Tržište gladno novih stanova

U Zagrebu, gotovo u pravilu, investitori rasprodaju cijelu zgradu i prije nego počne njezina gradnja. Cijena novih stanova na top-lokacijama došla je do tri tisuće eura po ‘kvadratu’, a građevinari vjeruju da će još rasti.

A mi je samo prije dvije godine netko rekao da će potražnja za novosagrađenim stanovima ovako porasti, ne bih mu vjerovao – rekao nam je direktor jedne zagrebačke građevinske tvrtke tvrdeći da je potražnja bolja barem za trećinu u odnosu na prije nekoliko godina. I nije jedini, s njim se slažu i drugi građevinari, ali i vlasnici agencija za nekretnine. Ipak, kako nas upozorava predsjednik Uprave GP Krk Josip Purić, podatak se tiče ponajprije Zagreba i nemojmo glavni grad poistovjećivati s Hrvatskom. I zaista, kad je u pitanju prodaja novosagrađenih stanova, u Hrvatskoj vlada opće šarenilo, od odličnog Zagreba do otužne Slavonije. U Zagrebu, gotovo u pravilu, investitori rasprodaju cijelu zgradu i prije nego počne njezina gradnja.

Prošle je godine, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, broj izdanih građevinskih dozvola znatno porastao, na 8018, što je za 27 posto više nego u 2015., kada je izdano 6328 dozvola. Inače je 2015., čini se, dotaknuto dno s obzirom na to da je broj dozvola kontinuirano padao od 2010. Još su bolji pokazatelji za prvih pet mjeseci ove godine u usporedbi s istim periodom lani kada se tržište već počelo oporavljati. Tako su do kraja svibnja ove godine izdane 3893 građevinske dozvole, što je za 905 ili za 30 posto više nego u istom periodu lani. Pri tome treba reći da je prosječno svake godine 80 posto tih dozvola izdavanje za stambene zgrade, no nema preciznih podataka koliko je u tome stambenih zgrada. Ipak, to pokazuje da se tržište u zadnje dvije godine definitivno budi.

Prema riječima naših sugovornika, rast potražnje za novosagrađenim stanovima isto je toliki, pa je očito da građevinari prepoznaju trend. Očekivano, Zagreb prednjači popravljajući prosjek u Hrvatskoj, a sudeći po potražnji, na trenutak nam se čini, da sad ne pretjeramo, kao da ima sve više kupaca koji ne pitaju za cijenu. Primjerice, VMD u Bužanovoj ulici u Zagrebu gradi 60 stanova za koje im se javilo oko 160 zainteresiranih kupaca koji su bili spremni platiti između 2800 i 3000 eura za četvorni metar.

Slična je situacija i u Maksimiru. Tamo su za koju stotinu eura jeftiniji, a stanovi u zgradi kod Zagrebačke pivovare s cijenom od 2300 do 2600 eura za četvorni metar gotovo su svi rasprodani – kaže suvlasnik VMD-a Antun Mikec.

Jasminka Biliškov, vlasnica agencije Biliškov-nekretnine, veli da kupci itekako paze, osim na kvalitetu stanova, i na kvalitetu življenja pa im je jako bitno na kojoj je lokaciji stan, prema kojoj je strani okrenut, koji je kat, raspored prostorija. I direktorica agencije za nekretnine Bonus-nekretnine Ljiljana Vukelić potvrđuje da su se prohtjevi kupaca promijenili i da su im osim cijene važni i neki drugi detalji.

Sve je manja potražnja za sjevernim dijelovima Zagreba, prema Sljemenu, koje je prije desetak godina bilo jako traženo. Razlog je što ulaganje u infrastrukturu nije pratilo ulaganja u stanogradnju pa se u tom dijelu stvaraju velike gužve na prometnicama, a što je važan odbijajući faktor za buduće kupce stanova. Za razliku od smanjene potražnje za podsljemenskom zonom, sve je popularniji Bundek, koji to nije bio prije desetak godina – kaže Vukelić. Mišljenje je i drugih sugovornika da su kupci postali nešto zahtjevniji, no valja napomenuti kako smo pomislili da je riječ o kupcima dubljeg džepa koji mogu sebi priuštiti razne prohtjeve. Naravno da ima i toga jer je, ruku na srce, VMD uspio prodati stanove i u vrijeme krize, no ovdje je riječ o novosagrađenim stanovima i za tzv. srednju klasu koja se, sudeći po tvrdnjama sugovornika, polako oporavlja u Hrvatskoj.

Jasminka Biliškov kaže da je u zagrebačkoj Gornjoj Kustošiji cijena stanova u urbanim vilama oko 1800 eura za četvorni metar, što je prihvatljivo za mnoge koji kupuju stanove. Član uprave tvrtke Mešić com Adnel Mešić potvrđuje da je prodaja novogradnje od početka prošle godine u velikom porastu. Nekretnine se rasprodaju i prije završetka konstrukcijskih radova. Cijene stanova kreću se od 1190 eura za četvorni metar za rubne dijelove grada, tj. periferiju, do 1990 eura za četvorni metar stanova koji su pet minuta tramvajem od centra grada – kaže Mešić.

Slično iskustvo ima i Tehnika, čiji glavni direktor Zlatko Sirovec kaže da je u proteklih godinu dana tvrtka sagradila 30 stanova koji su pred završetkom u Zagrebu i počinju graditi 60 stanova u Koprivnici te 30 stanova u Velikoj Gorici. U centru Zvonimir u Zagrebu prodali smo većinu stanova u tijeku gradnje, a useljenje je predviđeno za rujan 2017. Cijena stanova u Centru Zvonimir jest 2675 eura za četvorni metar – kaže Sirovec.

Direktorica agencije za nekretnine Bonus-nekretnine Ljiljana Vukelić već 30 godina prati stanje nekretnina, poglavitno u Zagrebu, i potvrđuje da imaju veliku potražnju za novosagrađenim stanovima. Veli da je na jednoj novosagrađenoj zgradi na zagrebačkoj Trešnjevki u startu bilo rezervirano 40 posto stanova za cijenu koja je prelazila dvije tisuće eura za četvorni metar. Kaže da je potražnja u odnosu na prethodne godine porasla za 30 posto i ljudi se sve više radije opredjeljuju za novogradnju nego za stare stanove. Njezina kolegica Jasminka Biliškov navodi primjer jedne svoje klijentice u Splitu koja se nečkala hoće li kupiti stan u novoj zgradi ili u staroj.

Ipak se odlučila za novogradnju, koja je skuplja, ali kaže da je zbog te odluke mirna 20-ak godina jer neće ništa morati ulagati – priča Biliškov. Isto razmišljaju i mnogi Zagrepčani, ali i oni koji to tek žele postati. Zagreb kao turističko središte, nastavlja Vukelić, pogoduje tome da ljudi sve više ulažu u stanove koje mogu iznajmiti. Primjerice, u centru Zagreba kupe stan od 100 ‘kvadrata’ i pretvore ga u tri manja pa ih onda iznajmljuju.

Tu je možda i najbrži povrat sredstava. Tu jedino stara gradnja konkureira novogradnji, ali novi se stanovi kupuju i zato da bi se iznajmljivali turistima, i u to se mnogo ulaže – kaže Vukelić. Jednu takvu novogradnju namijenjenu isključivo za iznajmljivanje imali smo prilike vidjeti u zagrebačkom kvartu Kajzerica. Iako vlasnik nije želio u novine, možemo potvrditi da su stanovi ‘napucani’ i da je dosta novca uloženo.

Vukelić kaže da se top-stanovi na top-lokacijama kreću između dvije i pol i tri tisuće eura za četvorni metar, no ima i jeftinijih koji su također traženi i njihova cijena kreće se od tisuću i pol do dvije tisuće eura za četvorni metar. Cijene su veće od deset do 20 posto u odnosu na prije nekoliko godina, ovisno o lokaciji i drugim faktorima koji na nju utječu, ali usprkos tome, ili baš zbog toga, i potražnja je porasla – kaže Vukelić.

Vlasnica Biliškov-nekretnina Jasmina Biliškov kaže da je u priobalju manja potražnja i ponuda za novosagrađenim stanovima, no da se situacija i u tom dijelu zemlje promijenila. U Splitu nema mnogo novogradnje, ali stanovi se prodaju. Cijena se kreće od 2500 do 2800 eura za četvorni metar. Slabije se prodaje ekskluzivna zgrada Bel etage, u kojoj su cijene oko pet tisuća eura, a kupuju nogometari, biznismeni, veleposlanici. Ista je cijena i na Rivi kod hotela Marjan, a prodano je više od pola stanova u toj zgradi, dok se Solin kreće oko 1500 eura, a Kaštela oko 1400 eura – kaže Biliškov.

Dodaje da su najčešći kupci domaći, no sve ih više ima iz inozemstva, pogotovo iz Slovačke, Češke, Velike Britanije, Njemačke, Austrije i Rusije. Ipak, najzanimljivije je da su i Kinezi sve više zainteresirani za gradnju stanova, ali i drugih javnih objekata. Upravo će njezin sin Marin Biliškov, direktor Biliškov-nekretnina u Splitu, u rujnu dovesti jednu delegaciju iz Kine koja bi se mogla uvjeriti u potencijale gradnje. Nedavno je boravio u toj zemlji, gdje je sudjelovao na sajmu Ningbo Expo 2017, i uvjerio se u kinesku zainteresiranost za ulaganja u graditeljstvo u našoj zemlji.

Jasmina Biliškov kaže da nema mnogo novogradnje ni u Dubrovniku, ali su cijene kao u Splitu, kaže, možda nešto i veće, dok se u Puli cijena kreće oko 1800 eura i više, i ne ide baš tako brzo, ali se ipak prodaje više nego prijašnjih godina. Također je slična situacija na riječkom području, a cijene se kreću od 1600 do 2500 eura za četvorni metar. Predsjednik Uprave GP KrK Josip Purić kaže da na riječkom području i Istri ni izbliza situacija nije kao u Zagrebu. Prodajemo na Krku urbane vile dvije godine i ne ide baš lako. Slično je i u Rijeci. Stanovi se grade, ali se ne prodaju tako brzo, a da ne govorim onoliko unaprijed prije završetka gradnje kao u Zagrebu – veli Purić.

On smatra da će takvo stanje ostati i idućih godina, odnosno da će na riječkom području biti manji pomaci, pa da ni u Dalmaciji nema govora o onakvom rastu potražnje novosagrađenih stanova kao u Zagrebu. No u tim dijelovima zemlje potražnja ipak raste, primjerice u Splitu, kaže Biliškov, potražnja je porasla za četvrtinu u odnosu na prijašnje godine. Za razliku od priobalja, ali i sjevera Hrvatske koji koliko-toliko prate korak Zagreba, u Slavoniji se događa suprotno.

Nikola Matijević iz osječke agencije Ljubek-nekretnine odmahuje rukom kada ga se pita o prodaji novosagrađenih stanova. Pala je za pet posto u odnosu na prije nekoliko godina. Razlog leži u tome što je više od deset tisuća ljudi zadnjih nekoliko godina napustilo grad – kaže Matijević.

Cijena četvornog metra novih stanova u Osijeku je 1100 eura, a oni koji kupuju krov nad glavom više se opredjeljuju za stanove u starim zgradama čija se cijena kreće od 600 eura do tisuću eura, ovisno o starosti zgrade i lokaciji. Doduše, u zadnjih nekoliko mjeseci, veli, sve više ljudi porijeklom iz Bosanske Posavine i sa sela traži nove, ali i stare stanove, tako da se može reći da tržište oživjava, no jako stidljivo.

Očekivano, optimističniji su na sjeveru Hrvatske, gdje je potražnja solidna, kako kaže Željko Domjan. Taj vlasnik varaždinske agencije Nekretnine Dominus priča kako se nakon pada Tehnobetona u Varaždinu jedno vrijeme nije mnogo gradilo. U zadnje vrijeme prodaju se urbane vile, no njih tako samo zovu jer je riječ o zgradama sa šest stanova i njih se dosta gradi. Cijena je između 1400 i 1500 eura za četvorni metar – priča Domjan.

Za Varaždin je problem, objašnjava, što mnogi žele da su bliže centru, a nema dovoljno zemlje pa je parcela za gradnju od 500 četvornih metara skupa i košta 50 tisuća eura. Pitanje je koliko se to investitorima isplati. Slično je i u ostalim dijelovima sjeverne Hrvatske iako su cijene, kaže, možda nešto niže nego u Varaždinu. U Koprivnici su, primjerice, tu negdje, jer kako kaže glavni direktor Tehnike Sirovec, tamo će ta tvrtka novosagrađene stanove prodavati za oko 1400 eura za četvorni metar.

Generalno gledajući, tržište novosagrađenih stanova ipak se budi, što se i moglo očekivati s prvim znacima odlaska recesije. Podaci koje ima HNB potvrđuju da je štednja građana i u recesiji rasla, što znači da je bilo novca, no građani su iz opreza čuvali taj novac za crne dane. Sad se ipak gleda optimističnije, a s druge strane kamate na štednju su vrlo niske, i do pola posto na godinu dana i na koje se plaća porez, pa je i to razlog zašto ljudi ulažu, između ostalog, u stanove.

U svemu tome nameće se i pitanje mogu li rast potražnje za novim stanovima pratiti domaće građevinske tvrtke s obzirom na to da im nedostaje stručne radne snage. Trenutačno domaća građevinska operativa ne može zadovoljiti potrebu za kvalitetnom i kvalificiranom radnom snagom na našem tržištu – odgovara Sirovec.

On i Mešić smatraju dobrim potezom hrvatske vlade povećanje uvozne kvote za strane građevinske radnike iako napominju da smo zakasnili. No vjeruju da će povećanjem kvote hrvatske građevinske tvrtke moći odgovoriti na zahtjeve tržišta stanova. Također, njih dvojica i Miček očekuju da će rasti potražnja za novim stanovima, pogotovo što će država mladima do 45 godina starosti koji kupuju prvi stan ili kuću prve četiri godine otplate kredita sufinancirati pola rate, a ako dobiju dijete, sufinanciranje će se produžiti na još dvije godine.

Građevnari vjeruju da će zbog rasta potražnje rasti i cijene. No Biliškov i Vukelić su oprezniji. Biliškov kaže da bi zbog mogućeg rasta cijena u jednom trenutku mogla porastati potražnja za starim stanovima pa bi cijene novogradnje mogle pasti. Vukelić dodaje da bismo opet mogli biti u ‘balonu’ i da bi bilo dobro pripaziti da nam se to opet ne obije o glavu, kao prije desetak godina kada je počela recesija baš zbog nerealno visokih vrijednosti nekretnina i dionica. Doduše, to se događalo i drugdje u svijetu, a kao da nam se ipak opet stidljivo pojavljuju naznake ‘balona’.