Zaštita na radu

U globalnoj i lokalnoj gospodarskoj krizi, koja na našu nesreću traje već petu godinu, sve više poduzetnika i velikih korporacija u svoje poslovanje uklapa facility-menadžment. Pojam koji je u Hrvatskoj do prije nekoliko godina bio relativno nepoznat danas je sve važniji u gospodarskom životu. Upravljanje nekretninama i njihovo održavanje, što u biti facility-menadžment (FM) jest, postaje središnja tema. Sve veći izazovi koji se pojavljuju u upravljanju golemim nekretninskim projektima, poput divovskih trgovačkih centara, tjeraju na razmišljanje o efikasnosti i upravljanju troškovima, što FM uz razvoj tehnologije i vještina poslovnog upravljanja može lako omogućiti. Unatoč bezbrojnim prednostima mnogi se još pitaju što je to FM?

Cijeli sektor FM-a na globalnoj razini služi kao svojevrsni kišobran tržištu. Prema nekim procjenama, FM je zaslužan za čak pet posto svjetskoga bruto domaćeg proizvođa. Kombinira li se FM uspješno s ljudskim resursima, nekretninama i informacijskom tehnologijom, može drastično poboljšati učinkovitost kompanije. Veća učinkovitost postiže se sljedećim aktivnostima koje su temeljni stupovi FM-a:

Facility-menadžeri moraju kontrolirati sve aspekte sigurnosti na radu. Njihovi propusti mogu prouzročiti ozljede, gubitak posla, tužbe i razne zahtjeve za isplatu štete. Takvi nesretni slučajevi nerijetko narušavaju povjerenje potrošača i stvaraju loš publicitet.

Opasnost od požara ne samo da može nanijeti golemu štetu poslovanju nego i najveća prijetnja ljudskome životu. Kompanija koja nudi uslugu FM-a mora održavati, provjeravati i testirati svu protupožarnu (PP) opremu i sustave i brinuti se za rok trajanja certifikata PP opreme.

Navedene djelatnosti nužne su za normalno funkcioniranje svakog pogona te uz njih strojevi i oprema dulje traju. Osim toga smanjuju rizik nepotrebnih kvarova koji ometaju proizvodni proces.

Poslovni prostor obično se čiste nakon radnog vremena, no primjenom FM-a taj se posao može ubrzati i olakšati redovitim nadopunom zaliha repromaterijala i dnevnim, tjednim i mjesečnim planovima čišćenja.

Odjel FM-a, bilo interni bilo eksterni, odgovoran je za dnevno funkcioniranje nekretnine kojom upravlja. U te poslove ubraja se i svojevrsni help desk za zaposlenike koji mogu prijaviti moguće sigurnosne probleme ili zastoje u radu. Taj segment posla facility-menadžera obuhvaća prijavke poput zaglavljenih papira u fotokopirki, prolivenih kave i neispravne žarulje.

Prepoznavanje FM-a kao zasebne profesije počelo je u SAD-u početkom 80-ih godina prošloga stoljeća, a širem u ostale dijelove svijeta tijekom devedesetih FM je postao prepoznatljiv u svim razvijenim zemljama i poslovnim sustavima. Posljednjih nekoliko godina pojam FM-a sve se više primjenjuje i u Hrvatskoj, a njime se opisuju različite aktivnosti koje se provode u sklopu upravljanja nekretninama, poslovnim objektima, hotelima, bolnicama te svih popratnih sadržaja koji čine tu infrastrukturu.

U prvom su planu vještine poslovnog upravljanja, upravljanja procesima i resursima, održavanja nekretnina i tehničkih sustava. Promjenom pogleda organizacije iz funkcionalnog pristupa u procesni potpuno se mijenja način poimanja izvođenja poslovnih aktivnosti, čak i kulture poslovanja. Upravo tako na FM treba gledati kao integratora procesa unutar organizacije koji održava i razvija usluge koje unapređuju efikasnost osnovnog biznisa – temeljnih procesa poslovnog sustava.

FM su u Hrvatsku donijeli trgovački centri, a prije nekoliko godina preuzela ga je i turistička industrija. Najveća potražnja vlada među hotelijerima, a kao djelatnost FM je najviše razvijen u Istri – na prvome je mjestu čišćenje kampova.

Za taj se posao bori nekoliko kompanija, poput Riječkih uslužnih servisa koji zapošljavaju 300 ljudi. Ta je kompanija uglavnom preuzela djelatnice iz posrnuh industrija u kojima danas više nema posla te je njihov kapacitet pretvorila u ozbiljan biznis. Osim kampa FM se proširio i na objekte, pa je zanimanje kućnog majstora (facility-menadžer) radno mjesto koje se rijetko nalazi u velikim hotelima.

Takvu djelatnost, primjerice na Krku, obavlja poduzeće M-upravljanje d.o.o. koje uz stambene i poslovne zgrade održava i nekretnine koje se iskorištavaju za najam u turizmu. M-upravljanje pruža širok spektar usluga: čišćenje nekretnina i okoliša, pranja posteljine, domarske usluge, hitne intervencije te prijam gostiju u suradnji s turističkim agencijama.

Većina stambenih zgrada kojima upravljamo jesu one s apartmanima kojima se vlasnici koriste za odmor, stoga su i njihove potrebe znatno drukčije u odnosu na klasičnu uslugu upravljanja koja se pruža u stambenim zgradama u kojima vlasnici ili najmoprimci stalno borave. Od najosnovnijih usluga koje su potrebne korisnicima, poput čuvanja ključa nekretnine i redovite kontrole nekretnine, raznih vrsta usluga čišćenja, održavanja vrtova, ugovaranja police osiguranja nekretnine kod partnerskih osiguravajućih kuća te u slučaju nastanka štete poduzimanje svih radnji u vezi s nadoknadom i potpunom sanacijom štete pa do svih ostalih potrebnih radnji vezanih za nekretninu – kaže direktor Bojan Mijatović.

Hoteli uglavnom prepuštaju FM drugim kompanijama. Jedna od njih je i Adria grupa, koja je prepoznala priliku kod Maistre i preuzela djelatnost hortikulture. Za odmaranje očiju na zelenim hotelskim vrtovima više nisu zaslužni hotelski vrtlari, već facility-menadžeri iz vrlo profitabilnih hortikulturnih kompanija.

Adria grupa d.o.o. lider je na hrvatskom tržištu FM-a koji nudi usluge tehničkog i infrastrukturnog menadžmenta. Tihomir Kota, tehnički direktor Adria grupe, tvrdi da postoje još dvije-tri tvrtke koje nude punu uslugu facility-menadžmenta, ali prednost Adria grupe je ta što kompletan uslugu FM-a održuje vlastitim resursima. Riječ je o tvrtki koja je osnovana iz zajedničke službe koja se prije 15 godina izdvojila iz Plive, što je bio prvi ‘outsourcing’ u Hrvatskoj, i koja je u početku imala 200 zaposlenih. Danas ih ima šest puta više, pruža usluge FM-a velikom kompanijama i trenutačno je zbog primjene novih tehnologija i vlastitih resursa nedostižna konkurenciji.

Posljednjih godina na hrvatskom je tržištu sve više tvrtki koje se pokušavaju baviti FM-om, ali ne pružaju kompletnu uslugu. Riječ je o restrukturiranim građevinskim tvrtkama propalima u recesiji. Njihova je usluga djelomična i uglavnom obavlja izvođačke radove. Pravi FM podrazumijeva procesno upravljanje nekretninama – kaže Kota. Vlasnici većih poslovnih nekretnina i dalje se pitaju što dobivaju facility-menadžmentom. Ako je odgovor na to pitanje samo ‘rezanje troškova’, to može sugerirati da kompanija koja nudi FM ne poznaje osnove svoje djelatnosti. Kako objašnjavaju u Phrixus grupi, koja u svojem portfelju ima niz velikih projekta poput Končara ili Styrije, troškovi se mogu optimirati tako da se troši najmanje moguće resursa za zahtjevanu razinu usluge.

Facility-menadžment vezan je ponajprije uz rješavanje problema koje su poduzeća imala zbog neefikasnog upravljanja svojom materijalnom imovinom, za što angažiraju ‘outsourcing’. Kultura poslovanja znatno se mijenja, a važna odlika FM usluge je da djeluje kao zasnivanje dugoročnog partnerstva koje kvalitativnu vrijednost nalazi i u važnim investicijskim aktivnostima klijenta, jer je FM kompanija prirodom svog posla na strani klijenta i u mogućnosti je vrijednom konzultantskom potporom donijeti velike uštede i kvalitativne pomake u fazi investiranja u objekte – kaže Siniša Ravlić, direktor Phrixus grupe d.o.o. Dakle, da bi se uopće otvorilo pitanje cijene, mora se dobro definirati što se od usluge zahtijeva u kvalitativnom i kvantitativnom smislu. Taj prvi i najvažniji korak osnova je transparentno i dugoročno optimalno postavljene FM organizacije usluga koja vlasniku omogućuje da se bavi osnovnim biznisom cijelo vrijeme.

Pritom je kvalitetno izveden ‘outsourcing’ dodatna prilika za ostvarenje trajne fleksibilnosti koja se s jedne strane postiže uspostavom dugoročnoga partnerskog odnosa, a s druge, ako taj odnos ne uspije, mogućnošću zamjene pružatelja usluga bez zastoja u poslovanju i s time povezanih gubitaka. Na kraju, u prilog angažiranju vanjskog pružatelja FM usluga govori to da gotovo ne postoji neka ozbiljna tvrtka koja se odlučila na ‘outsourcing’ FM poslova, a zatim od takvog koncepta poslovanja odustala i vratila se na prijašnji način rada. Iako je FM u Hrvatskoj počeo problematično, sa stalnim povezivanjem sa zaštitarstvom i čišćenjem, strani ‘know-how’ prilagođen za hrvatsko tržište relativno je brzo prevladao dječje bolesti poput loše koncipiranih ugovora i slabe edukacije. Vlasnici nekretnina i velikih biznisa zato se danas ne moraju brinuti: domaći FM nudi transparentnost troškova, fleksibilne strategije i brigu u najvažnijim globalnim standardima koja već uvelike nadmašuje inozemnu konkurenciju.