Procjenitelji napadaju nova pravila o procjeni vrijednosti nekretnina

Baza podataka na osnovi koje bi se trebala procjenjivati vrijednost nekretnina puni se cijenama iz kupoprodajnih ugovora koje ne priznaje ni Porezna uprava, ali ih mora slati u eNekretnine, koje tako imaju kao referentne i cijene od stotinjak eura po kvadratu na najelitnijim lokacijama.

Na taj problem upozoravaju članovi Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja (HDSViP) i tvrde da je i nakon Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina donesenog prije dvije godine ostao isti problem nerealnih i umanjjenih vrijednosti nekretnina jer su svi oni ‘osuđeni’ na procjenu iz baze podataka eNekretnine. Drugim riječima, potencijalna korupcija je legalizirana, što je privilegija sadašnjih vlastodržaca koju nije imao, recimo, Ivo Sanader kad je država kupila nekretninu u vlasništvu Stjepana Fiolića po nerealno visokoj cijeni (slučaj Planinska).

Kod poslovnih građevina, prema Zakonu, procjenitelji procjenjuju vrijednost prihodovnom metodom, tj. izračunom budućih prihoda od najma, ali ako u bazi eNekretnine Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja nema takvih podataka, pisci Zakona predvidjeli su da se upotrijebi metoda usporedb, tj. iz te baze podataka treba izvući minimalno tri usporedne cijene građevine i odrediti cijenu ureda u njoj. Podatke u eNekretnine šalje Porezna uprava (PU) na temelju kupoprodajnih ugovora nekretnina.

Iako su pisci Zakona omogućili korištenje drugom metodom ako je prva neiskoristiva, upravo je problem što je kod ovog primjera u Novskoj i druga metoda također neiskoristiva jer PU u bazu podataka može poslati samo ugovore u kojima je naznačena cijena kupoprodaje, pa bila ona realna ili nerealna. Najčešće su cijene, sudeći prema riječima predsjednice HDSViP-a Melite Bestvina, nerealne tj. kupci i prodavatelji dogovore se da upišu nižu cijenu nego što je stvarno isplaćena, primjerice za neki stan, kako bi kupac platio manji porez. Upravo zbog toga problem izračuna tržišne cijene Finina ureda u Novskoj nije usamljen, nego je to problem u cijeloj Hrvatskoj.

Bestvina nam je ustupila podatke od niza članova HDSViP-a, pa tako direktorica SB nekretnina u vlasništvu Splitske banke Marija Adam Stojić navodi primjere iz Dalmacije u kojima se vidi da su podaci u eNekretninama uglavnom neupotrebljivi procjeniteljima. Ona napominje da prema njezinim saznanjima cijena kvadrata prosječnog stana u Splitu stoji između 1700 i 1800 eura, na najlošijim lokacijama 1500 eura, a cijena kvadrata garaže je 1600 eura. No procjenitelji te cijene ne mogu upotrijebiti (jer se formiraju usmenom predajom), nego one u eNekretninama u kojima se navodi da je prema kupoprodajnom ugovoru jednog apartmana cijena po kvadratu 100 eura, a u istoj je zgradi drugi stan prodan za 713 eura po kvadratu te još jedan za 1914 eura po kvadratu. – Stan u inače jako skupom dijelu grada prodan je po cijeni od 125 eura po kvadratu – navodi još jedan primjer Adam Stojić.

I u Kaštelima su cijene u eNekretninama između 700 i 900 eura, a stvarna im je vrijednost za minimalno 80 posto veća. Dakle, cijene su ili šarolike s velikim razlikama, ili su, najčešće, nerealno niske da bi procjenitelji kvalitetno mogli procijeniti vrijednost nekretnine. Još je kompliciraniji problem na otocima Visu i Lastovu jer tamo u zadnje četiri godine nije ni bilo kupoprodaje stanova, kuća, građevinskog, pa ni poljoprivrednog zemljišta, čak ni ruševina.

Kad su pak u pitanju poslovne zgrade, na cijelom području srednje Dalmacije (osim nekoliko primjera u Splitu) nema nijedne usporedbe za poslovni prostor. Ugovori o najmu najčešće su u kategoriji poslovne tajne i potpuno je nemoguće, osim za manji broj manjih poslovnih prostora koje iznajmljuju jedinice lokalne samouprave, dobiti podatke o najmu poslovnih objekata/prostora. Osim toga, procjenitelji ne mogu izračunati vrijednost ni kuće s jednim ili s više stanova; kuće s građevinskom dozvolom i bez nje; kuće s većom okućnicom i kuće s manjom okućnicom; prizemnice i katnice; kuće do koje vodi privatni i neupisani put i kuće do koje vodi javna prometnica… Ne postoji baza podataka iz koje će se moći računati koeficijenti omjera vrijednosti stana na prvom katu i stana na šestom katu; stana na sjeveru i stana na jugozapadu; stana u centru grada koji nema parkiralište u blizini i stana u predgrađu s pripadajućim parkirnim mjestom… nema podataka o troškovima održavanja kod najma, režija, ne postoje ni hrvatski standardi za cijenu gradnje različitih tipova objekata.

Dosad smo govorili o manjkavosti podataka jer su nerealni ili o tome da ih uopće nema, ali dubrovački procjenitelj Salih Hrustanović pokazuje da su neki podaci u eNekretninama netočni i kao primjer navodi apartman od 80 kvadrata koji je prodan u srpnju 2014. Na karti stan je smješten na padini Srđa, 70 metara iznad jadranske turističke ceste gdje nema nijednog objekta nego je golo krševito zemljište. Razlog tome je što eNekretnine upotrebljavaju oznake nekretnina u novoj izmjeri za katastarsku općinu Dubrovnik (ista situacija je za područje općine Župa dubrovačka i dio općine Konavle) ujedno povlačeći podatke iz Porezne uprave koja za zemljišta i zgrade u kupoprodajnim ugovorima upotrebljava stare izmjere katastra jer su one još uvijek podloga za upis vlasništva u zemljišne knjige Općinskog suda u Dubrovniku.

Taj nesklad trebalo bi pod hitno ispraviti je u suprotnom može izazvati nesagledive posljedice u procjenama u sudskim i drugim postupcima – poručuje Hrustanović.

Isti problem spominje i sudska vještakinja za graditeljstvo Jelena Grubišić. Navodi primjer stare jezgre Rovinja za koju u eNekretninama nema podataka o kupoprodaji, ali je zato, ironično primjećuje Grubišić, vrlo aktivno ‘tržište stanova’ na poljoprivrednom i šumskom zemljištu kod Rovinja, južno od Limskoga kanala, iako je riječ o nekretninama u staroj jezgru. Ona ističe da je veliki nedostatak baze podataka eNekretnina nedovoljno poznaje katastarskih podataka osoba koje ih unose i koje taj unos verificiraju.

Uzaludno su potrošeni novac i vrijeme i nepotrebno je unesen veliki broj krivih podataka u bazu – ističe Grubišić.

Metamaterijali su prostorni nizovi minijaturnih antena koje oponašaju atome u običnim materijalima, no na vrlo neobičan način. Zato je s pomoću metamaterijala moguće stvoriti uređaje i sustave sa svojstvima koja se nikada ne bi mogla postići prirodnim materijalima. Karakterističan primjer je plašt pomoću kojega val ‘zaobilazi’ proizvoljni objekt i on postaje ‘nevidljiv’. Osim vojnih primjena, takav plašt mogao bi se rabiti za otklanjanje utjecaja neželjenih prepreka poput drveća i kuća za bežične komunikacijske mreže. Na temelju sličnog načela trenutačno se vrlo aktivno istražuje ‘seizmički plašt’, koji bi se koristio preusmjeravanjem seizmičkih valova.

Prvi metamaterijal nastao je u Sjedinjenim Američkim Državama u svibnju 2000., a kreirao ga je istraživački tim na Kalifornijskom sveučilištu San Diego. To otkriće iz temelja je promijenilo elektromagnetizam i inženjerstvo.

Antena je jedini element elektroničkih komunikacijskih sustava koji do sada nije minijaturiziran. FER-ovci su na dobrom putu da riješe i taj problem. Dizajnirali su antenu koja je mnogo kraća od sadašnjih upravo zahvaljujući metamaterijalu.

Samo dva mjeseca nakon otkrića, na zagrebačkom Fakultetu elektrotehnike i računarstva (FER-u), pod vodstvom prof. dr. sc. Silvija Hrabara nastao je i hrvatski metamaterijal. Istraživanje je slijedilo nakon što su istraživači s FER-a pročitali novinarsku objavu Sveučilišta u San Diegu da će američki znanstvenici uskoro predstaviti metamaterijale. Tako je Hrabar kontaktirao američke autore, koji su mu poslali primjerak svojeg članka. Nakon pročitanog članka, odlučio je pokušati konstruirati sličnu strukturu i to u okviru studentskog diplomskog zadatka. Budući da na početku istraživanja domaći znanstvenici nisu imali na raspolaganju velika materijalna sredstva poput američkih kolega, nije im preostalo drugo nego da budu kreativni s onime što imaju. Odlučili smo ručno obraditi nekoliko stotina običnih podložnih pločica, koje smo zatim kombinirali sa standardnim žicama za električne instalacije. Tako načinjena struktura pokazala je elektromagnetska svojstva vrlo slična metamaterijalu iz San Diega. Dakle, za svega nekoliko desetaka kuna, napravljen je metamaterijal koji je hrvatske znanstvenike svrstao uz bok najvećim svjetskim istraživačima u području primijenjenog elektromagnetizma – prisjeća se Hrabar.

Spomenuti diplomski rad označio je i početak rada FER-ova laboratorija za metamaterijale koji djeluje pod vodstvom profesora Silvija Hrabara. Danas je tim tog laboratorija, unatoč oskudnim financijskim sredstvima, vrlo priznat i nalazi se među najboljim eksperimentalnim grupama za metamaterijale u svijetu. Tim već godinama vrlo aktivno surađuje s mnogim sveučilištima i tvrtkama u Europi, Aziji i SAD-u. Nakon što su izradili prvi metamaterijal, FER-ovci su 2005. konstruirali i prvi subvalni radiofrekvencijski rezonator na svijetu. Nadalje, 2007. na FER-u je konstruirana skalirana replika nanoplasmoničkoga kuglastog rezonatora, a 2010. izrađen je i prvi prototip aktivnoga širokopojasnog metamaterijala na svijetu.

Inženjeri i fizičari uzbuđeni su zbog mogućnosti da se stvore metamaterijali, koji mogu imati gotovo magijska svojstva. Ipak, još nema mnogo primjera praktične primjene metamaterijala. Uzrok sporog napretka su temeljna fizikalna ograničenja: neobičajna i neintuitivna svojstva klasičnih metamaterijala javljaju se samo unutar vrlo uskoga frekvencijskog pojas. S druge strane, većina današnjih mobilnih i satelitskih komunikacija, bežični internet i navigacijski sustavi rabe široke…