ o investicijskoj kupnji ili o zadovoljavanju vlastitih stambenih potreba. Potencijalni kupci danas često odgadaju kupnju nekretnine jer se boje da bi cijene mogle pasti još niže, odnosno da bi njihova nova nekretnina mogla izgubiti na vrijednosti. No dobre prilike za investiranje, tvrde stručnjaci, može se naći i kad je tržište u padu.

– Većina je tržišta, pa i tržište nekretnina, po svojoj prirodi ciklička. Najteže je procijeniti koliko će pojedini ciklus trajati i kojom će se brzinom tijekom njega tržište kretati. Ipak, dobar investitor može pronaći priliku za ulaganje na bilo kojem tržištu, bez obzira je li ono trenutačno u konjunkturi ili nije – kaže Arn Willems, direktor tvrtke CB Richard Ellis u Hrvatskoj, koji kao trenutačno dobru priliku izdvaja stare stanove na dobrim lokacijama u Zagrebu ali i drugim gradovima u Hrvatskoj.

– Sigurno nema mnogo takvih prilika, odnosno stanova, ali uz određeni trud mogu se naći. Ako je lokacija nekretnine vrlo…

Dobra, a visina ulaganja u renoviranje stana nije previsoka, to potencijalno može biti veoma lukrativno ulaganje. Isto vrijedi i za nekretnine na obali. Evidentno je da je hrvatski turizam jak, a u godinama koje dolaze, nadamo se, bit će još bolji. S druge strane na obali su brojni pojedinci kupili nekretnine iako si ih realno nisu mogli priuštiti, pa ih zato danas vrlo povoljno prodaju. Iako ni takvih prilika nema mnogo, mogu se naći – kaže Arn Willems.

Da je kupnja nekretnina na području Jadrana dobra investicija smatra i Ivana Beljan iz portala Crozilla, a osim na obali ona preporuča i nekretnine u okolici velikih gradova.

• U nekretnine na Jadranu oduvijek se isplatio ulagati, a posebno sada kad im je cijena znatno pala. Zašto kupovati nekretnine u okolici velikih gradova, primjerice, Zagreba? Činjenica je da se Zagreb vrlo brzo širi i približava se okolnim izvandgradskim mjestima, što znači da će i na tim područjima u dogledno vrijeme cijene nekretnina porasti – kaže Ivana Beljan koja kao dodatni argument za kupnju spomenutih nekretnina navodi postojeći visoki pad cijena te činjenicu da danas kupac dodatno može u prosjeku ispregovarati 14 postotno sniženje cijene.

• Prema dosadašnjim istraživanima portala Crozilla.com, u kojima su se usporedivale prosječne oglašavane cijene i cijene po kojima su stanovi prodani, došli smo do računice da se stanovi najčešće prodaju po cijeni nižoj od oglašavane za približno 14 posto. Imajući na umu taj ‘popust’ i činjenicu da su u odnosu na prethodne godine cijene stanova uistinu pale, možemo reći da takve cijene stanova idu na ruku kupcima – smatra Ivana Beljan.

Pri ulaganju u nekretnine najvažnije su lokacija i položaj, naglašava Ivan Bižanović, vlasnik agencije Lika nekretnine, koji pak preporučuje ulaganje u šume, oranice i maslinike. Investicije u poljoprivredno zemljište mnogi stručnjaci smatraju dugoročno potencijalno unosnim iz dva razloga – prvi je što bi se država trebala ubuduće aktivno uključiti u projekte okupljanja poljoprivrednog zemljišta, a drugi što bi vrijednost tih parcela trebala rasti s punopravnim članstvom Hrvatske u Europskoj uniji. Kao potvrdu tih svojih teza stručnjaci navode da je najskuplji hektar zemlje u Slavoniji i Baranji deset tisuća eura, no najčešće se kreće između tri do osam tisuća za hektar, dok prosječna cijena jednog hektara poljoprivrednog zemljišta u Europskoj uniji iznosi približno 20 tisuća eura.

Institucionalni investitori pak priliku za ulaganje mogu tražiti u ‘sale&lease back’ modelu, smatra Willems.

• U mnogim zemljama u Europi, pa i u Hrvatskoj, brojne uspješne kompanije su zbog krize suočene s problemima likvidnosti. Neke od tih tvrtki imaju nekretnine u vlasništvu čijom prodajom mogu doći do prijeko potrebnog kapitala za redovno poslovanje ili daljnji rast. ‘Sale&lease back’ je dobar način za kompanije da dođu do svježeg kapitala bez odlaska u banku, gdje je i dalje teško dobiti kredit, a taj je model ujedno dobra investicijska prilika institucionalnim investorima u nekretnine jer na taj način mogu osigurati stabilan i dugoročni povrat investicije od najma koji će plaćati kompanija – objasnio je Willems.

Prema načelu ‘sale&lease back’ Agrokor je tako lani prodao logističko-distributivni centar na zagrebačkom Žitnjaku za 77 milijuna eura američkom W. P. Careyju, a taj je fond u studenome od Carpathiana preuzeo i šest Konzumovih maloprodajnih objekata za 49 milijuna eura.

Osim u modelu ‘prodaj pa unajmi’ Willems priliku za institucionalne investitore vidi i u prodaji nekretnina od strane postojećih investitora.

• Nažalost, neki investitori koji su prije nekoliko godina ušli na hrvatsko tržište teško su pogođeni krizom i zbog toga razmišljaju o njegovu napuštanju. Njihov je odlazak ustvari priliku za ostale, u Hrvatskoj već prisutne investitore koji žele povećati svoj nekretninski portfelj ili za one koji tek razmišljaju o ulasku na hrvatsko tržište – kaže Willems.

Povećanje broja institucionalnih investitora očekuje se u narednom razdoblju i zbog činjenice da je Hrvatska završila pretpristupne pregovore o ulasku u Europsku uniju, čime se smanjuje rizičnost zemlje i ona postaje privlačnija ulagačima.

U svakom slučaju, ulaganje u nekretnine oduvijek je bilo dobra i sigurna investicija, no ponajprije za ulagače koji razmišljaju dugoročno i osobito one s vlastitim kapitalom, odnosno one koji nisu ovisni o bankama i kreditima.

A upravo o bankama i financiranju uvelike ovisi smjer kretanja tržišta nekretnina, u što smo se i sami uvjerili prije nekoliko godina kad su lako dostupan novac i jeftini krediti znatno potaknuli potražnju i prouzročili rast cijena nekretnina. S druge strane zbog ekonomskih krize porasle su i kamatne stope, a banke su postale opreznije pri dodjeli kredita, što je dodatno utjecalo na smanjenje potražnje, i, logično, na pad cijena nekretnina.

Smanjenje kamatnih stopa u bliskoj budućnosti trenutačno se ne očekuje, no stručnjaci predviđaju da će banke ipak malo olabaviti svoju politiku kreditiranja.

• Banke će vjerojatno postati aktivnije, direktno ili indirektno, u prodaji nekretnina, bilo komercijalnih ili rezidencijalnih. To će također otvoriti mogućnosti investitorima koji žele ulagati u nekretnine – kaže Willems.

Teško je preporučiti kakve nekretnine treba u ovom trenutku kupovati, jer potencijal za rast cijene pojedinog stana, kuće ili zemljišta ovisi o nizu činitelja. Položaj, mikrolokacija, gospodarska kretanja, politika države, svi ti činitelji utječu na kretanje cijene u budućnosti.

No, osnovno pravilo kojeg bi se svaki ulagač trebao pridržavati jest da cijena po kojoj kupuje nekretninu ima smisla i, što je još možda važnije, da si može priuštiti upravo takvu nekretninu. Ako je odgovor na oba spomenuta pitanja negativan, bolje je odustati od kupnje nekretnine.