ZAJEDNIČKA IMOVINA Najviše problema s imovinom koja se unosi u ortaštvo

Imovinom u zajedničkom vlasništvu mogu raspolagati samo svi zajedničari. Dvije su iznimke od toga pravila: raspolaganje pokretnom stvari ako ju je pribavila treća poštena osoba i nekretninom ako vlasništvo nije bilo upisano kao zajedničko u zemljišne knjige.

Jedan od pravnih instituta o kojima se malo zna i u odnosu na koje su napravljeni vrlo ozbiljni propusti jest institut zajedničkog vlasništva. Često se izjednačava sa suvlasništvom iako su razlike goleme. Suvlasništvo je vlasništvo dviju ili više osoba na jednoj stvari tako da su njihovi dijelovi, odnosno udjeli, određeni ‘računskim razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari’ (čl. 36. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). To u praksi znači određivanje razlomkom, a kod trgovačkih društava za istu se stvar primjenjuje postotak. Za razliku od toga kod zajedničkog vlasništva udjeli nisu određeni, nego su samo određeni. Samo zakonodavac može uvoditi slučajeve zajedničkog vlasništva. Do sada je riječ o sljedećima: kućne zadruge, koje gotovo ne postoje; nasljednička zajednica, zajednička pričuva, imovina preddruštva dok se društvo ne registrira na sudu i imovina unesena u ortaštvo.

Zakonodavac je i ovdje prilično kriv za nejasnoće, pa tako propisuje da na svakoj zgradi postoje zajednički dijelovi, ali da na njima ne postoji zajedničko vlasništvo, nego suvlasništvo. Za zajedničku pričuvu suvlasnika zgrade propisuje pak da je to slučaj zajedničkog vlasništva iako je potpuno jasno koliko kojem suvlasniku zgrade od te pričuve pripada i nema se što posebno utvrđivati ni određivati. Zajedničari samo zajednički (dakle svi zajedničari) raspolazu onime što je u zajedničkom vlasništvu. To znači da zajedničar sâm ne može raspolagati ni onime što je unio u zajednicu, odnosno onime što će mu izvan svake dvojbe pripasti u diobi. Prema tome, velika je vjerojatnost da se netko tko ne vodi računa o tim specifičnostima upusti u posao (koji se prvidno čini potpuno u redu) s jednim zajedničarem (ili više njih, ali ne sa svima) i sebe dovede u situaciju da je riječ o nevaljanome pravnom poslu.

Posljedice mogu biti velike: dok se nedostatak sanira, ukupna imovina koja je zajednička može propasti ili na njoj može biti zasnovano založno pravo (npr. sudskom odlukom). Vodeći računa o tim opasnostima, zakonodavac je propisao u članku 61. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima samo dvije iznimke od osnovnoga pravila prema kojemu zajedničari raspolazu samo zajednički, a ono čime nisu raspolagali zajednički nije valjano raspolaganje.

Ponajprije, to je raspolaganje pokretnom stvari ako ju je pribavila treća poštena (u dobroj vjeri) osoba, i to na temelju naplatnoga pravnog posla. Drugo, to je raspolaganje nekretninom ako vlasništvo nije bilo upisano kao zajedničko u skladu s povjerenjem u zemljišne knjige. Sve to znači da svatko to postupa oprezno ne bi smio biti sklon unosu pokretnina u zajedničku imovinu (osim ako je riječ o pokretninama o kojima se vode javni registri), a kad je riječ o nekretninama, brinuo bi se za to da zajedničko vlasništvo bude razvidno iz zemljišnih knjiga. U praksi se općenito najčešće neovlašteno raspolaze onime što je naslijeđeno, ali ili nije doneseno rješenje o nasljeđivanju ili je doneseno, ali još nije pravomoćno – to su nasljednička zajednica i zajedničko vlasništvo.

Savjet je svakako, ako se raspolaze izvatom iz zemljišne knjige u koju je uknjižena mrtva osoba, prije bilo kakvog plaćanja provjeriti što je s rješenjem o nasljeđivanju i raditi na tome da što prije postane pravomoćno te da se raspolaganje do tada odgođi. S pokretninama je malo lakše: ako taj stjecatelj ne zna (i ne mora znati) da je riječ o nasljeđstvu koje formalno još nije riješeno, onda je zaštićen; ako taj podatak uđe u tekst ugovora ili netko dokaže da je znao ili prema okolnostima morao znati, postaje nepošten i gubi pravnu zaštitu.

Kad je pak riječ o poslovnoj praksi, najčešći su problemi s ortaštvom (koje nema pravne osobnosti) i u koje se jako često unosi imovina velike vrijednosti a da se u zemljišnoj knjizi ništa ne evidentira (vjerojatno zbog straha od poreza), nego ostaje kao što je bilo. Tu je savjet samo dobro provjeriti zemljišnu knjigu (ali i druge javne registre) i radije ne sklopi posao nego ga sklopi uz te pravne nedostatke.

Naravno, treba uvijek voditi računa da su želje i sklonosti prema prijevarnom ponašanju gotovo uvijek proporcionalne vrijednosti imovine o kojoj je riječ: što je ona veća, veća je i mogućnost takvih zabranjenih radnji.