Nova nacionalizacija lov na nekretnine izbrisanih tvrtki

Da bi mogli kupiti nekretninu u Hrvatskoj, ranijih su godina stranci morali osnovati tvrtku. Te su tvrtke mahom izbrisane iz sudskog registra jer tri godine nisu podnijele izvještaje o poslovanju, što je otvorilo pitanje vlasništva nad njihovim nekretninama.

Grad Trogir pokušava uknjižiti se na nekretnine koje su pripadale (ili pripadaju?) tvrtkama koje su osnovali stranci, a koje su izbrisane iz sudskog registra zato što tri godine nisu podnijele izvještaj o poslovanju. Tu smo informaciju dobili od izvora koji dobro poznaje prilike na tom području, a prođe li taj obrazac uknjižbe, mogao bi se primijeniti na sve izbrisane tvrtke s imovinom, neovisno jesu li ih osnovali stranci ili hrvatski državljani.

Prema toj informaciji, Grad Trogir pokušava pravni temelj naći u članku 20. Zakona o nasljedivanju, koji regulira situaciju kada fizička osoba umre, a nema nasljednika. Zagrebački odvjetnik Miroslav Plišo tvrdi da se nijedna jedinica lokalne samouprave (JLS) ne može pozvati na taj zakon jer se on tiče fizičkih, a ne pravnih osoba. Istog je mišljenja i pravni stručnjak dr. Hrvoje Kačer, koji kaže da to nije ispravno jer nitko (osim uvjetno rečeno tvrtke) nije umro i nema ostavinskog postupka. Možda je pak najvažnije da je stajalište tih odvjetnika identično odgovoru Ministarstva pravosuđa.

Gradskim ocima Trogira poslali smo upit na stoje li se uknjižiti na imovinu nekih izbrisanih stranih tvrtki, ali odgovor nismo dobili. Prema procjeni predsjednika Strukovnog udruženja u prometu nekretnina Zadarske županije Nikice Begonje, takvih tvrtki nije malo, 500-tinjak. To je više nego dovoljno da se izazove čak i međunarodni skandal ako stranci izgube svoju imovinu. Ipak, naveli smo, problem je mnogo širi jer se tiče i izbrisanih tvrtki u vlasništvu hrvatskih državljana. A taj je broj mnogo veći. U Fini kažu da su 2012. izbrisane 30.703 tvrtke, lani pak 3881, a tijekom ove godine još 7823. Dakle, za nepune tri godine izbrisano je više od 42 tisuće tvrtki, a mnoge od njih ostavile su za sobom nekakvu imovinu. Koliko, nemoguće je saznati jer se vlasnik svake od njih može jednog dana javiti i reći da ima imovinu te je zatražiti nazad.

• Tu nastaje problem jer je brisanje novost koja zbujuje poduzetnike. Generalno, za tvrtke postoje samo dva načina ‘smrti’ – stečaj ili likvidacija. Brisanje nije ni jedno ni drugo – napominje Kačer i dodaje da je problem kako sada rasporediti tu imovinu, pa se u taj prazni prostor nastoje uvući JLS-ovi.

Baš zbog takvog iskustva unesene su dopune članka 70. Zakona o sudskom registru. Da podsetimo, u tom članku stoji da se tvrtke brišu ako nemaju imovinu ili ako se nisu uskladile s novim propisima ili ako tri godine zaredom nisu Fini (odnosno tvrtke u stranom vlasništvu i sudskom registru) podnijele godišnji financijski izvještaj. Kasnije je dodan i stavak 17., koji uzima u obzir naknadno utvrđivanje imovine brisane tvrtke. Provodi se likvidacija nad tom imovinom, u kojoj likvidator vodi postupak podjele imovine koja ima status likvidacijske mase. Na taj je način riješeno pitanje kako voditi postupak nad imovinom izbrisanog subjekta. A kad je riječ o vjerovnicima, postupak će se voditi prema stečajnim pravilima o naknadnoj podjeli, gdje će se oni također moći, barem djelomično, naplatiti.

• Ako likvidator u postupku likvidacije nad imovinom pravne osobe koja je brisana iz registra na temelju prijavljenih tražbina utvrdi da imovina nije dovoljna za namirenje svih tražbina vjerovnika s kamatama, odmah će obustaviti likvidaciju i predložiti otvaranje stečajnog postupka nad stečajnom masom. Na taj stečajni postupak na odgovarajući način primjenjuju se odredbe Stečajnog zakona o naknadnoj podjeli – objašnjavaju u Ministarstvu pravosuđa.

Ostane li pak nekretnina nakon likvidiranja, tj. podmiri li vlasnik brisane tvrtke sve duge, omogućeno mu je, ako je građanin EU, da kao fizička osoba uknjiži svoje vlasništvo nad njom. Na to imaju pravo i građani čije su zemlje s Hrvatskom potpisale sporazum o reciprocitetu, tj. da građani dviju zemalja imaju pravo u njima kupovati nekretnine. Kad su pak u pitanju stranci čije zemlje s Hrvatskom nisu potpisale taj sporazum, moraju podnijeti zahtjev Ministarstvu pravosuđa, koje onda daje odobrenje ako su prethodno ispunjeni svi uvjeti.

Dakle, bili stranci ili domaći, država je popunila taj prethodno stvoren prazan prostor u domaćem zakonodavstvu i pozivanje na Zakon o nasljedstvu besmislen je. Ipak, taj problem nije potpuno riješen. Moramo pretpostaviti da mnogi vlasnici takvih tvrtki nemaju pojma da su im tvrtke izbrisane te i dalje mirno spavaju vjerujući da je njihova nekretnina u vlasništvu njihove tvrtke. To je problem obavještavanja iz sudskog registra, o čemu smo u Lideru već pisali. Dovoljno je da se obavijest nađe na oglasnoj ploči ili web-stranici sudskog registra i smatra se da je stranka obaviještena. Dakle, moramo uzeti u obzir da će možda proći i godine a da se vlasnici brisanih tvrtki ne pojave sa zahtjevom da se riješi pitanje njihove nekretnine.

U tom smislu mogao bi neki JLS, primjerice za 20 godina, pokrenuti postupak uknjižbe na sebe. Osim kršenja prava vlasništva Hrvatska bi, kako ističu odvjetnik Plšo i profesor Kačer, bila na zlu glasu kao zemlja koja nije u stanju zaštititi ni privatno vlasništvo stranih investitora.

Vratimo se brisanim tvrtkama u stranom vlasništvu. Razgovarali smo s vlasnicima agencija za nekretnine koje djeluju u primorju i rekli su nam da je uglavnom riječ o imućnim ljudima koji su nekretnine kupovali u vrijeme dok Hrvatska nije bila članica EU. Kao stranci nisu mogli imati nekretninu, ali im je zakonski to bilo omogućeno na način da osnuju tvrtku u Hrvatskoj koja bi onda mogla kupiti nekretninu. Najviše je takvih bilo iz Slovenije, Mađarske, Italije, Rusije, Ukrajine, ali i iz BiH. Ulaskom Hrvatske u EU za vlasnike tih tvrtki iz zemalja EU praktično se i dalje ništa nije promijenilo što se tiče njihovog statusa. Tvrtke su i dalje izbrisane i oni bi morali što prije provesti postupak likvidacije.

Da stvar nije jednostavna upozorava Begonja, ali i njegova kolegica Jasminka Biliškov, dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnica Biliškov nekretnina iz Splita. Prema njima, država bi morala uzeti u obzir činjenicu da su stranci osnovali tvrtke samo da bi ispunili normu. Dobar dio njih to je uradio samostalno, bez angažmana agencije za nekretnine, jer kako tvrdi Biliškov, upravo je kod njih bio najveći problem te su brisani. Nisu vodili računa o svojim obvezama, odnosno, na taj način nije im nitko mogao sugerirati što sve moraju uraditi kako bi im tvrtka uredno poslovala prema hrvatskim zakonima. Kako nisu Fini slali godišnji financijski izvještaj tri godine, prema sili zakona te su tvrtke brisane iz sudskog registra.

• Shvaćali su to neozbiljno, nisu imali knjigovođu, koji bi ih stajao 50 ili 100 eura na mjesec, a imali su obveze prema državi što se tiče poreza i raznih parafiskalnih nameta, primjerice porez na tvrtku, članarinu HGK i tome slično – objašnjava Biliškov.

U trogirskoj agenciji za nekretnine Itero rekli su da su imali jedan takav slučaj u kojem je vlasnik tvrtke i nekretnine bio britanski državljanin, ali tvrtku su uspjeli spasiti od brisanja. Vlasnik pak dubrovačke agencije Libertas Inženjering Goran Pikunić veli da nije jedan njegov klijent nije izbrisan, ali potvrđuje da je uglavnom riječ o strancima koji su samostalno osnovali tvrtke.

Svi oni smatraju da država mora uzeti u obzir činjenicu da su to ljudi koji nisu biznismeni i ako bi se neki JLS uknjižio na takvu imovinu, sigurno bi izgubio na Međunarodnom sudu pravde u Haagu te bi osim ugleda to bila i velika financijska šteta, koju bi JLS morao platiti. Bez obzira bili vlasnici državljanin Hrvatske i EU ili iz zemalja s kojima postoji sporazum o reciprocitetu ili ga pak nema, problem imovine izbrisanih tvrtki ostaje aktualan. Zakonodavac jest naknadnim dopunama Zakona o sudskom registru stvorio uvjete da se problemi riješe, ali nije i uvjete kojim bi potaknuo vlasnike te imovine da krenu u njihovo rješavanje. Zbog toga, bude li se odugovlačilo, moguće je da će netko pronaći neku rupu u zakonu, što je pokušavao, kako čujemo, Grad Trogir, ali koja bi mogla imati efekta. Uostalom, tko nam jamči da jednom Hrvatski sabor neće donijeti zakon kojim će jednostavno nacionalizirati imovinu kojoj se formalno ne zna vlasnik. To zaista nije dobra poruka za investitore.