Zakon o prostornom uređenju BOLJE UREĐENO PRAVO DIZANJA OBJEKTA NA POLJOPRIVREDNOM ZEMLJIŠTU

Novelom Zakona o prostornom uređenju napokon je ublažena prijašnja odredba prema kojoj se objekt mogao dignuti samo na parceli koja ima najmanje tri hektara. U praksi to je stvaralo probleme ako je parcela razdvojena, primjerice putem. Sada više nije nužno da je riječ o jednoj parceli, ali osnovna parcela mora imati barem jedan hektar.

Događa se, nažalost, rijetko, ali to je dragocjenija svaka prigoda kada se može pohvaliti zakonodavca. U tu rijetku skupinu ubrajaju se nedavne promjene Zakona o prostornom uređenju u dijelu o gradnji izvan građevinskog područja. Činjenica je da su prostorno planiranje i posljedično gradnja jedna od tzv. rak-rana kako ove države, tako i bivše te mnogih drugih država. Posljedica loše obavljenih ili neobavljenih poslova mnogih državnih tijela na tom području u pravilu dovodi do bespravne gradnje, koju se onda tolerira dovoljno dugo da se kod mnogih stvari prvid kao da je sve legalno. Nakon toga se ili bespravna gradnja legalizira ili ruše takvi objekti.

U oba slučaja riječ je o izboru između dva zla, a jedino je pravo rješenje planiranje ‘lege artis’ i aktivnost inspekcije odmah nakon uočene gradnje, a ne godinama poslije. Imao sam prigodu vidjeti u Nizozemskoj (Haag) malo vozilo koje krstari gradom s rotirajućom kamerom na krovu. Ta kamera registrira u realnom vremenu svaku započetu građevinsku aktivnost, automatski se provjerava jesu li izdane dozvole i ako nisu, sve se uz velike kazne vraća u prvobitno stanje, i to odmah.

Kod nas je (iako ekstreman) prepoznatljiv ‘modus operandi’ koji se godinama događao na splitskoj plaži Žnjan koja je (umjesto po posjetu pape Ivana Pavla II.) globalno poznata po ping-pong postupanju gradskih, županijskih i državnih vlasti. Uz valjana (koncesijska jer je to pomorsko dobro) odobrenja ondje je dopuštena gradnja montažnih objekata do 12 četvornih metara, ali se mirno toleriralo objekte i od nekoliko stotina četvornih metara, neke i na više etaža, sve s uređenim komunalnim priključcima kao da je sve apsolutno legalno. Kada su se mediji time počeli intenzivno baviti, odjednom su se ‘stvorila’ davno izdana rješenja o uklanjanju i nakon manje od sedam dana na plaži na Žnjanu nema nijednoga jedinog nelegalnog objekta. Sada se očekuju brojne tužbe te sudski i drugi postupci, ali država je ipak pokazala i dokazala da se može kada se hoće, a ako je netko pri tome pogriješio (gotovo smo sigurni da se to neće izbjeći), neka i plati za te svoje pogreške, to su napokon obilježja pravne države.

Unutar prostornog planiranja već dosta dugo dopušta se planiranje (izvan građevinskog područja) zgrada za potrebe prijavljenog obiteljskog poljoprivrednog gospodarstva i pružanje ugostiteljskih i turističkih usluga u seljačkom domaćinstvu, obrta registriranog za obavljanje poljoprivrede ili pravne osobe registrirane za obavljanje poljoprivrede ako se nalazi na zemljištu površine od najmanje tri hektara i ako je udaljena od obalne crte najmanje 100 m te koja ima prizemlje do 400 m2 građevinske (bruto) površine i najveće visine do pet m i/ili potpuno ukopan podrum do 1000 m2 građevinske (bruto) površine.

Međutim, u praksi to baš i nije zaživjelo i zainteresirani su nailazili na mnoge zapreke. Jedna od poznatijih je bila da ako je riječ o površini od tri hektara, problemi nastaju ako nije zaokružena cjelina. U jednom poznatom slučaju vlasnik je imao pet hektara, ali je negdje po sredini bio put kojim mještani prelaze s jednog kraja otoka na drugi. Naravno da je mogao taj put zatvoriti, ali to bi bila neka vrsta ‘casus belli’ i nije htio tako postupiti, nego se upustio u pravnu bitku, koju je na kraju i dobio.

Resorno ministarstvo potvrdilo je da nije nužno da se radi o jednoj parceli. Srećom za društvo u cjelini, netko je unutar Ministarstva shvatio da je taj slučaj povod za popravljanje regulative, tako da se sačuvaju dobre strane, a uklone nedostaci, i to ne tumačenjem, nego normativom. Tako je došlo do novele Zakona o prostornom uređenju. Izrijekom je propisano kako nije nužno da je riječ o jednoj parceli, ali je i dodano da osnovna parcela mora imati barem jedan hektar i da su sve te parcele jedna gospodarska (što je manje bitno) i pravna (što je iznimno bitno) cjelina. Propisano je i da je zabranjeno bilo kakvo komadanje cjeline te da je građevna dozvola ništetna ako ne sadržava i te sastojke koji se bilježe u zemljišnoj knjizi. Bilo bi lijepo i da je propisano zakonsko založno pravo u velikom iznosu (primjerice 1.000.000 eura) za slučaj kršenja propisanih obveza, ali možda se i takvo što dogodi u budućnosti.

Uza sve pohvale i zakonodavcu i resornom ministarstvu, treba reći i da je to sve jako dobro pod uvjetom razumne lokalne samouprave koja će te mogućnosti iskoristiti. Nažalost, zakon nije riješio što učiniti (osim čekati sljedeće izbore i svojim glasom pokušati kazniti one koji nisu iskoristili tu zakonsku mogućnost) s lošom lokalnom samoupravom.