Za investitora povoljniji PDV nego porez na građevinsko zemljište

Od 1. siječnja 2015. promet građevinskim zemljištem oporezivat će se porezom na dodanu vrijednost, i to prema stopi od 25 posto, a ne više porezom na promet nekretninama. Istodobno je promet građevinama oslobođen PDV-a osim u dva slučaja.

Od početka 2015. znatno će se izmijeniti postupak i način oporezivanja prometa nekretninama. Nije to posljedica posljednjih izmjena Zakona o PDV-u nedavno prihvaćenih u Saboru, već Zakona koji se primjenjuje od 1. srpnja 2013. Već je tim Zakonom uvedeno oporezivanje građevinskog zemljišta i izmijenjen status u oporezivanju nekretnina koje se prodaju nakon prvog nastanjenja, samo je primjena tih odredbi odgođena do početka 2015. godine.

U prijelaznom razdoblju od 1. srpnja 2013. do kraja 2014. u prometu nekretninama primjenjuju se ista pravila kao i prije ulaska Hrvatske u EU, a od 1. siječnja 2015. prelazimo na način oporezivanja u skladu s direktivama EU.

Od 1. siječnja 2015. promet građevinskog zemljišta oporezivat će se porezom na dodanu vrijednost, i to po stopi od 25 posto, a ne više porezom na promet nekretninama. Dakako, taj će promet podlijegati oporezivanju PDV-om samo ako je prodavatelj obveznik PDV-a. Ako nije, neće ni na građevinsko zemljište zaračunavati PDV, već će se promet zemljištem oporezivati porezom na promet nekretninama po stopi od pet posto.

Nedavno prihvaćenim izmjenama Zakona o PDV-u detaljnije se definira koje se zemljište za svrhe oporezivanja PDV-om smatra građevinskim te se navodi kako se pod građevinskim zemljištem smatra ono za koje je izdan izvršni dokument kojim se odobrava građenje. Građevinski propisi poznaju više vrsta dokumenata koji su u funkciji odobrenja gradnje: od građevinske dozvole, rješenja o uvjetima građenja, lokacijske dozvole, rješenja o uvjetima uređenja prostora, rješenja kojim se odobrava građenje i dr. Prostornim planovima općina i gradova definirana su područja namijenjena za izgradnju, ali to ne znači da su za sva ta područja izdani dokumenti kojima se odobrava građenje. Očekuje se da će Pravilnik o PDV-u to pitanje dodatno precizirati, kako bi se razriješio porezni status prometa zemljištem koje je u prostornim planovima označeno kao građevinska zona, ali vlasniku koji ga prodaje nije izdan nikakav dokument kojim se dopušta gradnja.

Ako je kupac građevinskog zemljišta obveznik PDV-a, imat će pravo odbiti zaračunati PDV kao svoj pretporez, što mu snižava troškove gradnje. Da je zemljište kupio od nekoga tko nije obveznik PDV-a, morao bi platiti porez na promet nekretninama koji ne može odbiti, već ga uključuje u troškove izgradnje. Drugim riječima, investitori koji kupuju građevinsko zemljište bit će motivirani nabaviti ga od obveznika PDV-a kako ne bi plaćali porez na promet nekretninama.

U dosadašnjem režimu oporezivanja građevina porezom na dodanu vrijednost bilo je ključno da se radi o građevini za koju je prodavatelj pri nabavi ili gradnji iskoristio pretporez i da je u trenutku prodaje prodavatelj obveznik PDV-a. Pretporez se mogao iskoristiti od 1998., tj. od početka primjene sustava PDV-a u Hrvatskoj, pa su oporezivanju PDV-om u pravilu podlijegale građevine sagrađene nakon 1998. Prema novim propisima o PDV-u, promet građevinama oslobođen je PDV-a osim u dva slučaja: kad se prodaje nekretnina prije prvog nastanjenja odnosno uporabe i kad se nekretnina prodaje unutar dvije godine od prvog nastanjenja odnosno uporabe. Prvim nastanjenjem odnosno uporabom smatra se trenutak stavljanja nekretnine u upotrebu, što će se dokazivati uporabnom dozvolom, dokazom o useljenju, dokazom o početku obavljanja djelatnosti u tom prostoru i dr.

Dakako, i kad se radi o nekretnini koja se prodaje prije prvog nastanjenja odnosno uporabe ili unutar dvije godine od početka uporabe, nekretnina će se oporezivati PDV-om samo ako je prodavatelj obveznik PDV-a. Ako nije, taj će promet podlijegati oporezivanju porezom na promet nekretnina po stopi od pet posto. Naprimjer, građanin 2015. kupi novi stan, plati PDV na njega i useli se iste godine. Već ga 2016. prodaje i unatoč tomu što nisu protekle dvije godine neće zaračunati PDV jer on nije obveznik PDV-a, ali će zato kupac platiti pet posto poreza na promet nekretnina.

Kad se ne bi radilo o građaninu, nego o trgovačkom društvu koje je obveznik PDV-a i prodaje nekretninu prije nego što su protekle dvije godine od prvog nastanjenja te nekretnine, trgovačko društvo kupcu bi moralo zaračunati PDV.

No pretpostavimo da trgovačko društvo koje je pri nabavi nekretnine odbilo pretporez tu nekretninu ne prodaje unutar dvije godine, nego poslije, nakon tri ili petnaest godina. Tada se prodaja nekretnine smatra oslobodjenim prometom i ne podliježe oporezivanju PDV-om, nego porezom na promet nekretninama. Samo, u tom je slučaju ključan rok od deset godina propisan za obvezu ispravka dijela iskorištenog pretporeza.