Manje tražbine

S talan rast dugova koji se ne plaćaju u zakonskom ili ugovorenom roku odavno nikoga ne iznenađuje. Slično je i s nenaplativim tražbinama, koje potvrđuju čak i banke, iako nerado. Međutim, u javnosti su malo poznati problemi vjerovnika ‘malih tražbina’, primjerice zajedničke pričuve, neke tražbine na osnovi kreditnih kartica i slično, čiji dužnici ili nemaju redovita primanja prikladna za pljenidbu ili su ona toliko opterećena da je pljenidba na dugi rok gotovo nemoguća. Istodobno takvi dužnici često imaju u vlasništvu ili suvlasništvu vrlo vrijednu nekretninu, najčešće stan. Katkad se problem ne ograničava samo na pomalo loš zakonski tekst (u prvom redu na Ovršni zakon kao zakon koji se mijenja nevjerojatno često, neovisno o tome je li bila riječ o donošenju novele na već novelirani tekst ili formalno novog zakona, kao što je sad slučaj) nego i na prilično čudno tumačenje pravnih normi sadržanih u tome zakonskom tekstu. Jedna od tih čudnih stvari u tumačenju jest problem stajališta sudske prakse prema kojemu je neprihvatljivo tražiti ovrhu prodajom nekretnine radi namire novčane tražbine od npr. jedan ili dva posto vrijednosti nekretnine.

Ovršni zakon ne sadržava ograničenje koje bi sprečavalo prodaju nekretnine vrijedne milijun kuna radi namire tražbine od 10.000 kuna (to je iznos koji se dobije neplaćanjem zajedničke pričuve od 250 kuna 40 mjeseci ako se ne računaju zakonske zatezne kamate; ako se uračunaju, taj je rok mnogo kraći). Međutim, za razliku od nekih prijašnjih vremena Ovršni zakon sadržava jasne odredbe prema kojima se na prvoj dražbi nekretnina ne može prodati ispod dvije trećine tržišne vrijednosti, a na drugoj dražbi (koja se mora održati s razmakom u odnosu na prvu od najmanje 30 dana) ispod pola tržišne vrijednosti.

U situaciji u kojoj je tržište nekretnina gotovo mrtvo jasno je da su mali izgledi da se pojavi netko zainteresiran za takvu kupnju, to više što su pri prodaji stanova uspješne ovrhe prvi ili drugi put prije iznimka nego pravilo. Imajući sve to na umu, vjerovnici često odluče ne trošiti vrijeme i novac jer i za minimalne tražbine treba platiti sudsku pristojbu, možda financijsko vještačenje i odvjetničke troškove. Stoga odugovlače s pokretanjem parnica radi utvrđivanja novčane tražbine i obvezivanja tuženika da je plati, a poslije i s ovrham. Takvo je ponašanje rizično jer su rokovi zastare razmjerno kratki (opći je zastarni rok pet godina, za zakupninu i najamninu tri godine te godinu za radijsku i televizijsku pretplatu, poštu, telegraf i telefon), osim ako nije riječ o pravomoćnoj sudskoj odluci – u tom je slučaju taj rok deset godina.

Ipak, bar su dva rješenja koja se ili rijetko rabe ili nikako ne rabe u praksi, a mogu pridonijeti zaštiti vjerovnika u takvim slučajevima. Prvo se primjenjuje čl. 102. st. 6. Ovršnog zakona prema kojemu ovrhovoditelj ima pravo predložiti, i to najkasnije na drugom ročištu za dražbu, da se, ako se nekretnina ne proda ni na tom ročištu, u njegovu korist zaslužuje založno pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine radi čije je naplate određena ovrha. Pri tome se na taj prijedlog ne plaća posebna prijedlog. Upisom založnog prava vjerovnik nije namirio svoju tražbinu, ali zato se oslobodio straha od zastare i postigao transparentan učinak prema svima, jer nitko se ne može pozvati na to da nije znao za postojanje tražbine koja je osigurana založnim pravom. Treba naglasiti da založno pravo uspješno štiti vjerovnika čak i u slučaju stečaja, neovisno o svim prioritetima.

Drugo je moguće rješenje (na koje uopće nismo naišli u praksi) primjena načela prema kojemu je manje sadržano u većem. To znači da je ovrha, ako je moguća na cjelini nekretnine, moguća i na njezinu idealnom dijelu. Vjerovnik ovrhovoditelj može pretvoriti svoju tražbinu u idealni dio nekretnine koju kupi na drugoj dražbi za pola tržišne vrijednosti, postajući tako suvlasnik. Svaki suvlasnik ima pravo i na diobu, ali i na razmjeran dio naknade za uporabu nekretnine, ma tko je imao u posjedu.

Vjerujemo da je najlošije rješenje ne činiti ništa, odnosno čekati da netko tko godinama izbjegava izvršiti svoje obveze (iako ima vrlo vrijednu imovinu) odjednom promijeni mišljenje. Tako nanosi štetu sebi kao vjerovniku, ali i svim drugim stvarnim ili potencijalnim vjerovnicima zato što se stvara ozračje u kojem se obveze mogu ne plaćati bez ikakvih štetnih posljedica. Ponudili smo dva rješenja koja ne zahtijevaju nikakvu promjenu normative i ne znače dodatne troškove, samo promjenu prakse.