Uredske visine

Sve pametniji gradovi otvaraju sve luksuznije urede u sve višim zdanjima. Visokotehnološke građevinske metode primjenjuju se u njihovoj konstrukciji, a cijene najma odlaze im u nebo. Najskuplji su uredski kvadrati na svijetu na najvišim katovima u Hong Kongu, slijede ih neboderi u New Yorku, a u Europi najskuplji su u Londonu.

Većinu ukupne kvadrature na tržištu poslovnih prostora njujorskog Manhattana zaposjele su tvrtke iz sektora tehnologija, oglašavanja, medija i informacija. Kao epicentar sektora nametnuo se Midtown South, predio koji jedinstvenim tipom prostora privlači najoprimće koji alternativu tradicionalnim vertikalno strukturiranim tornjevima od stakla i čelika nalaze u potkrovljima, izloženoj opeći, otvorenim tlocrtima i mnogim pogodnostima iz svijeta startup-tvrtki, poput prostorija za opuštanje i sobnih bicikala. Na gornjim etažama poslovnih tornjeva Hong Konga najskuplji su uredski kvadrati na svijetu, po visini najamnine u stopu ih prate prostori i na najvišim katovima nebodera New Yorka, dok se titulom grada u kojemu je najskuplje u Europi unajmiti ured u visinama tornjeva diči London. Cijene najma po četvornome najbrže rastu u šangajskim poslovnim neboderima, brzorastuće su i u Sydneyju, a po brzini rasta visinskih ureda među sjevernoameričkim gradovima prednjači Toronto. Osim najamnine koje na višim etažama visokih zgrada lete u nebo, trendovi na globalnom tržištu nekretnina donose i tehnološke i druge novitete u gradnji i opremanju visokih građevina, a kreativni model otvorenih prostora, učinkovitih rasporeda i visokih stropova postao je gotovo standard uređenja novih poslovnih interijera nebu pod oblacima.

Važna je vijest i da poslovne zgrade novijeg datuma više nisu jednostavno strukturirani tornjevi, nego sve dinamičnija okružja u kojima se drži do dizajna interijera ureda i popratnih prostora za odmor i opuštanje te njegova utjecaja na produktivnost, zdravlje i uopće dobrobit korisnika. S napuštenosti gradova važni postaju i pristup zelenim površinama, pogled na prirodu i obilje dnevne svjetlosti, pa trendovi u gradnji donose širenje zelenila i uspon zelenih zidova i vrtova na više etaže.

Trendove iščitavamo iz ovogodišnjeg izvješća o budućnosti nekretnina u najvažnijim svjetskim gradovima ‘Globalni gradovi – budućnost nekretnina u vodećim gradovima svijeta 2017’ što ga je publicirala globalno raširena londonska nekretninska tvrtka Knight Frank. Ubrzano nadolazeći trend je i modularna gradnja, koja bi mogla itekako promijeniti građevinsku industriju, donoseći ubrzanje rokova gradnje, manje otpada i pripadajuće uštede na satima rada i materijalu. Sustainable Building (BSB) sagradila je tom građevinskom metodom prije dvije godine najviši ‘flat-pack’ neboder na svijetu – Mini Sky City u gradu Changsha. Kontejnere je poslagala u visini od 57 katova za rekordnih 19 dana, u prosjeku tri kata na dan. Govori se u globalnom izvješću i novom trendu razvoja konstrukcijskog sustava potpornih temelja koji može tolerirati potrese i izdržati snažne vjetrove na visokim katovima. Iskorišten je u gradnji Burj Khalifa, tornja u Dubaju koji sa svojih 828 metara trenutačno slavi za službeno najvišu zgradu na svijetu, a njime se koriste i na gradilištu Jeddah Towera, tornja u Džediji u Saudijskoj Arabiji koji visinom većom od kilometra preuzima titulu najvišega svjetskog nebodera.

Novost je i da njemačka multinacionalna korporacija Thyssen-Krupp razvija sustav dizajn bez kabela, zasnovan na magnetskoj levitaciji i spojenim osovinama koji omogućuje potiskivanje, a koji bi u budućnosti mogao pružiti uzbudljiva horizontalna i vertikalna putovanja poslovnim kompleksima. Novost iz svijeta visokih poslovnih građevina kojim još dominiraju beton, staklo i čelik je i da se drvena gradnja u posljednje ekološko osvještenije vrijeme sve češće nameće kao brža, zelenija i ekonomičnija alternativa betonskim ili čeličnim konstrukcijama. Masivne drvene ploče proizvedene lijepljenjem slojeva drvene građe navodno su podjednako čvrste i otporne na vatru, a mnogo se brže mogu ugraditi jer su dva i pol puta lakše i jednostavnije se buše.

Dizajnerski uređeni i različitim pogodnostima opremljeni uredski i popratni prostori na višim etažama poslovnih tornjeva na cijeni su i kod nas. Ukupna ponuda ureda u Zagrebu prostirala se potkraj 2016. na 1,3 milijuna četvornih metara. Najskuplje najamnine kreću se oko 15 eura po četvornome metru, prosječna je renta za visoku klasu ureda 12 eura, a u nižoj klasi ima ih i po osam. Krvnu sliku poslovnih nekretnina popravili su novosagrađeni kvadrati Adrisa, uredsko-sportskoga kompleksa na zagrebačkoj Radničkoj, i VMD Kuniščaka na Črnomercu. Podaci su to iz prošlogodišnjeg izvješća o stanju domaćeg tržišta nekretnina zagrebačke podružnice Colliersa, globalne nekretninske tvrtke sa sjedištem u kanadskom Torontu, a ovogodišnji izvještaj za Zagreb još jednog svjetski relevantnog igrača u nekretninskom biznisu, JLL-a iz američkog Chicaga, bilježi povećanje građevinske aktivnosti, nastavak neizvjesnosti gradnje većih projekata i buduće uredske prostore u Crystal Toweru na Ilici te Euro Dausu i Centru 2000 na Radničkoj cesti.

Najtraženiji su kvalitetni uredski prostori u reprezentativnim poslovnim zgradama na dobrim lokacijama, a zakupcima sve važniji postaju opremljenost zgrade, tehnološka rješenja, fleksibilnost pri uređenju prostora, parkirališna mjesta i prometna povezanost. Najtraženiji su visoki kvadrati u Radničkoj, Vukovarskoj, Miramarškoj i Savskoj, na cijeni je i neboder VMD u Strojarskoj, a traženi su i neboder na Jelačićevu trgu i Sky Office u Rudešu. U trendu je i smanjenje kvadratura, a kvalitetne uredne do stotinu četvornih metara nije čak ni lako pronaći. Vlasnici zgrada privlače najoprimrime fleksibilnijim ugovorima i nižim rentama u prvim godinama, a cijena najma postala je najoprimrime važnija i od kvalitete i od lokacije. Svake godine nude se novosagrađeni kvadrati, a ponuda poslovnih prostora i dalje je znatno veća od potražnje. Neki stariji neboderi poput Vjesnikova zgrade gotovo su prazni, a pretjerano popularni nisu ni Chromosov ni Industrogradnijih. Struka navodi da bi za kakvu-takvu tržišnu konkurentnost starijih zdanja najprije trebalo podignuti kvalitetu zgrada i usluga koje se nude u njima, a promišlja i da bi investicije u opremanje i uređenje starih nebodera možda i imale smisla kada bi u Zagrebu postojala pojačana potražnja za poslovnim prostorima. Kao jedno od mogućih rješenja predlaže se i poticanje useljavanje startup-tvrtki po popularnim cijenama najma u stare nebodere i zaključuje kako bi bilo bolje da su se umjesto gradnje silnih novih kvadrata novim sadržajima oplemenili oni stari.

U prilog raspravi o oplemenjivanju starih zagrebačkih nebodera i privlačenju novih tvrtki u poslovne prostore na nižim i višim etažama pri kraju ćemo skrenuti pozornost na trend prekrivanja tornjeva zelenilom i dva aktualna projekta arhitektonskih struktura u borbi protiv klimatskih promjena. Jedan od njih je poslovni tornj Torre Blanche (Bijela šuma) u pariškom predgrađu Villiers-sur-Marne, čije će pročelje, balkoni i krov biti obloženi drvećem, grmljem i drugim biljkama, a drugi Forest City u kineskom gradu Liuzhou, s tornjevima prekrivenima s 40 tisuća stabala i gotovo milijun biljaka. Raslinjem prekriven Vjesnikov neboder bio bi zasigurno zagrebačka atrakcija, popravio bi malo i ekološki otisak i podignuo cijenu najamnine na svim etažama, ali bi prije eventualnog zahvata svakako valjalo promisliti o isplativosti projekta i potrebi za dodatnim poslovnim kvadratima. Trend širenja zelenila i uspona zelenih zidova i vrtova na više etaže vjerojatnije bi bolje prošao u Hong Kongu ili New Yorku, gradovima s najskupljim uredskim kvadratima u poslovnim tornjevima na svijetu, ili u Šangaju, Sydneyju i Torontu, u kojima cijene najma po četvornome metru najbrže rastu.