Nekretnine su unosniji posao od maloprodaje

Tržište se nakon izlaska iz recesije dinamizira. Traže se trgovački lokali u šoping-centrima te najmanji i najveći uređi ‘A klase’ – do 150 i veći od 500 kvadrata. Mjesečni najam stoji 12 do 16 eura po kvadratu, a cijene najma rast će jer poduzetnici unajmljuju sve više poslovnih prostora pa investitori po Zagrebu svijećom traže lokacije za nove tornjeve.

Tržište najma poslovnih prostora u Hrvatskoj zadnjih je godina, pogotovo nakon izlaska iz recesije, dinamičnije i, što je još važnije, izgleda da nije dostiglo svoj vrhunac. Posebno je perspektivno ulaganje u šoping-centre, ali i potražnja za poslovnim prostorima pokazuje da je i taj biznis sve isplativiji. Vrlo je teško reći koliko je danas ukupno četvornih metara u Hrvatskoj u najmu i koliko je vrijedno to tržište, ali neki naši sugovornici ipak su pristali na procjenu pod uvjetom da im ne spominjemo ime. Tako se ukupna površina iznajmljenih trgovina u šoping-centrima procjenjuje na između milijun i pol i dva milijuna četvornih metara, a ukupnu površinu poslovnih prostora (uredskih, lokala…) gotovo je nemoguće utvrditi. Ono što može reći Dubravko Ranilović, član Uprave tvrtke za promet nekretninama Kastel Zagreb, u glavnom je gradu blizu milijun četvornih metara kvalitetnih uredskih prostora (‘A klase’), kojih je popunjeno više od 90 posto.

Cijena najma – poslovna tajna.

Naravno, Zagreb prednjači u oba slučaja, ali s različitim omjerima. I dok na glavni grad otpada trećina trgovina u šoping-centrima, kod uredskih prostora govorimo o njegovoj apsolutnoj dominaciji u odnosu na ostale velike gradove Split, Rijeka i Osijek. U Colliers Internationalu, tvrtki na svjetskoj razini koja se bavi prometom nekretninama, kažu da su najtraženiji uredski prostori ‘A klase’ do 500 m², a najpoželjnije su poslovne zgrade na prometnim čvorovima, čime je omogućen lak pristup zračnoj luci i uključenje na autocestu. Traže se i trgovački prostori u popularnim trgovačkim centrima te u centrima gradova. U središtu Zagreba najveća je potražnja, kažu u Colliersu, za prostore do 150 m², ali i onima većima od 500 m².

Također, bilježimo potražnju za modernim skladišnim prostorima, što podrazumijeva njihovu adekvatnu tehničku opremljenost – poručuju. Nažalost, nijedne podataka o svemu tome niti o stanju na tržištu, pa je upravo zbog toga teško procijeniti i tržišnu vrijednost iznajmljivanja trgovina, ureda i prostora za proizvodnju. Tako je iznajmljivanje trgovina u šoping-centrima u domeni poslovne tajne i kako nam je objašnjeno u jednom centru, vrlo je komplicirano raditi procjene zbog složenosti sustava zakupa jer cijene iz raznih razloga odudaraju jedna od druge.

Cijene zakupa u središtu Zagreba pak kreću se od 25 do 120 eura po četvornom metru na mjesec ovisno o lokaciji i veličini prostora, a slična cijena je i u Splitu, dok je u Rijeci 30 posto niža i ide prema osječkim cijenama, koje su upola niže nego zagrebačke.

Razlog je jasan i ovisi o kupovnoj moći građana, koja generira uspješnost pojedinih poslovnih zona i prostora – objašnjava Ranilović.

Koliko je tržište šoping-centara dinamičnije, a time i interesantnije za ulagače, možda pokazuje češća promjena vlasnika u tom segmentu. Najjači igrač općenito na tržištu najma je austrijska Supernova, koja upravlja s deset centara ukupne površine 230.000 m². U vrlo kratkom roku prije nešto više od godinu dana kupila je trgovačke centre Garden Mall te one u Koprivinci i Sisku od ‘loše banke’ Heta Asset Resolutiona, u koju su spremljeni nenaplativi krediti nekadašnje Hypo Alpe-Adria banke, a nakon toga od Horvatiničića je kupljen i Centar Cvjetno u Zagrebu. Osim nijih, vlasnik je centara i u Zadru, Buzinu (Zagreb), Slavonskom Brodu, Varaždinu, Karlovcu i Šibeniku, a više nam je…

Konzum klik uselio se u prostore nekadašnjega Getroa na Vrbanima, kojeg je kupio još Mercator-H, ali je nekretnina i danas u vlasništvu Get nekretnina Josipa Gucića.

Francuski lanac trgovina za uređenje vrta i doma Bricostore u tri je prodajna objekta u Hrvatskoj (Kaštel Sućurac, Pula i Zagreb) od 2004. do 2012. uložio oko 463 milijuna kuna. Nezadovoljni ostvarenim prodajnim rezultatima, Francuzi su sredinom 2013. zatvorili sva tri prodajna centra i povukli se s hrvatskoga maloprodajnog tržišta. No u Hrvatskoj su ipak ostali, ne u maloprodaji, već na tržištu nekretnina. Bricostore je tako u Hrvatskoj prisutan s dvije tvrtke, Bricostore nekretnine i Bricostore nekretnine Žitnjak. Prva se bavi iznajmljivanjem prodajnih objekata u Kaštel Sućurcu i Puli, druga iznajmljivanjem objekta u Zagrebu, odnosno Sesvetama, u kojem je već nekoliko godina najmoprimac Pevec. Za razliku od maloprodaje, koja je od ulaska do izlaska s hrvatskog tržišta bilježila samo gubitke, na najmu nekretnina Bricostore sasvim pristojno zarađuje. U 2016. te su dvije nekretninske tvrtke zajedno imale oko 13 milijuna kuna prihoda te neto dobit veću od četiri milijuna kuna.

Austrijski maloprodajni lanac Segro bio je među prvim stranim maloprodajnim lancima koji su prije dvadesetak godina ušli u Hrvatsku, a bio je i prvi koji se povukao iz hrvatske maloprodaje. Na naše je tržište Segro ušao kupnjom velikog prodajno-skladišnog objekta Name, u čiju je obnovu uložio oko 35 milijuna eura, na zagrebačkom Žitnjaku, kojim upravlja još i danas. Najveći najmoprimac mu je Bauhaus. Podaci Poslovne Hrvatske govore da je Segro u 2016. imao prihod veći od 15 milijuna kuna, ali da su njegovi troškovi bili dva i pol milijuna kuna veći od toga. Kada se s hrvatskoga maloprodajnog tržišta povukao talijanski Coop, i njemu su tu ostale nekretnine na kojima se može lijepe zaraditi. Tako smo početkom ove godine doznali da je vlasnik prodajnog prostora od oko pet tisuća četvornih metara u riječkom Tower Centru, kojemu je Konzum otkazao najam, tvrtka Coop d.o.o. Tu su tvrtku Talijani prije dvije godine prodali riječkom Amec Rijekatekstilu. Pretprošle godine Coop d.o.o. imao je prihod od 13,5 milijuna kuna, uz neto dobit od visokih 5,1 milijun kuna.

Ipak, među zatvorenim maloprodajnim lancima čiji su se vlasnici nastavili baviti nekretninama, najbolji je posao napravio Vjekoslav Gucić. On je potkraj 2009. poslovanje svog lanca Getro prodao Mercatoru-H, ali je 16 prodajnih centara u kojima je Getro djelovao zadržao u svojoj tvrtki Get nekretnine. S Mercatorom je sklopio ugovor o dugoročnom poslovnom najmu tih trgovačkih centara, a kada je Konzum preuzeo Mercator, preuzeo je i obvezu plaćanja najma Get nekretninama. Tvrtka Get nekretnine, koja je sada službeno u vlasništvu dviju kompanija registriranih u Luksemburgu (Get Real Estate International i Getro International) u 2016. imala je prihod od 71,5 milijuna kuna te neto dobit od oko 12 milijuna kuna.