PROCJENITELJI NAPADAJU NOVA PRAVILA O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Jedna jedina ostavka među bulumentom državnih direktora koji čekaju milost Plenkovićevu od sjednice do sjednice Vlade dobiva logičan epilog. U prošlom broju Lidera pisali smo o državnim direktorima koji su kao vršitelji dužnosti u višemjesečnom interregnumu između raspisivanja natječaja i donošenja odluke na mandatu ‘od četvrtka do četvrtka’. Od njih petnaestak ‘četvrtkaša’ samo se Krešimir Kučko usudio pokazati zube. Ostavkom je prosvjedovao protiv suludog natječaja koji je otvoren prije pola godine i protiv privremenog statusa koji v. d.-u ne daje moralni mandat za normalno vođenje kompanije, već samo za održavanje hladnog pogona. To je mogao zato što je u džepu imao mogući novi angažman – kandidat je za šefa bahreinske aviokompanije. Pa, makar Gulf Air bilježi gubitke, Kučko tamo neće ići za kikiriki. Premda taj angažman, prema pisanju Večernjaka, još nije siguran jer u Bahreinu postoji struja koja bi na to mjesto stavila domaćeg čovjeka, dokazani menadžeri mogu naći angažman i izvan državnog portfelja. Kučko je preuzeo domaćeg aviopriveznika, tradicionalnoga gubitaša s gotovo pola milijarde kuna minusa, i brzo ga uveo u tanak plus, ali ipak pozitivno poslovanje. Takvi menadžeri na čelu državnih tvrtki mogu se nabrojati na prste jedne ruke. Zašto? Jedan je od razloga politički diktat u izboru, ali i u upravljanju tvrtkom. Važnije je koga ćeš zaposliti i koga ćeš sponzorirati nego kakvi su ti rezultati poslovanja i ostvaruješ li strateške ciljeve. A strateških ciljeva, naravno, i nema, jer ih u državnoj bankomat-ekonomiji nema tko ni postaviti. Stoga se na natječaje za državne tvrtke javlja vojska uhljeba koji i ne gaje iluzije da mogu nešto promijeniti u državnoj tvrtki, ali zato dobro shvaćaju da iz nje mogu štošta odnijeti znanim i neznanim prijateljima i znancima, rođacima i rodijacima, košarkašima i rukometima, kumovima i partijskim pouzdanicima. Pa, dok je u državnim tvrtkama love, bit će i (ovakve) Kroacije!

Automobili su tiha patnja HDZ-ovih dužnosnika. I ministar branitelja Tomo Medved kupuje automobile, i to za hrvatske ratne vojne invalide sa stopostotnim oštećenjem. Odmah su počele sumnje u koruptivnost stvarno nema sreće s blindiranim autima. Sanader je Robert Jezić svojedobno nabavio blindirani BMW od 4,2 milijuna kuna, a sad Plenkovićev ministar Božinović nabavlja čak dvije, još skuplje blindirane mrcine.

Javnost se ovih dana zabavlja nabavom dvaju blindiranih automobila koje je MUP namjerio kupiti po ukupnoj cijeni od 13 milijuna kuna. Moja prva pomisao bila je da se to Vlada napokon priprema za žestoke reforme. No opet ništa. Premijer je odmah sljedećeg dana izjavio da mu ne treba takav automobil koji mora biti neprobojan za većinu metaka, imati nosač strojnog naoružanja, senzor za suzavac, mogućnost vožnje s propucanim gumama, snagu od 460 konja… Ne trebaju ga ni predsjednica Kolinda Grabar-Kitarović ni predsjednik Sabora Gordana Jandroković, koji se također ubrajaju u prvu kategoriju štićenih osoba. U MUP-u su petljali da osim za štićene osobe blindirana vozila nabavljaju za potrebe osiguranja ‘stranih delegacija, ali i zbog priprema za skorašnje predsjedanje Europskom unijom’. Što će biti za više od dvije godine. Pa taj HDZ jer je rok od 22 dana ponuđačima za tako mnogo automobila prekratak pa se pretpostavlja da netko već ima spremnu flotu na lageru. Natječajne propozicije ispunjavaju samo dvije marke – nekoliko modela Opel Insignije i Ford Mondea. No još je zanimljivije pitanje za koga.

Dok se svekolika hrvatska javnost zabavlja zamornim i opasnim pseudopovijesnim pitanjima revizije ishoda Drugoga svjetskog rata, a nametanjem svjetonazorskih težnji prema srednjem vijeku proganja se najobrazovaniji kadar iz Hrvatske, u Svetom Martinu na Muri gotovo u tajnosti održan je početkom rujna Sedmi srednjeeuropski simpozij o kemiji plazme – CESPC. Na poziv Slobodana Miloševića, istraživača-znanstvenika iz Instituta za fiziku u ulozi predsjednika tog znanstvenog simpozija, i njegova kolege Nikša Krstulovića odazvalo se stotinjak znanstvenika iz 24 zemlje kako bi predstavili spoznaje do kojih su došli baveći se temama kao što su fundamentalni problemi istraživanja plazme, modeliranje i dijagnostika, novi materijali, energetske tehnologije, zaštita okoliša, biomedicinska plazma tehnologije te, prvi put, novi aspekti primjene tehnologije plazme u proizvodnji hrane i poljoprivredi.

Bez obzira na to što je plazma jedan od sve češće spominjanih fizikalnih pojmova i izvan strogo znanstveničkih krugova, oskudno je opće poimanje o tome što plazma jest i kakva sve začuđujuća i još neobjašnjiva svojstva ima. Nerijetko je se naziva i četvrtim agregatnim stanjem tvari.

Fizikalni zakoni koji opisuju plin i njegova svojstva nisu dovoljni za razumijevanje svojstava plazme. Jedna od osnovnih razlika između plina i plazme u tome je što je električna vodljivost u plinu gotovo zanemariva, a plazma je vodljiva. Očaravajuće je ‘kolektivno ponašanje’ svih čestica u plazmi, koje kao da su sve istodobno u tajnovitoj međusobnoj vezi, a zbog reagiranja na magnetsko polje, plazmu se može kontrolirati i držati unutar tog polja – kaže Milošević.

Objašnjavajući laicima što je plazma, Milošević je opisuje kao parcijalno ionizirani plin koji čini mješavina neutralnih molekula i atoma uključujući električno nabijene čestice kao što su elektroni i ioni. U takvim uvjetima neravnotežnih plazmi, ističe Milošević, sudari elektrona s neutralnim molekulama mogu stvoriti vibracijska i elektronska pobuđenja vrlo visokih energija.

Gotovo 99 posto vidljive tvari koju opažamo u svemiru – zvijezde, galaksije, maglice i međuvjezdanji prostor – u stanju su plazme, a vidljivi su zato što zrače elektromagnetsku energiju tj. svjetlost, što je jedna od bitnih karakteristika plazme. Zahvaljujući tome, spektroskopskim metodama pouzdano i detaljno ispitivamo sastav svemira, ali i dostupne nam plazme jer je dugogodišnjim istraživanjima i sami stvaramo i proučavamo, a sve više i primjenjujemo u sve više industrijskih grana. Sunce je velika i vrlo vruća plazma vodika čije se jezgre spajaju fuzijom u helij i pri tome proizvode golemu količinu energije – napominje Milošević, dodajući da se jako daleko otišlo u istraživanjima tzv. hladnih plazmi, koje su vrlo primjenjive u nizu tehnoloških procesa u kojima stvarajući tzv. slobodne radikale rade čuda.

Kemija plazme interdisciplinarno je područje koje se bavi kemijskim procesima u plazmi. Elektrone je u električnim poljima lako zagrijati izbojima električnih pražnjenja ili laserom, čime se omogućava tehnologija iniciranja i kontrole endotermnih kemijskih reakcija velike efikasnosti, što pak daje niz neobičnih, ‘nezemaljskih’ kemijskih reakcija koje ne bi bile moguće u prirodnom, ravnotežnom okružju. Utjecaj takvih tehnologija na svjetsku ekonomiju enorman je i zato bi bilo pogrešno reći da će to biti tek tehnologija budućnosti – rekao je Milošević.

Zaštita okoliša i tretman onečišćenih voda područje je na kojem su već u primjeni brojna tehnološka rješenja zasnovana na plazmi, ali doći do točnih parametara plazme nužnih za postizanje željenih efekata, ozbiljan je istraživački posao koji nerijetko daje rezultate tek nakon višegodišnjih interdisciplinarnih napora timova znanstvenika.

Baza podataka na osnovi koje bi se trebala procjenjivati vrijednost nekretnina puni se cijenama iz kupoprodajnih ugovora koje ne priznaje ni Porezna uprava, ali ih mora slati u eNekretnine, koje tako imaju kao referentne i cijene od stotinjak eura po kvadratu na najelitnijim lokacijama.

Na taj problem upozoravaju članovi Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja (HDSViP) i tvrde da je i nakon Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina donesenog prije dvije godine ostao isti problem nerealnih i umanjjenih vrijednosti nekretnina jer su svi oni ‘osuđeni’ na procjenu iz baze podataka eNekretnine. Drugim riječima, potencijalna korupcija je legalizirana, što je privilegija sadašnjih vlastodržaca koju nije imao, recimo, Ivo Sanader kad je država kupila nekretninu u vlasništvu Stjepana Fiolića po nerealno visokoj cijeni (slučaj Planinska).

Kod poslovnih građevina, prema Zakonu, procjenitelji procjenjuju vrijednost prihodovnom metodom, tj. izračunom budućih prihoda od najma, ali ako u bazi eNekretnine Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja nema takvih podataka, pisci Zakona predvidjeli su da se upotrijebi metoda usporedb, tj. iz te baze podataka treba izvući minimalno tri usporedne cijene građevine i odrediti cijenu ureda u njoj. Podatke u eNekretnine šalje Porezna uprava (PU) na temelju kupoprodajnih ugovora nekretnina.

Iako su pisci Zakona omogućili korištenje drugom metodom ako je prva neiskoristiva, upravo je problem što je kod ovog primjera u Novskoj i druga metoda također neiskoristiva jer PU u bazu podataka može poslati samo ugovore u kojima je naznačena cijena kupoprodaje, pa bila ona realna ili nerealna. Najčešće su cijene, sudeći prema riječima predsjednice HDSViP-a Melite Bestvine, nerealne tj. kupci i prodavatelji dogovore se da upišu nižu cijenu nego što je stvarno isplaćena, primjerice za neki stan, kako bi kupac platio manji porez. Upravo zbog toga problem izračuna tržišne cijene Finina ureda u Novskoj nije usamljen, nego je to problem u cijeloj Hrvatskoj. Bestvina nam je ustupila podatke od niza članova HDSViP-a, pa tako direktorica SB nekretnina u vlasništvu Splitske banke Marija Adam Stojić navodi primjere iz Dalmacije u kojima se vidi da su podaci u eNekretninama uglavnom neupotrebljivi procjeniteljima. Ona napominje da prema njezinim saznanjima cijena kvadrata prošječnog stana u Splitu stoji između 1700 i 1800 eura, na najlošijim lokacijama 1500 eura, a cijena kvadrata garaže je 1600 eura. No procjenitelji te cijene ne mogu upotrijebiti (jer se formiraju usmenom predajom), nego one u eNekretninama u kojima se navodi da je prema kupoprodajnom ugovoru jednog apartmana cijena po kvadratu 100 eura, a u istoj je zgradi drugi stan prodan za 713 eura po kvadratu te još jedan za 1914 eura po kvadratu. – Stan u inače jako skupom dijelu grada prodan je po cijeni od 125 eura po kvadratu – navodi još jedan primjer Adam Stojić.

I u Kaštelima su cijene u eNekretninama između 700 i 900 eura, a stvarna im je vrijednost za minimalno 80 posto veća. Dakle, cijene su ili šarolike s velikim razlikama, ili su, najčešće, nerealno niske da bi procjenitelji kvalitetno mogli procijeniti vrijednost nekretnine. Još je kompliciraniji problem na otocima Visu i Lastovu jer tamo u zadnje četiri godine nije ni bilo kupoprodaje stanova, kuća, građevinskog, pa ni poljoprivrednog zemljišta, čak ni ruševina.

Kad su pak u pitanju poslovne zgrade, na cijelom području srednje Dalmacije (osim nekoliko primjera u Splitu) nema nijedne usporedbe za poslovni prostor. Ugovori o najmu najčešće su u kategoriji poslovne tajne i potpuno je nemoguće, osim za manji broj manjih poslovnih prostora koje iznajmljuju jedinice lokalne samouprave, dobiti podatke o najmu poslovnih objekata/prostora. Osim toga, procjenitelji ne mogu izračunati vrijednost ni kuće s jednim ili s više stanova; kuće s građevinskom dozvolom i bez nje; kuće s većom okućnicom i kuće s manjom okućnicom; prizemnice i katnice; kuće do koje vodi privatni i neupisani put i kuće do koje vodi javna prometnica… Ne postoji baza podataka iz koje će se moći računati koeficijenti omjera vrijednosti stana na prvom katu i stana na šestom katu; stana na sjeveru i stana na jugozapadu; stana u centru grada koji nema parkiralište u blizini i stana u predgrađu s pripadajućim parkirnim mjestom… nema podataka o troškovima održavanja kod najma, režija, ne postoje ni hrvatski standardi za cijenu gradnje različitih tipova objekata.

Dosad smo govorili o manjkavosti podataka jer su nerealni ili o tome da ih uopće nema, ali dubrovački procjenitelj Salih Hrustanović pokazuje da su neki podaci u eNekretninama netočni i kao primjer navodi apartman od 80 kvadrata koji je prodan u srpnju 2014. Na karti stan je smješten na padini Srđa, 70 metara iznad jadranske turističke ceste gdje nema nijednog objekta nego je golo krševito zemljište. Razlog tome je što eNekretnine upotrebljavaju oznake nekretnina u novoj izmjeri za katastarsku općinu Dubrovnik (ista situacija je za područje općine Župa dubrovačka i dio općine Konavle) ujedno povlačeći podatke iz Porezne uprave koja za zemljišta i zgrade u kupoprodajnim ugovorima upotrebljava stare izmjere katastra jer su one još uvijek podloga za upis vlasništva u zemljišne knjige Općinskog suda u Dubrovniku.

Taj nesklad trebalo bi pod hitno ispraviti je u suprotnom može izazvati nesagledive posljedice u procjenama u sudskim i drugim postupcima – poručuje Hrustanović.

Isti problem spominje i sudska vještakinja za graditeljstvo Jelena Grubišić. Navodi primjer stare jezgre Rovinja za koju u eNekretninama nema podataka o kupoprodaji, ali je zato, ironično primjećuje Grubišić, vrlo aktivno ‘tržište stanova’ na poljoprivrednom i šumskom zemljištu kod Rovinja, južno od Limskoga kanala, iako je riječ o nekretninama u staroj jezgru. Ona ističe da je veliki nedostatak baze podataka eNekretnina nedovoljno poznavanje katastarskih podataka osoba koje ih unose i koje taj unos verificiraju.

Uzaludno su potrošeni novac i vrijeme i nepotrebno je unesen veliki broj krivih podataka u bazu – ističe Grubišić.