Kad je 1996. donesen Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (poznat kao ZV), bio je to u pravom smislu revolucionaran zakon mlade države. Društvo je jednostavno nije ni moglo biti jer trebalo je ukinuti društveno vlasništvo, vratiti na snagu načelo prema kojemu vlasniku zemljišta pripada sve na njemu i ispod njega (engl. superficies solo cedit) i još mnogo toga povezanoga s privatnim vlasništvom. Jedna od tih na razvijenom Zapadu jako poznatih stvari i rješenja koje je uveo Zakon o vlasništvu jest pravo građenja, pravni institut kojega do tada u domaćem pravu nije bilo. Za poduzetnike je to pravni institut koji im nudi mnogo jeftiniji ulazak u investiciju jer je pravo građenja samo dio ovlasti i vrijednosti prava vlasništva.
Zakon o vlasništvu definira pravo građenja kao ograničeno stvarno pravo na nečijemu (bilo svojem bilo tuđem) zemljištu koje ovlašćuje svojega nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a vlasnik toga zemljišta dužan je to trpjeti. Takav institut postoji i jako je raširen na Zapadu. Primjerice, u Njemačkoj gradovi s pomoću tog instituta kontroliraju središta i ne dopuštaju prodaju prava vlasništva. Tako pogoduju poduzetnicima i građanima da im se smanji investicija, ali pogoduju i sebi jer ne gube kontrolu nad zemljištem. Naravno da je važno za učinkovitost tog rješenja da je riječ o pravu ograničenog trajanja. Nažalost, u hrvatskom pravu to se njemačko rješenje preuzelo tako da je omogućeno vremensko ograničenje, ali i osnivanje prava građenja bez vremenskog ograničenja, dakle trajno. U praksi se gotovo bez iznimke ugovara pravo građenja bez vremenskog ograničenja, a tako vlasnik zemljišta zapravo trajno gubi kontrolu nad zemljištem. Jednakako tako država i jedinice lokalne samouprave nekako kao da izbjegavaju zadržavati pravo vlasništva i raspolagati pravom zemljišta, pa se u pravilu raspolože prodajom zemljišta.
Zanimljivo je što se zakonodavac odlučio za naziv ‘pravo građenja’ iako to pravo ne ovlašćuje na legalno građenje bez propisanih dozvola, a dobivanje dozvole ovisi o tome dopušta li je ili ne odgovarajući urbanistički plan. To pravo može se knjižiti u zemljišnu knjigu i mnogi su, nažalost, vjerojatno i zbog takve terminologije, bili u zabludi i platili kupnju prava građenja smatrajući da su vrlo dobro prošli (najčešće je to cijena od 50 do 70 posto od vrijednosti prava vlasništva). Točno je da su tome dijelom i sami krivi jer zakon smatra kako nepoznavanje prava nije isprava, ali sigurno je da je i država dala svoj nemali doprinos takvim zabludama koje je vrlo lako mogla izbjeći malo drukčijom formulacijom. Međutim, nije kraj propaloj investiciji u zemljište na kojemu ste htjeli graditi, a to ne smijete učiniti iako vam vlasnik to uopće ne sprječava. Zakonodavac je propisao još nešto što je ne samo prava pravna katastrofa nego i rijetko viđena nekorektnost prema (u pravilu) svojim građanima ili domaćim pravnim osobama.
