Tržište teško šest milijardi kuna posluje na rubu zakona

Tržište upravljanja zgradama u Hrvatskoj vrijedi oko šest milijardi kuna godišnje! Tolika je potencijalna pričuva koju godišnje uplaćuju vlasnici stanova u Hrvatskoj. Ako se pretpostavi da upravitelji zgrada uzimaju deset posto tog iznosa, što je uvriježena cifra, lako je izračunati da dobiju 600 milijuna kuna. No što upravitelji rade s tim novcem?

Jedan od naših sugovornika, koji jde htio ostati anoniman, kaže kako je to de facto ‘nagrada za rad’. To je njihov novac s kojim oni mogu što hoće, od plaćanja radnika, troškova do isplate dobiti. Upravitelj mora imati hladni pogon, dežurstva i zaposlenike – kaže naš sugovornik. Ističe kako postoje upravitelji koji imaju vrlo sofistirane službe, ali postoje i oni koji to rade ovlaš, bez ugovora i na rubu zakona. Pravo je pitanje dobivaju li upravitelji i proviziju od dobavljača. Neki upravitelji zarađuju dodatno tako što surađuju s raznim majstorima koji im daju popust, a stanarima zgrada naplaćuju punu cijenu. To su u velikom dijelu novci zgrade. Vama vodoinstalater treba možda jednom godišnje, ali upravitelj koji ima mnogo zgrada u portfelju zove ga 100 puta godišnje. Upravitelj će uvijek dobiti bolju cijenu od vas kao privatne osobe – kaže naš sugovornik naglašavajući da to ne rade svi upravitelji, ali neki rade.

Najveći upravitelj zgradama u Hrvatskoj jest zagrebačka tvrtka Gradsko stambeno-komunalno gospodarstvo (GSKG). Ta tvrtka u vlasništvu Zagrebačkog holdinga upravlja s više od 173.000 prostora, ukupne površine oko deset milijuna ‘kvadrata’, odnosno oko 85 posto stambenog fonda grada Zagreba. GSKG je lani imao prihod od 110 milijuna kuna te neto dobit od 4,1 milijun kuna. Najveći su igrači i dalje nasljednici nekadašnjih državnih tvrtki, kaže naš sugovornik ističući primjer Splita, u kojemu vlada Stano-uprava ili u Osijeku Zavod za stanovanje.

Prema dostupnim podacima, za djelatnosti upravljanja zgradama registrirano je čak 5200 poslovnih subjekata u Hrvatskoj. No koliko je ozbiljnih igrača na tom tržištu, to je već drugo pitanje. Jedan od upravitelja nam je kazao kako u Zagrebu postoji samo 20 ozbiljnih tvrtki koje se bave tom djelatnošću, u Splitu i Rijeci pet a u Osijeku dvije. Uspoređe radi, kaže on, Prag koji ima skoro isti broj zgrada kao Zagreb ima pet puta više upravitelja. – Tvrtke u vlasništvu jedinica lokalne samouprave još uvijek imaju velik dio tržišta upravljanja nekretninama. Pokazalo se da su mnogi suvlasnici još tradicionalno privrženi gradskim tvrtkama kao upravljačima njihovih zgrada iako kvalitetnih upravitelja ima i među privatnicima – kažu iz Hrvatske gospodarske komore. Jedan od najvećih problema tog tržišta jest zakon odnosno njegovo nepostojanje. Poslovanje upravljanja temelji se na Uredbi o održavanju zgrada donesenoj u sklopu Zakona o vlasništvu davne 1997. – Nedostatak usklađenih pravila kojima bi se regulirao rad upravitelja jedan je od najčešćih problema tog tržišta. Stoga upravitelji na različite načine pristupaju održavanju zgrada – kaže nam Marina Đanić-Radelić iz zagrebačkoga GSKG-a.

Tako neki naplaćuju fiksnu naknadu, neki su razvili nekoliko modela naplate, a sve ovisi o potrebama zgrade kojom upravljaju. – Netko nas treba samo da mu budemo knjigovodstveni servis, a da sve ostalo rade sami, a neke zgrade žele da se mi brinemo apsolutno o svemu. Zato smo razvili pakete usluga koje pružamo suvlasnicima – kaže nam Dražen Pomper, direktor tvrtke Monel koja upravlja sa 200 zgrada u Hrvatskoj i ne radi na proviziju. Iako je uvriježena provizija upraviteljima od 10 posto pričuve, Monel je, kako kaže Pomper, jedini upravitelj u Hrvatskoj koji ima četiri modela upravljanja.

– U svakome od modela obuhvaćene su usluge koje radimo za suvlasnike pa je sukladno tome i definirana cijena upravljanja. Razlog je što postoje različite zgrade i različite želje i potrebe suvlasnika pa nam je nepravedno sve svoditi na postotak od pričuve ili na postotak od kvadrata. Jer zgrade iste kvadrature možda imaju različite želje i prohtjeve i prema održavanju i prema očekivanju od upravitelja – kaže Pomper. S druge stane, tvrtka Gradenje i upravljanje iz Gline, a koja ima i ured u Zagrebu i upravlja sa 175 zgrada, vlasnicima stanova naplaćuje naknadu za upravljanje 0,17 kuna po metru četvornome. Kako nam kaže direktor Ranko Rajković, pokrivaju sve poslove održavanja zgrade, a na tržištu se bore kvalitetom usluge.

Jedan od ključnih problema jest i taj što zgrada kojom se upravlja nema pravni status, kaže nam profesor na Pravnome fakultetu u Zagrebu i počasni član Udruge Upravitelj Hrvoje Kačer. To je veliki problem zgradama koje uzimaju kredite u bankama. Tada banka ne plasira kredit zgradi nego zapravo upravitelju, koji je pravna osoba i ima OIB. Zato se uvjeti kredita odnose na upravitelje, a ne na zgradu, što u ponekim slučajevima može biti lošije za vlasnike stanova ako upravitelj nema dobar bonitet.

Kačer upozorava kako apsolutno nitko nije zadovoljan postojećim pravnim okvirom i napominje da, najzalost, bilo tko u Hrvatskoj može biti upravitelj, pa i potpuno nepismana osoba, osoba bez ikakvoga iskustva i kvalifikacija bilo koje vrste. Zato će u prosincu biti organizirani veliki skup na kojemu će sudjelovati brojni pravni stručnjaci, od sudaca do odvjetnika i profesora pravnih fakulteta kako bi se pokrenula inicijativa za rješavanje, zapravo, nepostojeće regulative.

– Volio bih da se više ljudi odluči za upravljanje jer bi branša rasla, zakonodavstvo i sve vezano uz upravljanje bilo bi puno kvalitetnije, a ne da se 20 godina čeka izmjena jedne uredbe – kaže nam jedan upravitelj.

Bilo kako bilo, tržište postoji i ima velik potencijal. Onih šest milijardi kuna potencijalne vrijednost tog tržišta s početka teksta dobili smo zbrajajući i množeći nekoliko podataka. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS, Hrvatska u brojevima 2015.), u Hrvatskoj ima 2,24 milijuna stanova. Riječ je o brojci koja je prikupljena 2011. godine kada se proveo popis stanovništva. Nadalje, prema raznim javnim podacima, prosječna veličina stana u Hrvatskoj jest oko 74,43 metra četvornih. Minimalna zakonska pričuva koju mjesečno plaćaju vlasnici stanova jest 1,53 kune po četvornom metru. I kada spomenuta tri podatka dovedete u korelaciju, dobije se da je mjesečni iznos pričuve oko 255 milijuna kuna. U jednoj godini, to bi značilo da vlasnici stanova u Hrvatskoj plaćaju odnosno trebali bi plaćati tri milijarde kuna pričuve. No imajući u vidu da je prosječna cijena pričuve u Hrvatskoj oko tri kune po metru četvornom, ukupan iznos godišnje pričuve jest 6,020 milijardi kuna! Ako uzmemo u obzir kako je uvriježeno da je naknada upraviteljima oko 10 posto iznosa pričuve, lako se može zaključiti da mogu naplatiti oko 600 milijuna kuna.

Međutim, unatoč nevjerojatnom potencijalu tržišta, ono je još uvijek nerazvijeno, čak bi se moglo reći i nekontrolirano i u lošem stanju. Tržište svakako postoji, no hitno je potrebno urediti pravila igre. Vlasnici stanova u Hrvatskoj svakako moraju znati što mogu očekivati od svog upravitelja i koje usluge plaćaju, a ne da se metodom pokušaja i pogrešaka u koja dođe do upravitelja koji zadovoljava visoke standarde poslovanja.