Ortaštvo V SVAKAKO TRAŽITE UPIS ZAJEDNIČKE IMOVINE

Ortaštvo nema pravne osobnosti jer se ne stvara novi pravni subjekt, ali unesena imovina mijenja svoj pravni status i postaje zajednička imovina ortaka. Svaki zajedničar ima pravo tražiti da se u zemljišnim knjigama upiše ta promjena statusa, no mnogi to izbjegavaju i tu onda nastaju problemi.

Ortaštvo je institut koji je pod drugim nazivom (ortakluk) uključen u bivši Zakon o obveznim odnosima, s jednom promjenom zapamćenom kao loš nomotehnički primjer koji treba proučavati. Naime, tamo negdje 1994. netko je odredio da u novoj državi i novom sustavu i taj institut (koji bivša država nije priznava) mora postojati. Zato je nakon članka 647. uveo nove članke s oznakama 647a – ž (dakle, cijela abeceda, pitanje je što bi bilo da se htjelo još nešto unijeti, a zanimljivo je da se očito nije planirao takav broj odredbi jer nema slova č, č, đ, dž, nj i lj, ali zato pri kraju postoje š i ž). Jedanaest godina poslije (1. siječnja 2006.) na snagu je stupio novi (istoimeni) zakon koji je institut od sada pod novim nazivom ortaštvo postavio otprilike isti broj odredbi.

Ortaštvo se dosta rabi u slučaju građevinskih pothvata kad netko unosi kao svoj udjel zemljište, a netko novac, opremu, znanje i dr., ali moguće su apsolutno sve kombinacije. Međutim, tu postoje neke pojedinosti koje treba znati i neke zaoblude koje treba ispraviti. Prvo i najvažnije jest da ortaštvo nema pravne osobnosti, dakle ne stvara se nikakav novi pravni subjekt. Ali unesena imovina mijenja svoj pravni status i postaje zajednička imovina ortaka. Pravila postupanja sa zajedničkom imovinom nisu u Zakonu o obveznim odnosima, nego u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Prema tom zakonu, svaki zajedničar ima pravo tražiti da se u zemljišnim knjigama upiše ta promjena statusa, makar to mnogi izbjegavaju, vjerojatno zbog straha da im taj upis ne donese plaćanje nekog poreza, iako ovdje nije riječ o prijenosu na drugu osobu. Svaki zajedničar (osim onoga o čijem je zemljištu riječ) ima i te kako velik interes da se takav upis proveđe. Ako bude tako, te su nekretnine zaštićene prema trećima koji ne mogu reći da nisu znali. Ako upisa nema i uknjižena osoba otudi ili optereti nekretninu protiv treće savjesne osobe (a ta osoba ne treba dokazivati svoju savjesnost koja se predmijeva, njoj ne-savjesnost treba dokazati onaj tko bi od toga imao koristi, a to baš nije lako).

Istina, onaj tko može drugim zajedničarima nametnuti svoj interes, može ugovoriti (ali sa svima) i da bez suglasnosti drugih (ili npr. sa suglasnošću jednog od više ortaka) može raspolagati zajedničkom imovinom, ali to je doista rijedak slučaj. Za ortaštvo nastaju obveze samo ako ih preuzmu svi ortaci ili ako je drukčije ugovoreno ugovorom o ortaštvu. Pri tome za obveze ortaštva solidarno odgovaraju svi ortaci, što znači da se vjerovnik može naplatiti od koga god hoće, osim ako je taj vjerovnik ugovorio drukčije.

Naravno da je strašno ako platiš obvezu ortaštva i poslije se ne uspiješ regresirati, ali takva su pravila igre i treba ih znati unaprijed. Što treba svakako znati ako parničenja ipak bude? Sve do novele Zakona o parničnom postupku iz 2003. klasično postupanje stranke kojoj se ne žuri svodilo se na beskonačno odugovlačenje, osobito predlaganjem novih dokaza i iznošenjem novih činjenica.

Danas je to uglavnom ako ne spriječeno onda barem otežano zakonskim odredbama prema kojima treba najkasnije na pripremnom ročištu iznijeti sve dokaze i činjenice, a ako se to učini naknadno, onda trošak pada na tu stranu (postoje i neke iznimke), što može značiti i plaćanje iznosa koji nisu zanemarivi (npr. ako je to ročište viška, to može značiti 100.000 kuna + PDV) i može ih se naplatiti na temelju rješenja protiv kojeg posebna žalba nije dopuštena.

Međutim, najvažnije je da su se suci priviknuli na novo stanje i smatraju (ne uvijek, ali najčešće) da je svako kršenje tih odredbi grubo narušavanje postupka, jednom riječju, da je postupak neprijateljski i prema sudu i prema suprotnoj strani. Svatko tko je ikada bio na sudu zna da se takva situacija apsolutno ne isplati. Navedeno podrazumijeva potpuno drukčije obveze i pri pisanju tužbe i pri pisanju odgovora.

Svaki bi poduzetnik pri tome trebao (naravno ako si to može dopustiti) kontaktirati s odvjetnikom i od njega tražiti jasan pisani odgovor na pitanja poput ‘što ako…’. To se samo na prvi pogled čini nekorektno prema odvjetnicima – naime, to je njihov posao za koji odgovaraju prema povećanim standardima pažnje – pažnja dobrog stručnjaka – i za njih je to mnogo manji problem nego za poduzetnika ili bilo koju drugu stranku. Drugim riječima, daj posao profesionalcu i traži od njega maksimum, naravno, to i plati.