Borisav Skegro

Na svome vrhuncu 2008. sedam nekretninskih fondova upravljalo je imovinom od 612 milijuna kuna. Do danas je preživio samo jedan – Fima Proprius – ali i on je u sve većim gubicima.

U prvome ovogodišnjem kvartalu Fima Proprius poslovao je s gubitkom od 3,6 milijuna kuna, a gubitak u 2012. popeo se na 24 milijuna kuna u usporedbi sa gubitkom od 5,5 milijuna kuna u 2011. Ukupna imovina tog fonda vrijedna je 132 milijuna kuna i može se pretpostaviti da je upravo kvaliteta nekretnina zaslužna za Propriusovo preživljavanje. Naime, taj fond posjeduje i iznajmljuje tri kata u Chromosovu poslovnom tornju u Zagrebu, gradilište u novozagrebačkoj Svetoj Klari, poslovne prostore u Ilici te mnogo zemljišta u Varaždinu, na Hvaru, Pagu, u Karlobagu, Slavonskom Brodu, ali i u Banjoj Luci.

Utjecaj krize na građevinarstvo i tržište kapitala u Hrvatskoj više je nego opipljiv. Najveće građevinske kompanije, poput Konstruktora, Dalekovoda i Ingre, pokušavaju ostati na životu, nekretnine se gotovo ne traže i već se nekoliko godina pokušavaju umjetno oživiti državnim mjerama poput POS-a. Zagrebačka burza pak, kao platforma na kojoj su investicijski fondovi za ulaganje u nekretnine trebali prodavati vlastite dionice zainteresiranim ulagateljima, samo je sjena tržišta otprije pet godina. Ulaganje u vrijednosne papire bilo koje vrste postalo je vrlo rizično, zbog čega je nevjerojatno visok rizik ulaganja u vrijednosne papire zatvorenih fondova koji ulažu u nekretnine.

Osim tih dvaju ključnih faktora neuspjeha društva koja su upravljala fondovima nisu imala imovinu koja bi im osiguravala dostatne prihode. Dio problema krio se u tumačenju Zakona o investicijskim fondovima koji je od fondovskih menadžera tražio više ulaganja u nekretnine, a ne u tvrtke koje posjeduju nekretnine i slična društva. Naime, Zakonom o investicijskim fondovima i pripadajućim pravilnicima točno je određen način na koji nekretninski fondovi mogu ulagati. Tako, primjerice, nekretninski fond nije i ne može biti investitor, izvođač ni drugi sudionik u gradnji.

Ekonomist i profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu Ljubo Jurčić misli da su nekretninski investicijski fondovi doživjeli debakl zbog rušenja tržišta kapitala i nekretnina. Naime, prije desetak godina, kad su se počeli izdašnje kreditirati nekretninski projekti i stanogradnja, potražnja za stanovima bila je višestruko veća od ponude. Jurčić objašnjava da je danas situacija potpuno obrnuta: ponuda je nekoliko puta veća od potražnje; čak 80 posto nekretnina u Hrvatskoj nema kupca. U takvoj situaciji postavlja se pitanje cijene nekretnine. Ako nema kupaca, nema smisla određivati cijene, što je posljedica urušavanja nekretninskog i kapitalnog tržišta. Bolje je da tih tržišta nema nego da su urušena i u stanju u kakvom su danas – poručuje. U takvoj situaciji nekretninski fondovi nemaju osnovne uvjete za rad: cijena nekretnina postala je teško odrediva, a tržište kapitala preplitko je za njihove potrebe, zato postaje upitno kako uopće ostvariti ikakav prinos kupcima udjela. Jurčića stoga ne začuđuje nestanak ‘nekretninaca’: – Poslovali su u situaciji u kojoj je vladala neizvjesnost. U neizvjesnosti je pak rizik za poslovanje i dioničara toliki da se ne može procijeniti.

Najmanji domaći fond Učka Marijan prvi je izasao iz domene fondovske industrije, i to u ljetu 2008., nakon samo godinu i pol dana rada i prikupljene imovine od sedam milijuna kuna. Fond, doduše, nije likvidiran, nego se transformirao u društvo za ulaganje u nekretnine i poljoprivredu.

Struktura portfelja presudila je i najvećemu nekretninskog fondu Quaestus nekretninama, kojima su upravljali Borislav Škegro i Tomislav Matić. Naime, Hanfa na čelu s Antom Samodolom u rujnu 2011. Quaestusu je oduzela odobrenje za rad na godinu dana zbog ulaganja u društva povezanih osoba koja nisu bila najpogodnija za dioničare. Iako je Visoki upravni sud točno godinu dana poslije poništio tu odluku, Quaestusovi dioničari, uglavnom obvezni mirovinski fondovi, zatražili su likvidaciju s objašnjenjem kako ciljevi fonda više nisu aktualni ni ostvarljivi. Taj je fond početkom 2011. imao portfelj vrijedan gotovo 200 milijuna kuna, od čega je malo više od 60 posto imovine bilo uloženo u vrijednosne papire, a vrijednost nekretnina dosezala je samo tridesetak milijuna kuna. Neposredno prije zaborane rada portfelj je nabijao na 278 milijuna kuna, od kojih je 116 milijuna bilo uloženo u nekretnine, a 152 u vrijednosne papire.

Škegro danas kaže da su za debakl nekretninskih fondova podjednako kriva tri glavna faktora. – Prvi negativan faktor bila je kriza koja je iz domene nekretninske postala opća ekonomska, drugi je bio iznimno neprijateljski nastrojena Uprava Hanfe, a treći opća razvijenost okružja u kojem su fondovi poslovali. Upravo bez napretka trećeg faktora Škegro ne vidi nikakve izglede za povratak nekretninskih fondova ili skorašnji povratak ponude sličnih oblika ulaganja. – Uz Hanfu, koja je imala neprijateljsko stajalište, kod nas nije funkcionirala pravna država koja bi jamčila poštovanje i provedbu ugovora ili ubrzala prijenos vlasništva. Kad bi takve stvari funkcionirale brže, kao npr. u Engleskoj, nekretninski fondovi bili bi likvidniji i mogli bi poslovati. Međutim, ako ste u Hrvatskoj kupili nekretninu, s njom ste bili zarobljeni gotovo zauvijek – podvlači Škegro.

Prvi je osjetio opasnost krize. Fond je ugašen 2008. i pretvoren u dioničko društvo za ulaganje u nekretnine i poljoprivredu s imovinom od oko sedam milijuna kuna.

Otišao u likvidaciju potkraj 2010. zbog preskupog poslovanja. Imovina fonda tad je bila 63 milijuna kuna.

S imovinom od samo 30 milijuna kuna i nijednom nekretninom ugašen je u veljači 2011., nakon samo dvije i pol godine poslovanja.

U rujnu 2011. Hanfa im je oduzela dozvolu za rad pa se portfelj od 260 milijuna kuna preselio na upravljanje Fimi. Dioničari su pokrenuli likvidaciju točno godinu dana poslije.

Društvo za upravljanje s dva fonda – Terra Firmom (vrijednom oko 47 milijuna kuna) i Terra Mediteraneom (25 milijuna kuna) – prestalo je raditi u ljetu 2009. i preregistriralo se u dioničko društvo za ulaganje u nekretnine.

Sličnu ulagačku politiku poput Quaestusa imao je ugašeni HBP Real koji je uoči likvidacije, prema Hanfinim statistikama, imao imovinu od 30 milijuna kuna, od kojih je 25 milijuna kuna bilo uloženo u bankovne depozite. Dvostruko veći portfelj imao je Jadran Kapital čiji je najveći dioničar bio poznati burzovni ulagač Miroslav Ječić-Purko. Likvidacija Jadran Kapitala predložena je u ljetu 2011., nakon što je utvrđeno da su godišnji troškovi vođenja fonda od šest do sedam posto vrijednosti imovine fonda, što je bilo neizdrživo za dioničare.

Terra Invest, koji je upravljao Terra Mediteraneom i Terra Firmom, prestao je postojati 2010., i to nakon sedam godina rada tijekom kojih je zgrnuta imovina od 72 milijuna kuna. Ti su se fondovi također pretvorili u dionička društva za ulaganje u nekretnine. Na taj ih je potez, prema njihovu objašnjenju, natjerala upravo loša i rigidna regulativa.

Ekonomski analitičar Damir Novotny krivce za pad nekretninskih fondova nalazi i u promjeni fokusa investitora. – Investicijski fondovi, bilo otvoreni bilo zatvoreni, oblik su izvanbankovnih financijskih instrumenta. Skupljaču novac od štedišta koji su skloniji riziku i ne zadovoljavaju se kamatama na bankovnu štednju. Da bi opravdali njihovo povjerenje, nekretninski fondovi trebali su ostvarivati zadovoljavajući prinos, što se nije dogodilo. Riječ je ipak o iznimno špekulativnim fondovima koji su nudili ulaganje u nekretnine čija je cijena na tržištu tada strahovito rasla. Međutim, vrlo brzo dogodila se stagnacija, tržište se zatvorilo samo u sebe i nije se posve ispuhao špekulativni balon – kaže Novotny. Prema njegovu mišljenju, ‘nekretninice’ su mogle spasiti veća transparentnost i strategija ulaganja koja je birala nekretnine čija kvaliteta nije bila upitna i čija se cijena na tržištu mogla odrediti.

Proći će još mnogo vremena prije nego što ulagači opet povjeruju takvim fondovima, pogotovo uz današnje kamatne stope u bankama, koje su još prilično visoke – zaključuje Novotny.

Osim broja projekata koje su banke bile voljne poduprijeti kreditima drastično je pao broj kupaca. Projekti koje su u portfeljima imali nekretninski fondovi uglavnom su vrijedili od nekoliko stotina tisuća do nekoliko milijuna eura. Takve transakcije također nisu moguće bez potpore banaka, što je bio posljednji čavao u lijesu kratke epizode nekretninskih fondova u Hrvatskoj. Ipak, za branšu koja danas ima jednog predstavnika ipak ima nade, no prije toga treba osigurati mnogo preduvjeta, od kojih je prvi postizanje većega gospodarskog rasta koji će utjecati na zaposlenost i potrošnju. Samo sa snažnijim gospodarstvom može rasti i obujam poslova u građevinarstvu, što će danas-sutra možda dati nov vjetar u leđa onima koji špekuliraju nekretninama.