Kako spretnji izbjegavaju visoka davanja na darovanu nekretninu

Na ovjeru ugovora o darovanju nekretnine plaća se visoka javnobilježnička naknada, ovisno o vrijednosti darovanog, a obična ovjera potpisa stoji manje od 100 kuna. Pa samo tih stotinjak kuna platit ćete ako u ugovor upišete da je nekretnina već u posjedu obdarenika.

Članku 286. Zakona o obveznim odnosima, a to je ključni zakon za sve ugovore, zakonodavac je propisao da se ugovor može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno. Nažalost, u stvarnosti to ni pričinjeno nije tako jednostavno, hrvatski pravni sustav vrlo je kompliciran i, da stvari budu još gore, trend je sve većega kompliciranja. Prema jednom crnom, pesimističkom scenariju u budućnosti će biti potrebno angažirati odvjetnika i da bi se primjerice produljila valjanost putne isprave. Možda je taj scenarij nerealan, možda je pretjeran, ali je svakako znakovit. Istodobno, i od načela neformalnosti jako je malo ostalo, primjerice svi pravni poslovi koji za predmet imaju nekretnine moraju imati pisani oblik, a sve češći su i obvezni oblici sudjelovanja javnog bilježnika i to ne samo na način ovjere potpisa nego solemnizacije ili javnobilježničkog akta, što je ne samo jako formalizirano nego i jako skupo.

Kako to može izgledati može se vidjeti i na dva pravna instituta koja su slabo poznata, a postoje kao dio našeg pravnog sustava već godinama. Jedan je šutnja ponuđenika, drugi je oblik ugovora o darovanju. Jasno je da nije riječ o nečem što je vrlo sofisticirano i/ili jako rijetko i/ili stvoreno kreativnom sudskom praksom. Riječ je o jasnim pravnim normama sadržanim u poznatom zakonu koji je star već dvanaest godina, pri čemu je jako važno da su i prije stupanja na snagu toga zakona (2006.) stvari bile slično regulirane. Svaki građanin i posebno svaki poduzetnik koji nema barem osnovna znanja o njima u stvarnom životu riskira velike i istodobno potpuno nepotreban pravni probleme ili barem nepotreban troškove.

U svakodnevnom i poslovnom privatnom životu naprosto smo ‘bombardirani’ raznim ponudama i kako je važno znati da na njih uopće ne moramo odgovoriti i naša šutnja nije pristanak na tu ili na te ponude. Ipak, moramo naglasiti dvije stvari. Sve navedeno je opće pravilo koje ne vrijedi u sljedeća dva slučaja (tada šutnja znači pristanak, znači da je ugovor sklopljen jer je ponuda prihvaćena) – prvi je ako ponuđenik stoji u stalnoj poslovnoj vezi s ponuditeljem glede određene robe (npr. zimnica, ogrijev…) – ponuđenik mora odmah odbiti ponudu, a samo ako je u ponudi ostavljen rok onda to odbijanje može učiniti i u tom roku; drugi je ako se netko ponudio drugom da obavlja njegove naloge ili se bavi djelatnošću obavljanja takvih naloge (tu svakako pripadaju i odvjetnici i javni bilježnici) – ugovor je sklopljen i obvezuje, osim ako je nalog odmah odbijen, jer tada nije bilo prihvata i nema ni ugovora. Naravno, iako ta pravila izgledaju jako jednostavno, to se u praksi jako lako zakomplicira. Naime, onaj tko odbija ponudu mora biti u stanju i dokazati da je ponudu odbio, a ako u tome ne uspije onda se smatra da je ponuda prihvaćena. Svjedoci su dobrodošli, ali bi uvijek trebalo napraviti napor i poslati mail i/ili fax, a nije isključena ni poruka putem mobitela.

Za ugovor o darovanju u članku 482. Zakona o obveznim odnosima propisan je pisani oblik samo ako se daruju nekretnine, što znači da je za pokretnine dovoljan (prema Zakonu o obveznim odnosima) i usmeni oblik (problem je što je to promijenjeno u nizu drugih zakona pa tako nije moguće registrirati vozilo na obdarenika koji ga je dobio na dar usmenim ugovorom o darovanju). Prema drugom zakonu (onom o zemljišnim knjigama) propisano je da ako nema ovjere potpisa darovatelja nema ni uknjižbe, a ako nema uknjižbe nema ni stjecanja prava vlasništva na onome što je darovano. No u tom istom Zakonu o obveznim odnosima propisano je i nešto što u praksi dovodi do toga da se često svjesno krivotvore činjenice, svi to znaju i nitko ne reagira. Evo o čemu je riječ. Ako se daruje nekretnine vrijednosti ‘samo’ 400.000 kuna javnobilježnički akt kao oblik u kojem se sklapa ugovor o darovanju stoji 300 bodova ili 3000 kuna. Istodobno obična ovjera potpisa stoji manje od 100 kuna. Kako platiti manje? ‘Kvaka’ je jako jednostavna – samo treba unijeti u ugovor o darovanju članak (neovisno o tome je li to tako ili nije) da je nekretnina već u posjedu (obično se naglasi, iako toga u Zakonu o obveznim odnosima nema, da je to neposredan i samostalan i materijalni posjed) obdarenika. Sada treba zamisliti kao se osjeća onaj tko plati nekoliko tisuća kuna i sazna da je to mogao lako izbjeći, a stvarno se treba upitati u kojoj je to glavi smisljeno takvo što naprosto ‘zove’ na traženje rupe u zakonu.