Uhlirov zakon: Procjenitelji napadaju nova pravila o vrijednosti nekretnina (2)

Ovim dopisom izražavamo nezadovoljstvo zbog objavljenog članka u Vašem časopisu Lider, od 27. 10. 2017., na str. 8. zbog niza pogrešnih informacija koje isti sadrži, ali i načina na koji je isti pripreman s jasno vidljivim namjerama da se diskreditira jedan izrazito antikorupcijski zakon i državni dužnosnik koji taj zakon provodi. Pregledom pitanja i potpitanja koja su dostavljena u Ministarstvo, razvidno je u kojem smjeru je Vaš novinar krenuo u pripremi članka. Nakon što je na postavljena pitanja, koja sadrže niz alternativnih činjenica i insinuacije, od strane Ministarstva argumentirano odgovoreno, ti primjeri i ta pitanja nisu korišteni u spornom članku. Vaš novinar je u spornom članku posegnuo tada za nekim drugim primjerima koje mu je dostavilo udruženje vještaka, bez da je Ministarstvo imalo prilike na iste ponuditi odgovore. Ti primjeri su onda poslužili kao argument za neprimjeren naslov i pogrešan zaključak članka. Takvo pisanje ima elemente klevete i teškog sramoćenja. Naravno da se pojedinci bune jer se radi o zakonu koji uvodi reda u struku koja je preko 70 godina bila bez ikakvog propisa kojim bi se regulirao rad procjenitelja.

Umjesto da Vaš list daje podršku uvođenju reda i reformi našega društva, na ovakav način napada se, ili u najblžem obliku problematizira, napor Ministarstva da konačno uređi djelatnost koja je desetljećima bila problematična i doprinosila pravnoj nesigurnosti i odbojnosti za investitore. Vaš novinar i preko njega časopis Lider već se po drugi put u okviru ove teme svrstava na stranu onih koji ne žele reforme i sređivanje stanja po pitanju pravne sigurnosti u našem društvu. Namjeru je očigledno da se samo treba dovoljno puta spomenuti netočan podatak pa da on tako postane opće prihvaćena činjenica. Što nije niti etično niti moralno, a posebno ne od jednog poslovnog časopisa. Osim toga, molimo da pregledate sve članke koje je Vaš novinar Edis Felić pisao o vještacima, jer se iz njih može steti dojam kao da je isti glasno-govornik te udruge. Redom ćemo navesti razloge našeg nezadovoljstva. Na temelju svega navedenog, protestiramo protiv takvog načina pisanja od strane Vašeg novinara Edisa Felića i tražimo da se pozivom na čl. 40. Zakona o medijima (NN 59/04, 84/11, 81/13) objavi ispravak informacije i isprika Vladi RH, Ministarstvu graditeljstva i prostornoga uređenja te državnom tajniku mr. sc. Željku Uhliru.

Sporni dijelovi članka na koje Ministarstvo nije imalo prilike odgovoriti:

1. Potpuno neprimjeren naslov članka, koji već u startu implicira da su prozvani zakon i državni dužnosnik s nečim u krivu. U podnaslovu se spominju nova pravila, kao da je nedavno nešto novo propisano, a radi se o zakonu koji je usvojen u Hrvatskom saboru i koji je stupio na snagu 25. srpnja 2015. te je u primjeni više od dvije godine kroz sada već četiri (4) Vlade RH.

Pogrešno interpretirani primjeri u tekstu članka i bez mogućnosti da se Ministarstvo o istima očituje, poslužili su kao argument za neprimjeren naslov i pogrešan zaključak članka.

1. Navod iz spornog članka: ‘Prodaja Finina uređa u Novskoj stoji u mjestu jer procjenitelji ne mogu procijeniti vrijednost nekretnine zato što ne postoje relevantni podaci u tom gradu na temelju kojih bi bila procijenjena.’ Kao prvo, nije korektno da je Vaš novinar u svojim pitanjima prema Ministarstvu krenuo s vrlo teškim optužbama direktno prema državnom tajniku, pa onda i općenito prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, da bi nakon argumentiranih odgovora u članku naveo primjere za koje Ministarstvo nije niti dobilo priliku odgovoriti. Predmet prodaje Fininog uređa u Novskoj nije nam poznat. Svaka procjena je pojedinačan predmet tako da komentar predmeta bez da se upoznamo sa sadržajem istog nije moguć. Isto tako nije niti korektno pašalno navoditi primjer nekog predmeta koji može biti nestručno izrađen ili naprosto izmišljen kao što je to bio slučaj s podacima iz predmeta u vezi kojeg je Vaš novinar postavio pitanja u pripremi članka. Međutim, navod da ne postoje podaci za procjenu predmetne nekretnine u gradu Novskoj, pokazuje ili zlonamjernost u tekstu ili nepoznavanje propisa onih koji su Vašem novinaru dali takav podatak. Radi se o tome da je Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) predvidio situaciju da na nekom području i za neke vrste nekretnina neće biti dovoljno podataka (što je pojava u cijelom svijetu, a ne samo kod nas) te je u čl. 57. st. 6. propisano: ‘U slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti moguće je, uz dodatnu analizu i interkvalitativno izjednačenje, upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim područjima. Usporedivost područja utvrđuje se prema gospodarskim, prostornim, prostorno-planskim i demografskim pokazateljima.’

Prilikom tumačenja Zakona, predstavnici Ministarstva su na stručnim seminarima i u stručnim člancima javno objavili da se za usporedbu područja može poslužiti s indeksom razvijenosti kao vrlo dobrim kompozitnim pokazateljem. Dakle, ne stoji iznesena tvrdnja da nema dovoljno podataka za izradu predmetne procjene. U aplikaciji eNekretnine nalazi se 301.190 podataka o prometu nekretnina. Ili je sve navedeno u spornom članku izmišljeno ili procjenitelj predmetne nekretnine ne zna svoj posao i ne poznaje Zakon, a Vaš novinar se opredijelio za stranu koja bez objektivnih razloga napada Zakon.

U nastavku članka navodi se: ‘Drugim riječima potencijalna korupcija je legalizirana, što je privilegija sadašnjih vlastodržaca koju nije imao, recimo, Ivo Sanader kad je država kupila nekretninu u vlasništvu Stjepana Fiolića po nerealno visokoj cijeni (slučaj Planinska).’ Na ovom mjestu konstruiran je potpuno neprimjeren zaključak s elementima klevete i teškog sramoćenja cijele Vlade, a pojedinačno Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja te državnog tajnika koji provodi zakon, protiv čega ovim dopisom protestiramo. Kako je to korupcija legalizirana? Na temelju čega je napisan takav zaključak? Korupcija zbog nižih cijena nekretnina? Tko bi trebao znati pravu cijenu nekretnina i na temelju kojih dokaza? Tražili se po novno vraćanje u povijest i subjektivno procjenjivanje vrijednosti nekretnina bez pravila i zakona? Pa radi se o procjenama vrijednosti nekretnina koje su početna cijena na javnom natječaju. Vlasnik nekretnine može uvijek oglasiti veću cijenu od procijenjene, a kolika će se cijena postići nakon javne objave to regulira tržište, a ne procjena. U citiranoj rečenici je iskazano potpuno nerazumijevanje svih procesa na tržištu nekretnina, nepoznavanje zakona i odsustvo najjednostavnije logike, ali s teškim optužbama.

1. U poglavlju ispod naslova ‘Stanovi na njivama’ i na drugim mjestima u tekstu članka navodi se problematika pogrešnoga georeferenciranja podataka ili pogrešnog unosa čestica od strane službenika. Međutim, opće je poznato da postoji neusklađenost podataka između katastra i gruntovnice te da je to jedan od većih problema u državi na čijem se otklanjanju radi već nekoliko godina. Svjesni tog problema, prilikom izrade aplikacije eNekretnine, na uvodnom ekranu aplikacije, napisano je sljedeće: ‘Podatci u eNekretninama prostorno su vezani uz katastarske podatke, o čemu je potrebno voditi računa u slučaju otklona katastarskog stanja od zemljišno-knjižnog i stvarnog stanja.’

Nakon što se procjenitelj prijavi u aplikaciju eNekretnine, a da bi mogao nastaviti korištenje aplikacije, potrebno je da isti potvrdi razumijevanje i prihvaćanje uvodnih napomena.

Pozivanje na to da su podaci pogrešno georeferencirani ili da su pogrešno unesene pojedine čestice u aplikaciji eNekretnine, sporadično je moguće i ovisno je o naprijed navedenom, međutim, takve pogreške su moguće i kada se ne bi koristila navedena aplikacija te se ne unapređuje odgovornost procjenitelja koji treba svoj posao raditi s pažnjom dobrog stručnjaka i provjeriti nelogičan podatak.

1. U poglavlju ispod naslova ‘Tajni ugovori o najmu’, u tekstu se nabrajaju različite vrste nekretnina i različite situacije procjena kako bi se stekao dojam nemogućnosti procjenjivanja svih tih nekretnina. U takvom nabranju ne pruža se niti jedan jedini argument zbog čega nije moguće procijeniti npr. kuću prizemnicu ili katnicu? Međutim, realnost je drugačija i velik broj savjesnih procjenitelja normalno posluje u skladu sa zakonom i dapače pozdravlja donošenje ovoga zakona. Kao prilog toj našoj tvrdnji svakako su stotine ispravnih procjemenih elaborata koji su odobreni od strane procjeniteljskih povjerenstva i od strane službenika DUUDI-ja, odnosno danas Ministarstva državne imovine. Svaka nekretnina je jedinstveni slučaj i ne postoji recept koji odgovara svakom slučaju, već se procjene vrijednosti nekretnina trebaju raditi prema propisanim načelima. Zakon samo postavlja okvir kako se procjene ne bi radile subjektivno i kako bi bile održive nakon provjere.

Navod iz spornog članka: ‘Ipak u Ministarstvu ne navode kojim se to alternativnim činjenicama HD-SVIP koristi u obmanjivanju članstva, osim što se pozivaju na jednu Bestvininu prezentaciju na četvrtom kongresu sudskih vještaka održanom prije dvije godine.’ U pitanjima koje je Vaš novinar dostavio Ministarstvu u pripremi ovoga članka, navedeno je niz alternativnih činjenica koje su u našim odgovorima demantirane. Međutim, ta pitanja i odgovore Vaš novinar nije unio u tekst spornog članka i sada čitatelji stječu dojam da Ministarstvo nema argumenta za svoje tvrdnje. Isto je napravljeno i kod navođenja predmeta procjene iz Novske. Kao i u navedenom nabranju. U članku se relativizira sporna prezentacija predsjednice udruge vještaka, međutim, kada na kongresu vještaka nešto prezentira predsjednica udruge, tada to ima potpuno drugačiju težinu. Posebno kada se na takvom javnom mjestu prezentira postupak protivan zakonskim odredbama.

1. Na kraju spornog članka, Vaš novinar zaključuje u naslovu poglavlja: ‘Opet moguće mutne procjene’. A ispod naslova poglavlja iznosi potpuno iskrivljene zaključke: Zakon ništa nije pridonio uređivanju ove djelatnosti, otvoren je (opet) put legalizaciji mutnih procjena i prodaja nekretnina u državnom vlasništvu će biti sporija. To proizlazi iz ranije navedenih pogrešnih primjera, pogrešnih navoda i bez prilike da Ministarstvo argumentirano odgovori.