Jedino se cijena pričuve nije mijenjala 20 godina

Početna etalonska vrijednost utvrđena još 1997. dovela je do minimalne pričuve od oko 1,5 kuna po četvornome metru. To je tako do danas, pa ako sami stanari ne podignu vrijednost pričuve, ona je toliko mala da zgrade propadaju. A to nije jedino loše na tom području koje je zakonodavac posve zanemario.

Oš davnoj 1. siječnja 1997., kad je uvedena djelatnost upravitelja, određena je i minimalna zajednička pričuva kao trošak koji svaki suvlasnik mora plaćati, ali nažalost tako da u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji da je to iznos od 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela (stana ili poslovnog prostora) bez ikakve provedbene odredbe koja bi sadržavala podatke o tome kako tu vrijednost početno utvrditi i kako je kasnije mijenjati. Naravno da se nije išlo na procjenu svake pojedine nekretnine nego se (iako to ne stoji u zakonu) kao relevantnu prihvatilo tzv. etalonsku vrijednost koju određuje resorno ministarstvo vezano uz troškove gradnje i sl. Ta početna etalonska vrijednost dovela je do minimalne pričuve od oko 1,5 kuna po metru kvadratnom, ali problem je u tome što od tada do danas nije došlo do promjene pa je to valjda jedina cijena koja se nije promijenila u 20 godina.

Pritom nije točno da se sama etalonska vrijednost nije mijenjala nego je točno da upravitelji u situaciji koja postoji u pravilu biraju tzv. liniju manjeg otpora i to im se ne može zamjeriti. Naime, osim u zgradama koje su zbog potrebe nekih zahvata dragovoljno podigle visinu pričuve (negdje i za nekoliko puta, dakle 200 i više posto) u drugim zgradama je bitan kriterij kod odabira upravitelja (ili promjene) da je pričuva što niža. Makar je potpuno jasno da je to potpuno pogrešan kriterij, realnost je upravo takva, a zakonodavac ne radi ništa. Zgrade radi toga ili propadaju ili su barem bitno lošije održavane nego bi bile da je pričuva veća.

No nije to jedini grijeh zakonodavca glede upravitelja. Jednako je tako pasivno (mala je utjeha da to sigurno nije ni zlurado ni zlonamjerno nego samo pasivno i potpuno nezainteresirano) zakonodavac gledao dugogodišnje sudske sporove o tome da upravitelji trebaju tužiti i/ili biti tuženi, a najnovije je takvo ponašanje u vezi s postojanjem ili nepostojanjem obveze etažiranja zgrade, što je standard u vezi s kojim se u Europi već davno nitko ne brine jer je to nešto što se podrazumijeva. U svim tim slučajevima zakonodavac je sve prepustio sudovima i sudskoj praksi kao da smo u Australiji ili Velikoj Britaniji ili uopće državama anglosaksonskog prava.

Međutim, najveći je grijeh zakonodavca u odnosu na upravitelje, grijeh koji nikakva sudska praksa ne može sanirati, to što nije propisao baš nikakve uvjete za bavljenje tom djelatnošću. To znači da se bilo tko s bilo kakvim (pa i nikakvim) kvalifikacijama može baviti upravljanjem i to je dopušteno. To znači da jedan od suvlasnika (malo ćemo karikirati, ali ne mnogo) koji nema nijedan razred osnovne škole i nepismen je i bez ikakvih znanja o upravljanju može upravljati zgradom od npr. stotinu stanova, samo ako ga izabere (u pravilu nezainteresirana) većina. Kako će ta osoba upravljati, možemo samo zamisliti.

Zakonodavac se nije potrudio ni djelatnost upravljanja uvrstiti u djelatnosti koje podliježu obveznom osiguranju od profesionalne odgovornosti (kao odvjetnici, javni bilježnici, stečajni upravitelji i mnoge druge djelatnosti) pa je jako neizvjesno za slučaj štete (a ona može biti ogromna) hoće li se, kako i kada naplatiti.

Nove djelatnosti su kao i mlade biljke, treba ih jako paziti i maziti dok ne ojačaju. Upravitelje nitko nije mazio, ali oni su srećom ojačali sami i došli su do toga da (umjesto obrnuto) nude pomoć zakonodavcu na iznalaženju kvalitetna pravnog okvira za svoju vrijednu djelatnost. Formirali su i sekciju pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, ali i udrugu koja je respektabilna i izvan nacionalnih granica. Kada ih već nisu prepoznali zakonodavci, upravitelje je prepoznala pravna struka i savjetovanje upravitelja u pravničkim je krugovima postalo jako cijenjeno, a baš iz redova upravitelja potekao je (i za sada ga je struka jako dobro dočekala) prijedlog da se ta materija potpuno izmjesti iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u poseban zakon. Ako bude tako, pravni problemi upravitelja nestat će i oni će se moći posvetiti onome radi čega i postoje – upravljanju zgradama. Jedna gotovo idealna prigoda su aktivnosti na obilježavanju 20 godina od stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje će trajati tijekom 2017. godine. (Zakon je stupio na snagu 1. siječnja 1997.), a svoj će finale imati u velikom međunarodnom znanstvenom savjetovanju pravnika. Teško je vjerovati da netko od referenata neće u svojem fokus imati baš taj problem.